住宅产业化在建设领域打造“深圳标准”
作为打造“深圳质量、深圳标准”的重要举措，深圳近年来加大推广住宅产业化的力度。自2006年被确定为全国首个“国家住宅产业化综合试点城市”，经过8年酝酿，深圳在今年11月出台《关于加快推进深圳住宅产业化的指导意见（试行）》（以下简称“指导意见”），明确2015年全面推广住宅产业化的目标，标志深圳推动住宅产业化发展新里程碑。
记者了解到，自2009年起，深圳住宅产业化由市人居环境委及市住建局等单位一起牵头，前者从环保、节能减排等角度规划“大方向”，后者负责具体实施。而在今年10月份，经深圳市编办统筹，市人居环境委住宅产业化处成建制划转深圳市住建局。今后，深圳住宅产业化领域的具体标准及具体实施均由深圳市住建局负责。
政策
住宅产业化已步入加速期
形象地说，像造汽车底盘一样，让住房也可以工业化地成批生产，将凡是能在施工现场分解出来的部件，都拿到工厂的生产线上按照标准化做出来。然后，运到工地像“搭积木”一样组装起来，再加上不同装修，摆在不同位置，变成不同产品，这就是“住宅产业化”。
2006年11月19日，深圳被建设部确定为全国首个“国家住宅产业化综合试点城市”。经过8年试点研究和探索，2014年11月10日，深圳出台了《关于加快推进深圳住宅产业化的指导意见（试行）》，建立了以万科、嘉达、中建国际、华阳等企业为龙头的产业化技术体系。
该指导意见明确，深圳将大力推广适合深圳的住宅产业化建造方式，实行一次性装修，采用预制装配式的建筑体系，综合运用外墙、楼梯等预制混凝土部品构件，预制率达到15%以上，装配率达到30%以上，并逐步提高产业住宅项目的预制率和装配率。
随着政策的大力推动，深圳建筑将进入“深圳质量”的阶段，通过以标准化设计为核心的住宅产业化，实现打造“深圳标准”的战略目标。
产业化住宅项目将得优惠
为了推动以上目标，指导意见表示，深圳将发挥政策引导作用，如2015年起，新出让住宅用地项目全部采用产业化方式建造，相关部门在土地出让公告时作出相关要求，引导城市更新项目采用产业化方式建造，并在编制城市更新单位规划中落实。该指导意见还要求，政府投资建设的保障性住房项目全面实施住宅产业化。
在鼓励存量土地建设的产业化方面，指导意见明确，对建设单位在自有土地（包括已规划批复的城市更新项目）自愿采用产业化方式建造的，可申请建筑面积奖励，奖励的建筑面积为采用产业化方式建造的规定建筑面积的3%，功能仍为住宅，奖励建筑面积计收50%的评估市场地价，不纳入预售范围。
而对于产业化住宅，深圳也将大开“绿灯”。产业化住宅项目在办理报建、审批、预售、验收相关手续时开辟绿色通道，优先返还墙改基金和散装水泥基金，施工进度达到7层以下（含本数）的已封顶、七层以上的已完成地面以上三分之一层数的可提前办理“预售许可证”。据了解，目前，深圳取得预售证要完成项目施工进度的三分之二。
成效
人工及建造时间大幅缩减
传统的建筑建造方式不仅对资源的占用和消耗巨大，而且存在建筑质量缺陷率高、循环利用率低、环境污染大等问题。此外，随着人口红利不再，人工成本快速上升，这一连串问题都倒逼建筑产业必须转型。
节能、节水、节地、节材和环保，这“四节一环保”是产业化建造方式的核心优势。统计数据显示，通过产业化的建造方式，建筑垃圾将减少83%，材料损耗减少60%，建筑节能50%以上。此外，外墙渗漏率低于0.01%，至少可以降低25%-30%的人工，节省25%的建造时间。
此前，参观万科公园里项目施工工地，相较于传统施工工地的扬尘弥漫、噪音扰民，住宅产业化的施工工地则显得相当整洁，几乎没有扬尘，就连工地常见的渣土车和搅拌车也不见踪影。据了解，没有渣土车和搅拌车并不意味着产业化住宅的工地完全和它们说再见，只是由于现场施工环节大大减少，渣土车和水泥搅拌车不会有太多的“用武之地”，偶尔来“客串”一下就足够了。
如果说，住宅产业化能实现最大限度地节能以及减少垃圾和碳排放等，更多的是一种环保效益、社会效益，那么对开发商和建设方而言，大幅缩短了工期，节约了时间成本，则会带来更大的市场机会和效益。
示范项目达到200万平方米
住宅产业化的核心是“五化”，即标准化设计、工厂化生产、装配化施工、一体化装修和信息化管理。用亚洲混凝土协会建筑工业化委员会主席陈振基的话来说，“五化”就是要把过去利用人海战术以手工方法建造房子转变为工业标准化。
首先，要将户型，甚至梁、墙、楼梯等所有构件形成标准化图纸；然后，将部件拿到工厂制造，再运到工地现场安装；而这些部件何时运到工地，工地上又如何安装，这个时间的控制就叫做管理信息化；最后，完成一体化装修。按这样的程序制造出来，就是一件工艺精细、品质优良的完整住宅产品。不过，这系列动作的背后还依赖完整的产业链。
据了解，深圳已拥有最齐全的产业链，比如香港采用产业化方式建造的大量建筑，其上游构件厂都在珠三角，生产力足够支撑深圳的住宅产业化。目前，深圳已建立万科、嘉达和中建国际3个国家级住宅产业化示范基地，以及30个市级示范基地和项目。其中，深圳万科已在深圳培育了一批住宅产业化设计、施工、生产企业，基本形成了较完整的新型住宅产业链。
目前，深圳共有26个已建、在建或计划建设的住宅产业化试点示范项目，合计建筑面积达到200万平方米。
分析
降低产业化成本需培育市场
相关人士分析，国内住宅产业化仍处于试点阶段，其原因在于产业化住宅以往定位太高，建筑成本提升过多，建筑业仍被传统手工业生产方式垄断。而有专家建议，不如把工业化的起步定低些，先从成熟的内墙板、楼梯等相对较小和简单的标准构件开始。
在深圳，除了万科、中建国际、花样年等几家大的开发商，其他开发商确实还未开始做产业化住宅。只因其他开发商的规模小，做产业化成本高。据悉，深圳万科从2006年起开始实验研究住宅产业化，2008年，深圳的第一个产业化住宅就由深圳万科建造，为万科第五园五期公寓楼，其1.4万平方米的建造均采用PC外墙、叠合梁板、预制楼梯。而到2010年，万科参与的深圳保障房项目龙悦居也大规模应用住宅产业化方式，再加上万科位于沙井的翡丽郡项目，就是深圳目前已竣工的三处采用产业化建造方式的住宅。
从住宅产业化的推广来看，必须把建造成本降下来。如何降低成本？答案是，要有足够大的建筑体量，实则就是规模效益。深圳市住宅产业化主管部门相关人士也坦言，目前住宅产业化市场处于起步阶段，规模小。今后，住宅产业化将作为全市的一个重点，要持续地通过政策引导来开发和培育市场，提高其规模，成本就会自然而然降下来。
实施住宅产业化一举多得
推广住宅产业化，从“建造”房子转向“制造”房子，仅仅一字之差，实则已是建筑业的转型和升级。伴随着技术的革新和产业的升级，必然会催生一个大市场。
业内人士称，与住宅产业化相关的，当然不仅仅是技术，还有全新的设计模式、生产和施工模式、过程管理模式，甚至连整个房地产的经营开发，从投融资到项目运作，再到交付后的使用、装修以及物业管理等等，都会变得很不一样。这其中，有很多可以挖掘的新兴市场。相关人士指出，在传统的建造方式中，大家重复地犯着低等级错误，产业化恰恰通过标准化设计将低等级错误逐步剔除，产业化也可以促进个性化，大批量房子定制化出来，设计师们可以更多地思考，需要个性化的东西怎么个性化，这是一个循环的过程。
深圳市住建局住宅产业化处相关负责人表示，住宅产业化对老百姓最大的实惠，就是住宅的质量会得到提高。而从政府的角度，此举能够节能减排，对人工的需求减少。“以往，若房子出现质量问题，开发商可能会把责任推给施工方，可如果是产业化住宅，房子就是一个产品，就像苹果手机，虽然是代工厂制造的，只要出现质量问题，消费者只需要找苹果公司的售后即可。”
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