风口与绿色建筑的破局时刻
双碳战略下，房地产开发企业做绿色建筑在未来可能不是一个可选项，而是必选项。
5月19日，在“2021（第十七届）国际绿色建筑与建筑节能大会暨新技术与产品博览会” 绿色建筑与绿色金融协同发展分论坛上，“绿色建筑与绿色金融专业学组”正式宣告成立。专业学组的使命是在房地产、建筑业和金融业之间找到一条用金融方式支持绿色建筑的可落地、可持续通道，助力我国尽早实现“碳达峰”和“碳中和”（以下简称“双碳战略”）目标。
绿色建筑与绿色金融专业学组成立仪式合影留念
朗诗控股董事长田明受聘为“绿色建筑与绿色金融专业学组”的第一任主任委员。田明认为，增量建筑是钢铁、水泥等高耗能产业需求端的“大客户”，而存量建筑的运行维护产生的碳排放量更大，如何让建筑“变绿”和支持绿色建筑的推广，将会是双碳战略中很重要的一部分。
中国建筑节能协会能耗统计专委会公布的数据显示，2018年全国建筑全过程碳排放总量为49.3亿吨二氧化碳，占全国碳排放量的51.3%。如果继续细分，建筑材料占比28%，运行阶段占比22%，施工阶段占比1%。
虽然房地产属于长期被调控的行业，但由于我国城镇化仍在继续发展，房地产开发和建筑也仍处于增量阶段。据国家统计局统计，2021年1—4月份，全国房地产开发投资超过4万亿元，同比增长了21.6%；房屋新开工面积53,905万平方米，同比增长12.8%。仅仅今年前4个月，我国商品房销售面积就超过了5亿平方米。
但全国绿色建筑总体占比不高，减碳任务艰巨。据官方部分最新可查的数据，截至2018年底，全国获得绿色建筑评价标识的项目累计达到1.3万个，建筑面积超过14亿平方米。而到2016年末，全国村镇实有房屋建筑面积已经达到383亿平方米，目前预计超过400亿平方米总量。以此计算，绿色建筑总体占比不足5%。
田明说，“我非常赞同王金南院士（中国工程院院士）的观点，‘减碳的第一途径仍然是节能’，绿色建筑就是在做减碳的事情。”
绿色建筑与绿色金融专业学组主任委员
朗诗控股董事长田明
一、未来趋势：从自愿到刚性
对绿色建筑的政策性支持可以追溯到2013年发布的《国务院办公厅关于转发发展改革委 住房城乡建设部绿色建筑行动方案的通知》。《通知》指出，要“综合运用价格、财税、金融等经济手段，发挥市场配置资源的基础性作用，营造有利于绿色建筑发展的市场环境，激发市场主体设计、建造、使用绿色建筑的内生动力”。
但价格手段至今未有明确的落地内容，“财税、金融手段”则多为一次性补贴或奖励。所以，在地产行业内，对绿色建筑的规定一直被视为“软约束”。做绿色建筑符合宏观号召，但不做也不会影响公司发展。相反，虽然绿色建筑拥有“绿色溢价”和商业价值，又符合未来的社会趋势和政策方向，但企业的投入成本也增加，加上部分城市的限价政策，还有可能会拖累到部分企业的高周转战略，形成实际上的负刺激。
在双碳战略提出之后，上述情况可能会发生变化。
“中国城市的发展建设已经发生了根本性转变，绿色低碳将成为硬约束。”中国城市科学研究会总工程师、中国生态城市研究院常务副院沈磊在绿建大会的演讲中表示，城市占中国碳排放的70%以上，承载着中国60%的常住人口，其中能源、工业、交通、建筑和农业是中国碳排放的主要领域。从碳排放的最终用户来看，80%左右都集中在城市，未来二十年，还将会有2-3亿人进入城市，城市是中国实现碳中和目标的主战场。
田明说，在能源、工业、交通、建筑和农业这几个门类中，能源业正在通过替代方式降低化石能源占比，工业已经经历了多年的技术升级和落后淘汰，而交通领域新能源车已经成为潮流，农业占比相对要低，只有建筑和房地产行业目前仍没有非常有效的合力来解决节能减碳问题。
《绿色建筑创建行动方案》中提出目标，到2022年，城镇新建建筑中绿色建筑面积占比达到70%。但在地价成本居高不下，多个城市实行限价的背景下，企业做绿色建筑的积极性不高。
田明曾提出，绿色建筑推广的难度不在于技术、成本，而在于理念。一方面是C端消费者对绿色建筑的认知程度还不高，另一方面地产企业做绿色建筑的积极性不强。
田明认为，双碳战略会改成这种局面，对于房地产开发企业来说，做绿色建筑可能就不是一个可选项，而是未来的必选项。
“我国提出‘双碳’战略，对建筑行业提出了新的发展要求，既是挑战同时也是机遇。”中国工程院院士、清华大学建筑节能研究中心主任江亿也认为，实现“碳中和”目标，需要坚持绿色生活方式和用能模式，避免出现美、日、韩发生的能耗增长现象；需要转变建筑在电力系统中的功能：由消费者转为生产、消费、储存三位一体。仅仅盯着上游的建材环节是不够的。
建筑的节能需要在建材、开发、运维的全流程中进行规划，同时也需要在金融、市场、产业链上构建一个可落地的系统发展路径，打通从上游产业链的建材、金融领域到下游消费者的使用运维阶段，给出绿色建筑耗能检测、衡量标准和金融支持、消费鼓励的系统性方案。
而“绿色建筑与绿色金融专业学组”就是负责研究这种路径和机制、沟通各个对接方的专业组织和机构。专业学组中包括了研究机构、专家、金融机构、房地产开发企业、建材企业，协同探索在“双碳”战略下加速绿色建筑推广的现实方式。
二、三个难题和一条路径
2020年3月，浙江湖州市获得了住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银保监会等三部委《关于支持浙江省湖州市推动绿色建筑和绿色金融协同发展的批复》文件，成为全国首个唯一的绿色建筑和绿色金融协同发展试点城市。
湖州试点的目标是“引领绿色发展为导向，不断推进绿色金融和绿色建筑协同发展，全力探索可复制、可推广的‘湖州经验’。”
住房和城乡建设部科技与产业发展中心研究院、中国公共建筑能效提升项目管理办公室副主任殷帅在总结湖州试点情况时说，在绿色建筑和绿色金融的协同发展方面，湖州试点探索了一些路径，但是仍然面临一些问题和障碍，包括绿建项目开发前期缺少证明绿色属性的可采信材料，运行阶段存在“绿变”风险，银行缺乏建筑领域绿色信贷认定的标准规范，绿色建筑发展依赖于激励政策推动，协同发展的内部驱动力不明显等问题。
除此之外，在绿色建筑与绿色金融协同发展分论坛上，各行业专家认为绿色建筑和绿色金融的协调发展还存在三个大问题待解：绿色建筑作为被鼓励发展的房地产产品，却被宏观调控政策与非绿建项目“一刀切”，在部分限价城市的开发压力尤其大；绿色建筑的信息披露和可被金融机构认同的标准化认定机制缺失，在运行阶段的效果监测缺失尤其严重；金融产品创新不足，支持力度弱。
一位业内人士表示，之前在建筑行业有很多绿色标签、专家组，但是没有跟其它行业和政策结合。
按照“十三五”规划的绿色建筑占全部建筑的比例估算，接近半数房地产开发贷应该计入绿色信贷。但截至2017年6月底，21家主要银行建筑节能和绿色建筑项目余额1348亿元，在绿色信贷中占比仅1.6%。到2020年底，这一比例也仅在3%左右。
江苏银行绿金部总经理董善宁说，一些银行很想做绿色建筑的金融产品，但银行不懂技术，不知道不同技术的差异和指标如何有效评价，以达到银行的风控和信贷要求。
殷帅说，绿色建筑是优质资产，但目前我们需要构建绿色建筑产业体系，拿出协同产品来支持绿色建筑发展。
在“绿色建筑与绿色金融专业学组”中，朗诗控股是为数不多的房地产开发企业。朗诗控股董事长田明还是“中国碳中和50人论坛”中目前唯一的地产开发从业者。田明说，“（碳中和）专家划分是按行业（钢铁、玻璃、水泥），但不是从需求端，实际上房地产是碳达峰和碳中和重大的战场，是碳达峰最难的一个行业。”
有人把朗诗称为绿色建筑的“播种者”。朗诗自2004年开始实施聚焦绿色产品差异化的发展战略，是目前行业内拥有绿色建筑专利最多的企业。
田明说，“越多房地产企业参与绿色地产开发，不仅对行业，对社会也是好事。”因此，朗诗在参与推进房地产开发企业的绿色供应链机制。
房地产行业的绿色供应链行动中，朗诗、万科、中城联盟、全联房地产商会、阿拉善是创始单位，“不绿色不采购。凡是碳排放量很大、环保不达标，有这样记录的企业，钢铁、水泥、铝、玻璃这些材料（供应量企业），我不采购。而把那些环境达标的、合格的，纳入我采购的名单。”田明说，除了政策的力量，朗诗希望用市场的力量来推动绿色建筑推广。
田明透露，“绿色供应链”组织还准备在采购白名单的基础上推出“绿名单”和“黑名单”，把环境保护、碳排放、能耗做得特别好的原料企业放进“推荐级”，把做得差的企业列入禁止采购目录。
田明说，理想的状态是绿色建筑产品能够给居住者提供舒适健康的绿色生活，同时也能拥有“绿色溢价”和商业价值，又符合未来的社会趋势和政策方向。绿色建筑的意义，应该放到全行业、全社会和建筑使用的全生命周期去衡量。
三、探索技术的正向价值
做绿色建筑，在外部需要来自产业链和金融机构的协同，在企业内部则需要大量技术运用和成本考量。
据朗绿科技CEO申乐莹透露，朗诗每年都会把收入6%以上投入技术研发。
大量、长期的投入换来的是技术实力。截至目前，朗诗控股拥有超过60项发明专利，300多项其他类专利，绿色建筑专利数量在房地产行业内排在首位。
去年4月，朗诗还推出了新一代产品“自由方舟”，这项包括100多项专利的住宅产品，涵盖了地段、规划、建筑、景观、户型等房地产多个领域，由朗诗自主研发，拥有完整知识产权。
朗诗自由方舟项目
田明说，朗诗想要的产品既是高舒适度的，同时又是低能耗的。
在住宅产品之外，朗诗还利用技术优势向写字楼和公共建筑领域拓展业务。承接包括明源集团、华建等企业总部在内的既有建筑改造和运维。
“朗诗提供的是从建筑本体到里面的高能效的设备，一直到后期的智慧运维，室内污染物的控制，整个一套的技术解决方案。”朗绿科技创始合伙人、副总裁、执行董事谢远建介绍，朗诗对建筑的绿色改造可以分为外围护、运行设备、智慧化、能源替代四个方面的改造。
以上海朗诗绿色中心的改造为例，从上述四个维度进行全面改造之后，“比市场上上海写字楼的平均能耗降低了65%。”朗诗也因此获得了超低能耗每平米300元的补贴。
上海朗诗绿色中心
谢远建说，朗诗正在聘请第三方机构来检测、核算旗下绿色建筑在开发、运维阶段节能减碳的精确数据，一方面是为了更直观地进行效果对比，如果在开发、改造阶段增加的成本可以在运维阶段缩短投资回收期，业主方就更容易算明白账；另外一方面，也可以为绿色建筑评价体系提供一套数据和参照，为绿色建筑与绿色金融的协同及碳排放要求接轨做准备。
数据效率的提升是绿色建筑在运维阶段降低能耗的关键，一方面它可以提供大数据样本，提升建筑运行的智慧化能力。与此同时，数据也是房地产、建筑、金融等行业共同认可的语言，有助于实现绿色协同。
在绿色、健康的基础上，同时实现居住价值、商业价值和社会价值的提升，绿色建筑从已经打开的碳中和大门中看到了一丝曙光。
四、金融创新需求迫切
金融和政策体系方面的支持，目前是绿色建筑开发商最迫切的需求。
清华大学绿色金融发展研究中心主任、中国金融学会绿色金融专业委员会主任马骏曾表示，“在银行业，目前缺乏对绿色开发贷和绿色按揭贷违约率的金融专业研究，使金融行业尚未认识到绿色贷款信用风险较低的事实，难以提供更优惠的绿色建筑贷款。在证券业，绿色开发贷、绿色按揭贷及其他与绿色建筑相关的资产证券化还没有得到有效开展，机构投资者欲投无门。在保险业，除人保财险外，可以说国内保险业至今没有涉足绿色建筑保险领域。在交易市场，建筑物的碳减排量应该纳入碳市场，成为“核证自愿减排量”CCER交易的标的之一，但目前我国碳交易市场还未有此先例。”
董善宁表示，目前我国对绿色建筑的支持集中在开发阶段，但规模也偏小，因为绿色建筑的技术认定和评估对银行来说门槛很高，信息披露也不透明。
金融债、公司债、ABS、REITs、开发贷、按揭贷款这几种类型的产品都已经有案例，但推行并不普遍，参与的金融主体也不够多。
以朗诗控股为例，朗诗的主力项目是“三恒”住宅、自由方舟等产品，但和朗诗合作紧密的江苏银行给朗诗的综合授信也只有50亿元，并且在行业内还是相对较高的。其中，只有部分金融产品是真正意义上的绿色建筑金融支持。
2020年1月，朗诗成功发行了2亿美元绿色债券，并由标普进行绿色评级后授予E1级最高绿色评价。
2012年朗诗专门成立了朗诗青杉资本，为存量资产的投资和资产管理业务搭建金融、不动产投资平台。2020年5月28日，由朗诗运作的中国首单合作型长租公寓储架式REITs“平安汇通－平安不动产朗诗租赁住房2期资产支持专项计划”成功设立，标的物业是南京市雨花台区的朗诗寓南京天隆寺地铁站店项目。
同时，朗诗还在尝试“小股操盘”等非重资产模式来降低资金量的限制，在绿色建筑和企业发展之间寻找平衡。
“如果能找到我们绿色建筑跟绿色金融（协同），找到建筑对节能的计算方法，且这个计算方法是能够被各界所共同认可的，是公平合理的，那你就可以把你的碳拿出去交易了”，谢远建说，“这对于低碳的企业就是一种鼓励，对高碳的企业就是一种惩罚，因为你要去买别人的指标，这是一个应用方向。”
“我担任绿色建筑与绿色金融专业学组的主任委员，会把这个题目当成我们要去攻克的一个难题，找到一种方法论。”田明说，希望能尽快在绿色建筑领域找到一种一致性的行动依据。
