当代置业冒险香港IPO：可售面积仅6万平米
“不去香港上市，钱荒；现在赴港上市，贱卖”，一位不愿具名的证券分析师告诉记者，这就是当代置业即将面临的窘境。
继五洲国际等内地房企后，主打环保科技住宅的内地开发商当代置业7月12日将登陆香港H股。招股材料显示，当代置业拟发售4亿股股份，其招股区间为1.49港元—2.36港元，如以招股价中位数1.93港元计，集资净额估计约7.16亿港元。
但是，土地储备不足，已然成为制约当代置业发展的硬伤。同时，融资7亿多港元，如果在一线城市买地将显得捉襟见肘。但是因为太过注重绿色技术的当代置业错失了做大做强的机会，显然是等不起了。
错失房地产黄金十年
和合生创展一样错失了中国房地产业黄金十年的，还有当代置业。
当代置业开发的万国城MOMA以打出的恒温恒湿、新风置换的节能环保概念博得市场眼球，2005年开盘时就曾以超过10亿元的单盘年销售额位列当年北京房屋销售排行榜19位；当代置业的董事长张雷，早在2002年资产总额已达1.2亿美元，他主持下的当代新开工面积高达60万平方米，投资房地产30亿元人民币。在福布斯中国内地富豪排行榜上名列第58位。
彼时，张雷曾经为当代置业设立过这样的资产目标：2005年要突破100亿元，2007年300亿元，2009年为700亿元，2010年则要达到900亿元，到2012年，当代集团要进入世界500强。
这样的目标虽然惊人，但张雷自有这样的底气。公开资料显示，和很多包工头出身的地产大亨不同，张雷出生于北京，毕业于西南政法大学，后曾任职于某国家保密机关。
1995年，张雷开始涉足房地产开发项目，先后以参股、控股和独立经营开发的方式进入亮甲店小区危改、广义街10号院危改、华兴园小区、龙潭湖小区、濠景阁、新华联小区、满庭芳园等北京房地产项目。
2000年张雷担任北京当代投资集团有限公司董事长、总裁，决策开发了当代城市家园、青云科技大厦、当代万国城项目，而万国城MOMA等项目初一问世就名动京城；2002年，当代集团就在香港成立了盈港实业集团(香港)有限公司。此外，在2002年上半年，当代集团先后与青岛海尔集团、新华联集团结成战略合作伙伴关系。
2008年建成的当代MOMA更入选美国《商业周刊》评选出的“中国十大新建筑奇迹”，并成为其间唯一的住宅公寓项目。
然而，时隔多年，在万科、龙湖等民营房企的规模呈现几何倍数增长时，当代置业却止步不前。过往三年，当代置业的年合约销售额分别为28亿元、23亿元与28亿元。而2012年，万科、绿地、保利都借助高周转运营模式跻身“千亿俱乐部”，排在第50位的金辉集团和卓越置业，其2012年销售额也达到102亿元。
“一般的民营房地产企业，更重视周转率、利润率等指标，但当代置业不是，他们不像是当地产开发商，更像是绿色科技建筑商，而张雷，比起销售额和销售面积，他更在乎建筑的科技含量和艺术感，我很尊重这样的开发商，因为太少了，但他们确实也因此错失做大做强的机会”，一位接近当代置业高层的人士张晓东（化名）告诉记者。
在亚豪机构市场总监郭毅看来，当代置业推崇的科技地产确实代表了未来建筑的方向，但是要消费者接受还需要很长一段时间，“恒温恒湿、节能环保当然很好，但是为此在户型、设计等方面就要付出代价，比如没有阳台、窗户很小还要内开，当代MOMA万国城从2001年开工建设，而目前仍在开发销售，并不是很多人讲的捂盘惜售，一是因为体量够大，二是因为市场的接受程度不高”。
绿色住宅曲高和寡
2005年两会期间，中央提出循环经济和节约型社会科学发展观后，建设部便开始大力推进节能省地型住宅，针对住宅和公建写字楼的强制性节能标准和配套措施相继出台。
此后，锋尚国际、龙湖、中体奥林匹克花园等企业都开始加强环保节能概念，做一些小的尝试，比如引入节能电梯、变频中央空调等。
即使是小小的尝试，有时也是极大的冒险。
“住宅量大面广，这项技术出个小纰漏，开发商可能面对大量的纠纷投诉。而增加的投入却不一定短期见效”，龙湖地产一位负责人士表示。
而相对于其他房地产公司在绿色环保地产方面小的尝试和努力，当代置业显然走得更远，也遭受了更多挫折。
2011年长沙万国城满庭春，房屋地板出现诸多渗水情况，愤怒的业主堵在当代置业湖南项目部维权。当地甚至出动了110警察现场维持秩序。
中投顾问房地产行业研究员韩长吉告诉记者，当前社会对环境保护意识逐渐加强，当代置业主打绿色节能概念，能够得到用户的欢迎，但是在具体细节操作上还需要加强，未来发展能否向好，还需企业将理念落实到实处。
上市之路一波三折
在韩长吉看来，当代置业赴港上市对企业当前发展至关重要，对未来发展影响深远。当前房地产市场整体行情不好，企业融资困难，银行借贷渠道基本不可行，因此赴港上市，增加融资渠道，有利于减轻当前企业资金等方面的压力；另一方面，上市是企业走向正规化的表现，有利于提升企业经营管理，对企业长远健康发展十分重要。
尽管当代置业的名气不算很大，但是其上市的计划由来已久。
早在2002年，当代集团就在香港成立了盈港实业集团(香港)有限公司，负责其融资事宜；2005年初，当代集团成立了当代置业上市领导小组，并出上市计划的时间表，预计最晚将在2006年6月之前登陆香港股市。
此后，当代置业又表示，最晚将在2007年登陆香港证券交易所，当代置业正努力增加土地储备数量，加快新项目的销售进度以拥有一个更理想的财务报表等。
“当代置业的项目和利润来源过于单一，土地储备一直不足，后续发展能力受到限制，因此赴港上市一直没能成行，不止是当代置业，当年SOHO、上海复地在香港资本市场都受到过冷遇。”张晓东表示。
2013年4月，当代置业将位于北京二环东直门黄金地段的写字楼当代节能大厦以12.9亿元的低价，卖给了信德集团有限公司，其楼面均价不到2.4万元/平方米，而周边写字楼售价已高达5.5万元/平方米。而价格腰斩，则是为了快速回笼资金。
当代置业执行董事兼首席财务官范庆国续指出，公司从2011年起着手准备上市，由于想要拥有充分时间与投资者沟通，故延迟到现在上市，有信心取得IPO成功。
而当代置业董事长兼执行董事张雷则表示，市场起伏不可避免，选择此时上市，主要由于公司具有核心竞争力，现在具有天时、地利、人和。
但是选择现在这个时机上市，真的是天时、地利、人和吗？
即使是已经顺利上市的五洲国际，其6月13日正式挂牌时也是以1.22港元的价格发行11.4亿股，扣除承销费用等成本后，集资净额13.28亿港元。五洲国际最终的发行价格，只比招股价格1.15港元的下限高0.07港元，且公开发售部分认购率只有57%，净资产折让只在6成左右。
于6月11日截止招股的合和香港房地产因认为当前市况疲弱，拟将原定6月19日正式挂牌上市的时间押后。
尽管市场前景黯淡，但当代置业上市之路却是箭在弦上不得不发，一方面，此前三年当代置业的银行以及其他借贷分别为人民币17.683亿元、20.234亿元、11.099亿元，另一方面6月份以来的“钱荒”警报，不仅烧到了银行，更让资金紧张的房地产企业感到心惊。
为此，广发香港给予该公司中性评级。
可售面积仅6万余平米
招股说明书显示，截至今年3月底，当代置业在中国共有14个项目，分布北京、太原、长沙、南昌及九江等地区，已竣工及发展中分别约179.2万平方米及223.5万平方米。另外，已售及预售总建筑面积约207.4万平方米；未售面积为187.9万平方米；持作投资面积近4.1万平方米。土地储备223.5万平方米。
在当代置业可售的14个项目中，北京的项目除了当代MOMA尚有将近40%的可售面积待售之外，其余项目均为尾盘销售，去化率普遍在80%以上，可售面积总额仅6万余平方米。同样发展不利的合生创展，目前有土地储备3000多万平方米。
“近几年北京土地拍卖时，很少见到当代置业的身影，即使去了，也鲜有斩获。”张晓东表示。
土地储备不足，已然成为制约当代置业发展的硬伤。公告显示，当代置业集资净额估计约7.16亿港元，拟将82%用于收购新土地及在中国开发新项目，12%用作营运资金及一般公司用途。
而就算将7.16亿港元都拿来在北京或上海买地，也显得捉襟见肘。为此，当代置业只能将希望给予二线城市拿地。
“其他房地产企业，拿地应该算是最大的成本，但对于当代置业，其建安成本才是最大的支出。”郭毅告诉记者。
在当代置业公布的2012年10.2亿元的销售成本数据也显示，建安成本高达8.34亿元，占总成本76%。因此当代置业的产品售价也远高于同地段的其他产品。
比如北京当代MOMA，单价如今已涨至8万元/平方米，但是其他城市很难像北京这样，能支持这样的高价消费，并产生高额的毛利。
韩长吉表示，香港股市持续低迷，对地产股依然存在较高的戒备之心，当代置业上市前景存在隐忧。当前美国经济复苏形势较为明显，资金回流的现象存在，房地产企业赴港上市很重要的一个原因就是看重其良好的融资能力和融资效率，好的房企其融资成本也相对较低。至于当代置业是否破发，由公司的基本面以及市场的大局而定。
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