业绩会直击 | 田明：朗诗的价值需要新的评估标准(实录)
3月29日，港岛香格里拉，朗诗绿色集团董事局主席兼执行董事田明带领总裁向炯、联席总裁申乐莹、副总裁兼首席运营官王磊、副总裁兼首席技术官谢远、总裁助理兼首席投资官蒋超等一众管理层出席现场。
“我们很认真地养了4年多的壳，直到2017年终于有点模样了。”虽然5年前就已借壳上市，但因为没有IPO过程以及鲜少在香港亮相，资本市场对朗诗存在些许陌生感。
一开场，田明就向在座媒体和投资者介绍朗诗自2001年成立以来的发展历程，以及2017年的业绩表现。
值得一提的是，2017年，朗诗正式完成更名，将“朗诗绿色集团”采纳为该公司的中文名称，因此这也是第一次以朗诗绿色集团之名公开亮相资本市场。
2017年，朗诗绿色集团实现核心净利润9.3亿，增长132%；ROE 25.2%，增长12个百分点。根据当天发布的业绩报告，朗诗全年签约销售额为320.53亿元，同比增长13%；实现年度收入约为62.14亿元，同比增长28.3%。
与动辄千亿规模和70%以上增长的房企相比，正由重资产向轻资产转型的朗诗或许稍显缓慢。不过另一方面，2016年高达102%的净负债率也于年内降至49%，加权平均融资成本由上年的8%下降至7.4%，则更能体现朗诗转型过程中的进步。
由此，田明强调，经历了过去几年的调整，各方面指标都得到很好的控制后，2017年才更像是朗诗的上市元年，朗诗战略转型已经棋至中盘。
对于2018年的展望，田明表示：“公司从去年开始，已经进入一个平稳发展的阶段，2018年朗诗的签约目标是460亿元。”
如果将房企分为战略型和战术性两大类型，朗诗显然属于前者。随着行业整合的加剧，规模对朗诗而言并非生存下去的唯一标准，在同行纷纷冲刺千亿的道路上，朗诗则凭借小股操盘和多元化发展走出一条差异化道路。
年报显示，截至2017年末，朗诗操盘项目的可售面积为645万平方米，可售货值约为1179亿元。其中，2017年全年新增34个项目，新进入北京、重庆、西安、济南等14个城市，新增可售面积340万平方米，可售货值537亿元，其中，新增项目中9成是通过收并购、参股及委托开发等多种方式获得。
事实上，在土地成本水涨船高、房企融资趋紧的环境下，合作开发土地现象开始在房企间增多。在田明看来，小股操盘就是朗诗区别于其他房企的重要优势。
“朗诗现在很少去公开市场拿地，在小股操盘中，我们的股权比例也是控制在30%以下。如果比土储、比货值，我们肯定是不如以规模著称的企业，登陆资本市场以来我们也没有融过资，一直是靠本事吃饭，而不是靠资本。”
凭借产品口碑和小股操盘模式，朗诗也正在进入更多的城市。按照田明的规划，2018年，朗诗将计划新增项目开发服务合同16亿，新增项目货值800亿，同时布局华南区域。
地产板块之外，更名后的朗诗也迎来多元化业务上的发展。
据田明介绍，年内，朗诗成立长租公寓事业部，截至2017年12月末，“朗诗寓”已进入北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、苏州、成都、西安、无锡、宁波等城市，获取项目数55个，确认房量15040间。
事实上，当长租公寓渐成风口，迅速做大规模成为房企杀出重围的方式之一，然而受累于资产的沉淀，长租公寓也开始成为房企在融资上的新渠道。
对此，田明也坦承：“在规模铺开的时候，长租公寓都是亏损的，尤其是放在地产板块来算，但如果以资产来计算，一间20万的估值标准，2万间也价值40亿，这部分应该在上市平台体现。”
申乐莹则补充指出：“目前，朗诗长租公寓的商业模式以二房东为主，只有10%是重资产，在上海和广州，重资产部分的项目是通过联合金融机构成立基金平台去收购，未来会通过REITs的形式来退出。”
至于融资的可能性，申乐莹表示，未来会利用长租公寓开展低息的、长期的融资，目前已经在上海交易所进行租金收益权的ABS申报。
对另一新业务养老，田明则显得更为乐观。
“朗诗的目标是做中国最优秀的养老服务机构，没有之一，而养老业务上的现金流也表现不错，比长租公寓要好。”
据观点地产新媒体了解，朗诗在养老方面的布局早于5年前就已经开始，直到去年“朗诗常青藤”才全面展开。据介绍，2018年，朗诗将重点布局6个核心城市，包括北京、南京、苏州、上海、杭州和广州，存量床位6500床以上。
值得一提的是，虽然经过几年调整，朗诗正摸索出适合自己的道路，不过对于资本市场而言，这一资产轻型化模式显然还没有受到足够的认可。
对此，田明感叹到：“市场在变，形势也在变，资本市场应该跟上这些变化，朗诗今年会有计划找投资机构重构评估的标准。”
以下为朗诗绿色集团有限公司2017年全年业绩会现场采访实录：
现场提问：朗诗的毛利率现在是24%，行业整体是30%，整个毛利还有上升的空间吗？
田明：其实以后还是要把它分开，就是投资部分的以重资产的毛利是多少，服务的毛利是多少。
现在是这样，我们开发管理部分的毛利率大概在60%到70%之间，然后地产的毛利因为低一点，大概在20%，这个跟去年结转的项目，有部分的项目是在2013年、2014年时候，特别是2013年高峰的时候拿了几块地，有一部分是在这个时间节点上结转，稍微对毛利有一些影响。
还有我们美国也是初期有一点毛利率交付的项目，未来我们预计地产交付项目的毛利率会持续的上升，因为我们后面拿的一些项目，特别是我们在并购的投资方式后拿的这些项目地价都比较合理，但是这些项目都是在大量在明年或者后年交付。
现场提问：美国这边的毛利率只有11%，在美国的话行业整个平均的水平是多少？之后可能会做到多少呢？因为未来朗诗也会加大美国这一块的投资。
周勤(执行董事、副总裁兼首席人力官)：美国市场比较看重的是IRR的水平，而利润率它的区间是比较大的，朗诗去年是比较多集中西部交付的产品，因为基本上从开工建设到交付它的周期很短，只有几个月的时间，所以它在这个部分的产品静态的利润率比较低。
接下来因为今年会有东部E产品的交付，作这个方面上可以看到有一个显著的提升，应该会超过20。
田明：毛利率可能还受交付的项目是早期的，早期的有一些项目影响。还有一个企业在刚发展的阶段，它的成本费用比较多，以后的毛利率会逐步上来。
现场提问：还有一个轻资产的毛利率好像也是有小幅的下降？是因为合作的关系吗？
周勤(执行董事、副总裁兼首席人力官)：轻资产，我们叫开发管理服务输出，它的毛利率其实维持比较高的，过去几年都是在60到70，我觉得在60到70这样的区间有所波动是正常的。
因为我们有一些合同在我们产品技术是高技术的产品上利润率会高一点，如果是在中西部地区可能低，我们是因地制宜，这个项目需要什么技术我们用什么技术，不是一定要用高技术的，所以有一些略微有一些毛利率的差异我认为是非常合理的。
现场提问：想问一下关于我们融资，今年国内去杠杆的成绩也特别明显，然后包括很多房企都面对一些融资的问题，想问一下我们在这个方面有没有遇到什么困难？现在主要这个融资的资金来源是什么？因为很多房企可能通过信托或者ABS来进行融资。
申乐莹：对，首先对今年整个资金链我跟别的开发商看法是一致的，肯定会趋紧，资金的成本的会提高，然后资金面会趋紧，这个大趋势是肯定的。其实朗诗应该说提前进行了去杠杆的动作，在过去几年我们由于战略转型，包括我们自己比较审慎的财务政策，一直持续降杠杆的过程。
所以我们目前的基础还是比较好的，我们一年到期的债务总量也是非常小的，也就是我们刚性需要偿债的压力比较小。而在这样的一个市场上我们要储备资金，进行机会捕捉，就是在2018年下半场，在这个方面我们会一定程度增大我们融资的力度，但是也会再一个比较审慎、稳健的政策下进行。
所以我总结第一朗诗刚性的压力不是太大；第二如果我要做这样的事情一定是有更好的投资机会我才会去做；第三我们有几个很好的战略合作伙伴，我们通常在这样的收购项目上自己的出资也比较低，基本上30%或者以下，我们不会自己单打独斗做大笔的收购，去加杠杆，去用纯债务融资的方式去做这个事情，所以我们总体来说，未来我觉得还是会维持一个比较稳健的杠杆水平。
融资方式上现在因为有很多新的业务，除了项目的开发贷款占比还是比较显著，大概在35%左右，同时我们大力开展公司层面的信用融资储备，这个里面包括上市平台刚刚获得信用评级，我们已经获得了发改委的批文，未来近期会做一个公司层面的信用债.
在国内我们也利用我们的非房地产的平台，包括我们的长租公寓、养老，也在大力申报国家鼓励和支持的租金收益权的ABS供应链。
田明：我们的融资整体上还是比较能融到，但是成本肯定会有所提高。
供求决定价格，供求关系决定价格，当资金紧的时候，所有资金的成本就会上升，当钱少的时候，土地价格就会便宜，没有那么多人抢，钱多的时候土地价格就会上去，钱少的时候土地价格就会下来，这个是大致的规律。
现场提问：我们会在市场大的市场会加大并购的机会？像刚才讲的会储备一些资金，捕捉一些并购的机会是在地产业务还是非地产的业务会比较多？
田明：刚才讲的收购是指收购项目，收购那种公司来并购，而且会跟金融机构一起来联手。
现场提问：并购的标的是小型的公司还是项目型的？
田明：主要是针对项目，也有公司，我们专门成立了一个团队在研究公司了。我们要关注金融机构，金融机构嗅觉是最敏锐的，哪些到期的债务还不了，那些都是很重要的信息，是一手的情况。
我肯定不是接盘侠，去把人家的困难接到自己身上。一般来说，你去谈的时候他地方总是谈不出好条件。
现场提问：今年在华南会有具体的项目落地吗？因为我之前看您跟越秀那边好象有接触。
田明：努力了很久，今年是考核指标。西北也去了，西南也做的不错，华中也还可以，现在最大的空档就是华南。
从整体经济状况来讲，华南是最健康的，所以我们认为华南还是有未来很多的发展机会，我们现在投了非常大的力量在华南。这个也是爱看时机，我们会积极主动去做，但是并不是说盲目去做地王的项目。
现场提问：但是华南大地产商也是蛮多的，入驻的成本会不会比扩展其他的地区高？
田明：是这样的，其实从简单的角度来说这个逻辑是对的，但是朗诗的玩法跟别的企业不一样。我们可以跟别人联合收购，我们其实关注操盘，我们灵活性比他们的解决能力要强。
另外，朗诗在管理架构上的专家是非常多的，我们在一线的扩展人员发现了项目的机会反馈到最高的决策层时间非常短，我们老板在一天之内就可以反馈回来，然后可以把集团所有的力量投入进去，这样我们其实比那些大的企业决策效率要高，其实我们主要是靠团队的能力解决问题，而不是简单拿钱去砸，拿钱去砸肯定不是我们的战略方向。
现场提问：长租公寓未来也迎来洗牌的阶段，其实在你们的预期内，这个阶段会在什么时候到来？
田明：明年都有可能会到来，现在长租公寓还是挺热的，是一个大风口，如果资金很紧，融资的资金开始紧了，有一些企业可能会考虑去合并啊，去转让，这种情况会出现，要看这个资金紧到什么程度。
现场提问：我们长租公寓这一块的成本，或者说租楼的成本可以做的很低？这个是决定ABS的收益率，包括你发行的规模？
田明：你的成本是指什么成本？
现场提问：租楼的成本，因为我知道现在想像上海、北京长租公寓都是在抢的。我们现在的成本是多少？
田明：其实租楼每一家都有自己的模型，其实这个模型里面最大的一个变量是什么？是租金年上涨多，租金的年度增长率，那个指标是关键。
接近不接近看这个指标，确实现在普遍都在抢，朗诗总体而言前面拿的这些项目还是比较稳健的，当然这个有压力，对我们也有压力。但是我觉得这个市场还是要注意规模，因为不知道明天会不会并购，规模、品牌、能力都是很重要的，没有一定的规模品牌上不来，这是一个战略业务，不能仅仅就是看现在租金是不是赚钱，而是要看长远，我们是把长租公寓作为战略业务展开的。
现场提问：在前期扩大规模这一块，因为我们今年长租公寓也有一些硬的指标，要达到5万间左右，比去年要多2万多间，这一部分扩展的会不计成本的去投入还是会等待一些收购的机会？
田明：我们去年是第一年搞，1.5万间，今年再做3.5万间，加起来是5万间，明年是要到10万间，我们之所以定这样的目标是考虑到我们想成为全国最优秀的集中式长租公寓之一，我们想进入前三甲，没有一定的规模，将来在并购战就没有这个高度和优势，所以我们是有规模的。
按照我们做事从来不会不计成本，我们会用各种方式来扩大，不是像单一的方式，由各种方式来扩大我们的房间量，我们选择了17个城市，17个城市我们都做过分析和研究的，这些诚实的人口结构、现有的房价等等因素我们全部做过研究，而且四条产品线，哪几条产品线进入哪些城市都不一样的。
还有其他各式各样的方式，比如说有加盟的，比如说有国企的安居公司，政府平台这些，我们把它拿来也算是我们的业务量。我们是规模上有要求，但是不会不计成本。但是对未来价格增长的数字是怎么放的决定了你的进取度。
现场提问：我们代建这一块的情况怎么样？我看你们的增长非常快。
田明：我们不叫代建，我们叫委托开发。其实委托开发不是我们的主流模式，我们的主流模式是小组操盘，就是这个里面低于30的股份，我持有的股份，然后一部分都有自己的权利，大部分不是我的权利，这个时候就实现了这些收入了，我们主要是来源这，而不是像绿城那种。
有时候我们也会出现代建，但是要满足我们的条件，我们要有完整的操盘权，对这个项目要有比较强的控制力，不会危急到我们的品牌，这个时候我们才会去做委托代建，但是不是我们的主流，我们的主流是小股东。
现场提问：我们对欧洲这一块有什么设想吗？
田明：目前没有对欧洲有那些设想，我们不是机会主义者，欧洲不在我们的战略之中。
现场提问：除了美国还有哪些海外市场？
田明：主要是美国，因为我们觉得全球的房地产就三个市场、中国、美国、其他。
现场提问：美国是哪些城市？
田明：纽约、波斯顿、旧金山跟洛杉矶，都是地区，我们在硅谷地区是排名最前的开发商。
我们美国团队出去办事的时候当地人一般不把它看成中国公司，把他们看成硅谷公司，他们的做法、他们的经营、他们的员工，所有的模式跟本土一样，只是股东背景不一样。
现场提问：公司是今年是改了一个名字，改成了朗诗集团，在多元化业务上的一些规划大概是怎么样的？就是今年公司该名之后在地产之外的多元化的业务上面的规划？
田明：公司改名之后，我们除了地产业务，有三个核心业务，朗诗地产、长租公寓、养老、养老从去年四季度开始要进入战略展开期，北京、上海、广州、然后苏州、杭州、南京这六个城市。同时对于养老来说，给它的定位是要做中国最好的。没有之一，要做最好的养老服务机构。
朗诗对未来中国房地产我们的方向是一定是水到渠成，所以才改了这个名，我们从领跑绿色地产到引领绿色生活，然后我们的LOGO，我们的LOGO和原来的LOGO多了一个图形标，这个图形标是一个甲骨文的人字。
现场提问：你们觉得什么时候资本市场上对朗诗有公司评估方式的改变？
田明：我觉得市场在变，这是一个最重要的事情，市场在变所以朗诗在变，其他的企业也在变，各个企业都在寻求变，这个时候资本市场分析模型，它的投资模型也应该跟着变。你不可能拿着过去一个分析评价的工具走在未来的路上。
今天几个分析师跟我交流，我用传统的类方股的估值模型来分析你，没有办法分析，我说是啊，你的收入既有投资回报的，又有服务收入的，又有新的东西。其实我觉得大势所趋，资本市场一定要跟着实体经济一起走，只不过有一个过程，朗诗愿意在这个过程中，比如市我们愿意找一个金融机构，找一个投行，或者找一个分析师我们重点去做一个新的评价模型，一个估值模型，一旦弄出来之后就可以引领这个资本市场，朗诗在这个方面不仅愿意在实体方面作出实践、作出创造，我们也愿意跟分析师，跟投行机构共同推动资本市场这个对形势作出快速的反映。
我们会干这个事，找合适的分析师或者合适的投行我们做这个题目，让他们怎么顺应市场，顺应企业的实践，拿出新的分析评价的工具出来。
- 关键词: 朗诗绿色集团
