田明：绿色地产是被市场竞争逼出来的
2018年7月6日，“用绿色，铸未来——中城联盟绿色建筑公开课”上，中城联盟轮值主席、朗诗绿色集团董事长田明领衔《企业家大讲堂》，披露朗诗的绿色建筑心路历程，并畅谈他眼中更精细、更前卫、更智慧、更环保的绿色建筑未来。
▲中城联盟轮值主席、朗诗绿色集团董事长田明讲话
以下文章转载自中城联盟，
内容精编自田明演讲：
绿色建筑越来越重要，以前是一个选择题，以后可能是一个必选题，不能回避的问题。
第一个原因是中国房地产的发展已经度过了狂飙突进的阶段，以后会迎来绿色有质量增长的时代，这是大势所趋，不以人的意志为转移；第二个，从政策层面正在推动绿色建筑在全国的发展。因此，从市场层面和政策层面讲，绿色建筑都将迎来新的发展机会。
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最当初
朗诗与绿色建筑
2001年年底，我从政府的公务员下海做企业，就成立了朗诗，做房地产。第一个项目是一个常规楼盘，从做第二个项目开始，就走上了绿色建筑、绿色地产道路，从此以后就没有改变过。
有人说我看得比较远，那么早就意识到做绿色地产，坦率讲，是被市场竞争逼迫的。当时南京要召开十运会，省委省政府、市委市政府开发河西新城，我们在那里拿了一块地，周边有三五十家开发商，国内的一线大牌都在。对年轻的朗诗来讲，怎么参与市场竞争，考虑了很长时间。如果做高质量往高处走，有很多的大牌；如果走低成本路线，有很多当地的开发商，拿地成本比你还低。想来想去，最后选择的是做差异化、做与众不同的东西来参与市场竞争。
▲ 1.0产品 南京朗诗国际街区
这个项目叫朗诗国际街区，建筑体量35万平方米，是当时国内规模最大的高舒适度、低能耗的科技住宅小区，另外也是完全使用地源热泵、可再生能源作为能源供给方式的小区。最主要的特点是建筑节能，能耗很低，有关专业机构测试是70%以上的建筑节能率，综合节能率达到80%，能够实现恒温、恒湿、恒氧。恒温是指建筑室内温度一年四季都保持在20℃-26℃，冬天一般在22℃左右，夏天一般在24℃左右。恒湿是指湿度在30%-70%间，每两个小时空气整体置换一遍，这是我们强制的通风规范。
有人说朗诗是科技见长，有企业家讲，朗诗其实营销做得很好，什么都没有，就把一个完全颠覆性的产品卖出去。
朗诗国际街区项目的第一期销售以后，大概交付6万多平方米，实际上最初营销挺费力，只吸引了一部分有技术思维、有现代眼光的高收入人群，大部分人将信将疑，不敢第一个吃螃蟹。
冬天交付后，春节我们就安排了两个人值班，但是卖了很多房子。原来很多人以前就看过广告宣传，第一批吃螃蟹的人住进去以后，亲朋好友找个由头，说到你家来拜年，更主要的意图是到房子里面看看。还有人更进一步，这个地方挺远的，我就不回去了，晚上住这，他们就想看看住在里面的感受。第二天一大早，很多人跑到售楼部把单签下来。后面我们的销售基本上是芝麻开花节节高，迅速拉开了跟精品楼盘的价差，这一点在不同的城市、不同的项目上重复上演。
迈克尔·波特讲，竞争有三大原则，差异化、总成本领先、聚焦。我们是聚焦领域与差异化的竞争战略，自从明确了企业绿色发展战略以后，朗诗从未偏移过，绿色发展一直是我们的根。到目前，绿色成了朗诗价值观里非常核心的东西，是我们的DNA，如果不绿色，朗诗都不知道怎么去做产品，不知道怎么去做营销。
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迭代
从学习国外到自主研发
我们做绿色建筑，一个要因地制宜，还有一个要向古人学习。北京过去的老房子冬暖夏凉，其实有好多讲究，比如“柱高一丈，出檐三尺”，就是指过去的人字墙房子，如果柱子是一丈左右，出檐就是三尺。北京大概在北纬41度左右，夏天太阳回到北回归线，“三尺”正好把阳光挡在墙根，冬天太阳跑回南回归线，日照偏转很大，“三尺”正好不挡住阳光照进窗户。这时候你发现，古人还是挺有智慧的。
其实做绿色建筑不是成本问题，也不是单纯的技术问题，而是理念问题。我们现在做项目，会把这个地方二十年的资料拿过来，先看看当地的气候条件，平均的温度、降雨量、潮湿度、空气质量等等。
▲ 2.0产品 南京朗诗钟山绿郡
比如，2.0产品以后，我们大量采用了屋顶绿化，既增加了休息的地方，同时解决了太阳直射带来的大量能耗以及顶楼不舒适。顶楼上即使用再好、再厚的保温板，成本高很多、舒适度依然上不去。把屋顶绿化做上去，立即就会产生非常好的效果。用热成像图来看，如果不做任何楼顶绿化，温度是75℃，如果做了绿化，夏天太阳直射的时候温度降到了40℃。
▲ 3.0产品 南京朗诗熙华府
2015、2016年朗诗又推出了一个升级版本，3.0产品达到了一个更新的高度。首发项目放在了南京，这个项目在建筑节能、健康舒适方面的智能化有全面突破，已经基本上把德系跟中国市场结合得比较好，第一次采用了被动式建筑。被动式建筑遵循了被动房的理念，但是在配置上、标准上做了本土化的设计。
一个被动式建筑，至少具备这五个特征：要有一个高效的外墙保温系统；要有高效节能的门窗系统；要有建筑的防热桥设计；要有建筑的气密性控制，可能朗诗是国内第一家甚至是唯一一家对民用建筑下达建筑气密性控制标准的地产商；要有热回收装置。
我们比较关注室内空气，一是中国雾霾比较重，同时，室内有各种挥发性的化学物质（总称TVOC）。一个好的建筑环境，要把TVOC管理起来：一个是要从源头上控制减少这样的物质；一个是室内一定要贯通，只有空气流动，才能把污染物的浓度控制在安全线以下。
▲ 朗诗屏
所以用了朗诗屏，能把室内、室外湿度、温度、PM2.5、甲醛都体现在上面，当地的气候资料也显示在上面。它是实时显示，探头在家里面，跟物业、可视对讲、智能化控制都连在一起，可以跟业主的移动终端连接。这也会产生大量的数据，来分析人的行为习惯。
▲ 人本生态型住宅 杭州朗诗乐府
1.0、2.0、3.0，朗诗在不断进步，这些进步依然是欧洲同行的学生，因为我们整个建筑节能以及辐射、新风的体系没有发生变化，只是在别人的基础上做了很多创新和完善。后来我们又做了朗诗自主研发的人本生态型住宅，采用完全的被动式建筑，不再采用集中式设备系统，这个产品做出来以后，可以对欧洲的老师们说，我们今天有可能是同行，不是从你们那里学习，而是重新做了一个产品。
朗诗已经把健康作为产品的第一价值诉求，以前把舒适作为产品的第一价值诉求，因为现在人更重视健康，再加上中国的环境压力也确实特别大。其实搞绿色建筑非常强调两条：一是气候条件，每个地方的气候条件不一样，一定要因地制宜，尽量采用低技术，不要采用高技术，过多的采用高技术意味着成本增加，意味着系统的风险放大；二是因人而宜，要考虑不同文化，不同人的消费能力，不同的生活习惯。
如果说朗诗对中国的绿色建筑、绿色房地产有一定意义，主要是朗诗不是亏本做绿色，也不是不顾经济效益做绿色，朗诗做绿色能够有更高的赚钱效率，在商业上是成功的。有人说我们搞绿色耽误了发展，我是想，如果没有绿色，朗诗可能在竞争当中失败了，也不可能活下来、在未来有发展的优势。
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引领
绿色采购与“绿链行动”
中城联盟成立的宗旨其中一项就是联合采购，受联盟企业家的信任所托，2011年朗诗牵头，把这个事做起来，中城联盟绿色采购开始普及，按照“有人受益，无人受损”的原则推动第一批、第二批、第三批联合采购不断做好（朗诗是中城联盟绿色地产联合采购第一届轮值主任单位）。中城联盟也在考虑把联合采购平台实体化，除了在采购上有价值以外，平台本身也是有价值的。
▲中城联盟绿色地产联合采购已完成八批，金额节节攀升，第八批联合采购金额124亿元（尚有部分品类未确定金额）。
中城联盟、阿拉善SEE、全联房地产商会、万科和朗诗五个机构和很多企业一起发起了“中国房地产行业绿色供应链行动”，利用房地产商资源整合者的身份，拥有强大的采购权，以我们的采购权向上游的供应企业提出绿色的产品标准，不绿色、不采购。
▲ 房地产行业绿色供应链行动
中国是全球第一大碳排放国，超过8%的碳排放量，这个数字已经超过了德国、英国这些大国的全国碳排放。而中国房地产还是一个很粗糙的行业，它的上游更粗糙，钢铁、水泥、玻璃、铝等等，都是过剩产能、污染行业。如果房地产行业联合起来行动，推动上游绿色化，这对国家甚至对全球的环境都会非常有帮助。
联合国副秘书长、环境署署长已经两次到中国来，他说如果“中国房地产行业绿色供应链行动”取得成功，将非常有价值：第一，直接对全球的碳排控制产生影响；第二，将成为全球唯一一例由行业共同进行推动的绿色供应链，目前500强企业都是以企业之力在做自己供应链的管理。
我们现在已经做了七个品类，七个品类的绿色采购标准都有，其实各个成员企业参与并不难，房地产行业供应链短，地产商做这件事不会增加太多成本和采购难度，因为是充分供应的市场，不是稀缺的市场。“绿链行动”前面已经做完研究、分析、标准的制定，包括区域尝试。联合国环保组织在考虑是否可以给中国做得好的房地产企业奖励，我们也在推动政府给予表彰，住建部、环保部的相关人员都已经加入“绿链行动委员会”里，后面我们会建立一个平台，建立一个绿色的生态圈。
我希望大家一起关注、推动，这是关系到我们子孙后代的大事，也是关系到地球绿水蓝天的大事。
演讲结束之后，田明主席接过了中城联盟公开课《企业家大讲堂》的第四座纪念奖杯，正如中城联盟秘书长李洁有感而发的“三个真实”一样，田明主席和朗诗再次让我们感受到真实的力量：
田主席很真实，他说做绿色地产的初心就是为了差异化竞争。成功之后，他还说如果当时没有走绿色路线，有可能活不下去，这是第一个真实。
第二个真实是，当所有的人在说做绿色建筑有一个特别宏伟的愿景时，田主席说绿色建筑的本质是人舒适，人舒适就是健康，建筑是为人服务。
第三个真实就是，当所有人在绿色建筑上炫技的时候，他说绿色建筑就是尽量简单，多稳定性、多舒适度。
