“新时代”下绿色建筑发展 2017房地产绿色发展现状综述
国家统计局数据显示，2017年上半年全国商品住宅销售面积为6.48亿平方米，销售金额为4.93万亿元，同比分别上升13.5%和17.9%，同比增速较第一季度分别下降3.4和2.3个百分点。但在调控政策的持续深入下，行业销售金额和面积增速持续下降，同比增速分别较去年同期下滑21个百分点和12个百分点。其中，强调控城市的降幅更为明显。一线城市上半年销售面积同比减少25.5%，二线城市同比增速较去年同期下降28.7个百分点。
经历过去十多年大规模建设后，中国主要城市逐步进入存量房时代，基于存量房的经营业务发展空间日趋明朗。2017年1月9日，孙宏斌旗下的融创中国以26亿元持股链家6.25%的股权，4月20日万科通过增资30亿元获得链家股权。万科和融创入股一家房地产中介公司，不仅是看中了链家上市之后资产的增值收益，也因为链家在2015年开始的全国扩张之后，已经成为全国最大的房地产中介公司，手握大量存量房源，业务范围包括新房、二手房、租赁、装修及金融服务。
“租售并举”、“租售同权”也是2017年房地产市场的热词。今年7月，住建部等八部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场，提出新增地块(含集体用地)建设、新项目配建、国企盘活闲置土地、商办改租赁等多个渠道增加租赁住房供应。深圳、广州、南京等12个城市被列入首批住房租赁试点。与此同时，《住房租赁管理条例》立法正在加速。国务院法制办、住房和城乡建设部组成联合调研组，赴多地对《住房租赁管理条例》等征求意见和建议。《住房租赁管理条例》将对租赁行为各方权责进行认定，对政府公共租赁平台建设与监管、住房租赁企业的房屋建设标准、装修设施标准和价格标准等方面予以规范，同时从税收、融资等方面对租赁企业予以支持。
为培育住房租赁市场，各地政府的供地结构也明显变化，即全面向保障性住房(主要是公租房)和自持并租赁转变。“十三五”期间，上海将新增170万套住房，租赁住房占比60%；“十三五”广州供地将增长20%，租赁住房为供应重点；未来5年，北京新增住房中租赁住房占30%，深圳新增保障房中公租房占70%。2016年底至今，北京共出让8宗自持地块，万科已在北京、广州、佛山拿了5宗自持地块。2016年，上海土地出让均附加“15%自持”条款，新增供地“自持并租赁”已常态化。7月4日，上海发布2幅拟出让地块公告，用途都为“租赁住房”，竞得人须将全部物业自持并出租。
2017年房地产市场的这一趋势，是绿色建筑发展的大好时机。由增量市场向存量市场转变，由销售业务向自持业务的转变，将促使房地产企业更加关注住房的质量，更加关注影响建筑长期运营的各项性能，比如围护结构的保温隔热、建筑运行能耗等。我们确信“十三五”期间将有更多的房地产企业走向绿色地产开发和绿色运营。
2017年房地产企业的绿色发展也呈现出积极的转变，越来越多的房地产企业开始关注绿色科技，绿色发展，央企房地产企业逐步发挥出越来越强的引领作用，绿色地产的技术路径也日渐多元化，具体而言，我们认为2017年房地产企业的绿色发展呈现出以下九个方面的特征：
特征一：绿色地产的发展正在由政策驱动转向市场驱动
房地产市场的绿色发展到目前为止，依然是政策驱动为主，但由于政府对房地产市场调控力度的加大，也部分消解了国家和各级政府绿色建筑激励政策实施的实际效果。此时，受益于绿色金融的兴起和消费升级的带动，为房地产企业继续发展绿色建筑注入了新的动力。
第一，绿色金融的兴起。
“绿色金融”是指金融部门把环境保护作为一项基本政策，在投融资决策中考虑潜在的环境影响。“绿色金融”的作用主要是引导资金流向节约资源技术开发和生态环境保护的产业，引导企业的生产注重绿色环保。
2016年被誉为中国绿色金融元年，作为G20的东道国，中国首次将绿色金融列入到了G20的核心议程。2016年8月，中国人民银行等七部委共同发布《关于构建绿色金融体系》指导意见，明确提出构建覆盖银行、证券、保险、金融等各领域的绿色金融体系。2017年《政府工作报告》提出“大力发展绿色金融”，在全国两会召开之前，中国证监会发布《关于支持绿色债券发展的指导意见》，可见政府对企业社会责任、绿色金融和可持续发展的推进已从倡导阶段进入实质性的政策支持阶段。
绿色建筑、可再生能源在建筑中的应用等技术方向明确被列入到绿色金融支持的目录中。金融业对绿色建筑和可再生能源的关注，不仅有利于绿色建筑的发展获得更多的经济资源，对金融业本身也能带来诸多收益。首先是低风险。绿色建筑因其高质量和多个环节的把关、认证，不存在金融风险，尤其是在政府大力倡导可持续发展的政策环境下，引导大量社会资金、政府奖励投向绿色建筑，直接引导着市场趋势向绿色建筑行业偏斜。其次，金融行业还可以通过绿色建筑的发展成果，降低办公楼的能源消耗等管理费用，直接降低自身的运营成本。
第二，消费升级的带动。
中国正迎来第三次消费结构升级，前两次消费升级出现在改革开放之初和20世纪80年代末，第一次升级拉动了我国轻工和纺织产品的生产，第二次则使家用电器消费快速增加，对电子、钢铁、机械制造业等行业产生了强大的驱动力。在正在进行的第三次消费结构升级的大潮中，增长最快的是教育、娱乐、文化、交通、通讯、医疗保健、住宅、旅游等方面的消费，尤其是与IT产业、汽车产业以及房地产业相联系的消费增长最为迅速。
在中国房地产报2012年面向消费者所做的绿色建筑消费调研中，有81%的消费者表示，会优先考虑购买经过绿色认证的楼盘，并有67%的消费者认可经过认证的楼盘在价格上高于同类同地段楼盘1~3%。
对比中国房地产报在2012年和2017年针对消费者绿色建筑消费调研结果可知，消费者最关心的建筑性能已经从“能节约水电费”改变为“能保障舒适度”了。
特征二：绿色地产的技术路径愈加多元化
2011年，我们刚开启本项研究时，在企业层面制定了绿色发展战略的内地房地产企业不足10家，而在2016年，我们通过多种渠道获得信息表明，制定了绿色发展战略，或者在企业发展中强调绿色竞争力的企业多达40多家，如果只是在公司发展战略中简单提及绿色、节能和环保，则多达上百家。
朗诗、当代的争议。“三恒”技术并不是朗诗、当代入选并保持绿色地产发展竞争力Top10榜单的理由，实际上，除了“三恒”这一产品路线以外，朗诗、当代在诸多绿色科技领域都有实践，并都取得了不俗的成就，比如朗诗对被动房技术、室内环境品质控制技术的研究和实践，当代对绿色住区技术体系、对能耗在线监测运营平台，以及绿色债券的实践等都大大领先于同行。
另外，除了简单地申报绿色建筑评价标识意外，不同的房地产企业因其自身的产品性质不同，选择了不同的技术体系。
特征三：房地产业绿色科技发展水平整体较低
目前国内有楼盘在开发或者销售的房地产企业有两万多家，但根据《中国绿色地产发展年度报告》跟踪统计的数据，真正涉及绿色地产开发的房地产企业不足80家。据《中国房地产企业社会责任实践报告2012》披露，有86%的房地产企业未曾申报绿色建筑评价标识，或对绿色建筑方面的信息未做披露。《中国企业社会责任研究报告2016》对中国房地产业社会责任发展指数评价为30.2分（总分100分），处于起步阶段，在评价的16个行业中排第11位。在针对房地产企业社会责任实践的各项评价指标中，科技创新仅为13分，环境责任仅为16分。如果仅以2016年销售额过千亿的12家大型房地产企业（恒大、万科、碧桂园、绿地、融创、保利、中海、华夏幸福、绿城、万达、华润，及金地）为样本，在公司2016年年报中提及研发，“研发费用”一项为“适用”，且占有当年营业收入一定比例的企业仅为5家（万科、绿地、绿城、万达，及金地）。
可见中国的房地产全行业在科技创新，尤其是绿色科技创新方面的制度、研发投入、成果转化，以及发展绿色建筑方面的工作亟待加强。
特征四：只有不到千分之一的房地产企业制定并向社会公开了绿色发展规划
明确制定企业的绿色发展战略规划，制定企业的可持续发展战略，并向社会公开绿色发展目标的房地产企业更不足15家，占比不到千分之一。
通过研究这些少数企业，我们可以总结出房地产企业制定绿色发展战略规划、设定绿色发展目标的方式概括起来有四种。（1）围绕国家绿色建筑评价标识（设计标识和运行标识），如金融街、绿地和华润等；（2）围绕国家产业政策，比如装配式建筑、BIM、被动房和海绵城市等，如当代；（3）降低运营能耗，体现社会责任，如华润、太古等；（4）突出企业自身的特色技术体系，比如万达的慧云系统，三湘的太阳能建筑、朗诗的舒适人居，以及远洋的健康建筑等。
在调研过程中，笔者发现绿色建筑的星级认证虽然在市场上消费者的认可度并不高，主要是政府作为推动节能减排事业的一个抓手在强势推进。作为政策合规性的体现，各大开发企业虽然在“吐槽”标准不好用，条款不合理，但无一例外都选择将星级认证作为衡量企业绿色发展的重要指标之一。
需要指出的是，部分房地产企业虽然制定了绿色发展规划，但并未对社会公开，无法形成社会公众和行业媒体的监督，无法判断其落实目标的力度和程度，在绿色发展的公信力上打了折扣。
特征五：大型房企是体现全行业绿色发展竞争力的中坚力量
采用评价房地产企业绿色发展竞争力的PRIMB模型计算出，2016年全年产值过500亿（含）上的房地产企业，前10名的绿色发展竞争力指数平均为0.9459，23家企业平均值为0.5434，远超产值在150亿到500亿之间中型房企的0.6265和0.1729，以及150亿以下小型房企的0.4069和0.1421。（详细计算方法请参考《2017年度绿色地产发展报告》第2章）
特征六：中小型房企是推动全行业绿色转型的最积极和活跃的力量
虽然大型房企在政策合规性指标方面有规模优势，比较容易获得高分，但在发展绿色科技地产方面，则并不是能力越大的企业积极性越高，或影响力越大。反而是金茂、当代和朗诗等中小型房地产企业最为活跃和积极，引领了行业风气之先。近年来，朗诗、当代，以及中国金茂等企业都成立了绿色技术公司，面向大型房地产企业进行技术输出。
特征七：大型房企绿色发展的积极性呈现出两极分化状态
能力越大，责任越大，但大型房企在绿色发展方面的积极性却呈现出两极分化状态。以2016年销售额过千亿的12家大型房地产企业为样本，我们以房企历年申报绿色建筑评价标识的建筑面积占当年总销售面积的百分比近五年的平均值作为参考指标，通过研究各家企业的年报和社会责任报告中相应的数据，我们可以明显地看到房企在绿色发展方面呈现出明显的两极分化。
虽然受制于开发规模、开发产品的多元化特征，以及市场区域限制，比如恒大和碧桂园的产品大多在二、三线城市，受消费者购房意愿、增量成本和产品形态的限制，申报绿色建筑和应用绿色科技面临较大的市场阻力，限制了大型房地产企业整体推动绿色建筑的积极性。但大型房地产企业盈利能力强，具备研发和应用绿色技术的强大潜力，其规模化的优势也有利于实现规模化的环境效益，理应引领行业绿色转型并承担更大的环境社会责任。
特征八：央企的引领作用日渐显现
在房地产市场上，企业可分为国资背景的央企、港资企业，以及民营企业三类，因企业性质不同，虽然处于同一个市场，但在绿色发展方面采取的策略却差异较大，通过分析2011-2017年中国绿色地产竞争力30强可发现：
国资背景央企房地产企业，在过去几年绿色发展的积极性不高。在2015年以前，在国资委认可的16家央企房地产企业中，除招商局集团下属招商蛇口、中化集团下属的中国金茂，以及华润集团下属的华润置地明确制定了绿色发展规划，并制定了相应的保障措施，提供了绿色科技研发资金保障外，鲜有其他国有房地产企业在绿色建筑方面有积极的表现和行动。2015年以后，随着国家对绿色建筑发展的政策从激励转向强制，以及部分先行绿色地产企业塑造的成功市场形象，引来不少央企追随或效仿，这一时期，远洋集团、鲁能集团等地方国企、金融街控股、葛洲坝集团等央企出于差异化市场竞争策略，也提出了绿色发展策略，2016年以后，中冶置业、五矿地产、中铁置业等企业相继加入绿色转型的大潮。保利地产虽然于2015年在集团层面提出了“全生命周期绿色建筑”的概念，推出了“5P战略”，但在产品层面上，并未见到落地的典范项目，在企业的年报和社会责任报告中也没看到绿色科技研发方面的信息，其绿色理念更多停留在纸面上。2017年央企和国企绿色发展10强的绿色开发竞争力指数平均值为0.7325，高于行业前100名的平均值0.3064，显示出已经领先行业平均水平。
港资房地产企业普遍具有良好的可持续发展意识。典型如瑞安房地产公司，从上海新天地的旧城改造模式，到公司所有项目全部申报LEED认证，制定持有项目的节能减排目标，从企业战略层面推动绿色发展。太古、新世界、新鸿基、恒隆地产等港资企业在项目中均能主动采用绿色科技，积极主动寻求节能减排，给片面追求规模和利润国内房地产业带来一股清风。
为数众多的民营房地产企业的绿色发展呈现出两极分化状态。部分有可持续发展意识，立足做百年企业的经营者，往往在国家政策出台之前就将节能减排、发展绿色科技作为打造企业独特竞争力、形成产品力和市场差异化的策略之一。比如朗诗、当代、三湘、金都等中小型房地产企业，虽然规模不大，但在绿色科技地产领域的影响力却很大，以引领者的姿态对外输出绿色科技的应用经验，带动了全行业的绿色转型。而绝大部分的中小型民营房地产企业，还缺乏主动运用绿色科技打造企业核心竞争力的意愿和能力。
特征九：企业绿色发展战略是“一把手战略”
企业创始人或一把手的理念或“情怀”，在企业绿色发展战略的确立中至关重要。万科、万达、朗诗、当代等长期占据《中国绿色地产发展年度报告》中排名前10的企业有一个共同的特征：企业一把手对绿色科技、节能减排的高度重视。绿色战略的全面实施，涉及战略规划、流程管控、成本管理、绩效考核、技术研发、人才培训、团队建设、绿色运营等各个环节，如果没有一把手的强力推动，很难想象绿色战略能够在集团层面得到全面、彻底的实施。
