方兴地产任江南：建筑的碳减排量可成为商品
“先知先觉，走在地产业发展的前沿，有效的推行绿色战略，这对整个地产业将是一个挑战和机遇，挑战过后绿色战略必定成为公司的核心竞争力。”日前，方兴地产（中国）有限公司（以下简称方兴地产）绿色战略工作委员会主任江南对本报记者表示。
当绿色建筑成为时代要求时，方兴地产也没有落下步伐。
在方兴地产内部组建的三级建制的绿色可持续发展委员会中，作为公司首席财务官的江南，兼任绿色工作委员会主任一职，牵头负责绿色战略在各项目的落地、推进，并直接向总裁汇报。
尽管没有冠名为“首席可持续发展官”，但从方兴地产绿色工作委员会的主要职能看—— 从品牌、产品、技术、融资、企业内部日常管理、营销以及社会责任一整条线，来保证项目的绿色建筑和生态城市建设，并保证绿色经济效益——江南所在的团队试图从战略层面架构方兴地产的绿色目标。
据世界银行估计，截至2015年中国的新建筑将占比世界总建筑的50%。同时，全世界40%的能源消耗实际上来自于建筑物能耗。
如此庞大的市场和如此巨大的环境责任，怎样处理好两者之间的关系是重点。
“尽管发展绿色建筑前期要投入一定量的资金去控制节水、节电和节能等。但是通过地产&LSquo;持有的模式’，后期因节能减排而得到的效益将是我们的低碳财富。”江南表示。
持有模式是指方兴地产对目前物业如酒店、商务写字楼等实行自我物业管理。就节能减排而言，对目前持有物业如北京凯晨世贸、中化大厦等进行了综合系统节能诊断和改造。短期来看，会投入一笔资金进行节能改造；但从长远来看，未来节约的电费、水费、气费将成为一笔收入。
根据方兴3月12日在香港公布的企业2011年报计算，方兴在建与已建项目总数为20个，其中自身持有6个酒店、3个写字楼以及其他项目4个，持有率为65%。2011年公司收入为6591.7百万港币，其中完全持有的酒店板块收入达到2133.8百万港币。
不过，方兴要走的路还很远，一切都才只是一个开始。
目前，方兴并未在2011年年报中公布其因节能减排获得效益的金额，也未对建筑项目进行二氧化碳排放测算。
三级制的绿色可持续发展部门
《21世纪》：实施绿色战略已列为了方兴地产的重要战略举措，绿色工作委员会以怎样的架构保证绿色战略实施？
江南：任何一个战略都不是一个公司在制度上的小修小补或小打小闹，它都是有一套完整的体系设计。因此，2011年我们对公司的可持续发展绿色部门采取了三级制的细分，分别为总部绿色可持续发展领导委员会、绿色工作委员会以及项目公司的绿色工作组。
第一级为绿色可持续发展领导委员会。由总裁负责，公司主要领导人都属于该委员会成员，对公司绿色战略的制定和推动进行大的决策和考核；第二级是绿色工作委员会，由总部主要职能部门负责人组成，负责从公司层面推动保障绿色战略落地的具体实施工作。第三级是项目公司的绿色工作组，由各项目公司规划设计部、成本部等主要部门人员组成，并由项目公司一把手担任组长，他们负责方兴地产具体开发和经营项目的绿色战略的落地工作。
《21世纪》：绿色工作委员会主任的工作职责是什么？绿色工作委员会向谁汇报呢？
江南：绿色工作委员会主要职能是，从公司层面推动绿色战略的有效执行。例如通过绿色工作委员会成员
所在的各职能部门，组织和协调公司每年绿色战略规划、重点议题；审核确定下属各开发项目和经营单位的绿色目标和绿色行动纲领；方兴地产绿色对外系列的宣传交流学习与战略合作；对内的绿色工作机制建立完善。同时把既定的绿色发展目标纳入各下属公司的绩效考核体系，由公司绩效评价委员会在年末通过评价积分卡进行打分并考核实施状况。绿色工作委员会的汇报对象是公司绿色领导委员会。
生态城市尚未有评判标准
《21世纪》：现在各地纷纷打出绿色建筑牌，那您认为绿色建筑应该怎么样去建设？
江南：住建部副部长仇保兴表示，如果维持每年新增绿色建筑项目300个，“十二五”期间，将节能25.5亿千瓦时（煤87.6万吨），减排二氧化碳229.8万吨，节约水资源0.9亿吨，可再循环材料3.3亿吨。显而易见，节能、节水、节电是绿色建筑和生态城市建设最基本的三要素。
除此之外，更重要的是回到最初始的设计阶段去看待建设，因地制宜。比如青岛的项目，我们就是根据利用污水源热泵进行供暖，节能二氧化碳排放在6000吨以上。
《21世纪》：对建筑或者城市有没有设计碳排放指标？如何设定目标？
江南：目前我们对有的项目比如湖南长沙梅溪湖，提出了碳排放指标每人每年4.3吨的目标，达到北欧的排放水平。减碳指标设定要具有可实施性，如果目标设定太高，建设出来的可能是伪绿建筑。
《21世纪》：怎么保证目标实现？
江南：目前中国并没有统一的标准来衡量生态城市，也没有独立的第三方机构进行检测，这是目前建设生态城市的一个缺口。
但是，生态保护和低碳发展，又是在环境严峻恶劣的情况下，对未来城市发展提出的要求，因此我们也必须“上马”做事。我们把绿色生态指标分配到各个地块，引入绿色物业管理，来保证目标的实现，这是一条可操作的路径。通过绿色物业管理与绿色教育等方式，使居民居住行为“低碳化”。很多时候就算是运用了高档绿色材料，但住进去的人不是低碳的人，这样也会造成指标落空。
赢在持有业务模式？
《21世纪》：绿色地产迈进的关键点是什么？怎么平衡经济效益、环境效益与社会效益三者关系？
江南：这是一个非常值得思考的问题。值得强调的有三点，第一就是因地制宜，结合当地的实际情况，分门别类的处理。
第二就是合理的科技运用。绿色建筑并不是一个由高科技堆砌的产物，而是强调运用一些有科技含量的设计，凸显各地方已有的优势。根据内部测算，住宅建筑目前达到国家建筑绿标一星级增加成本可控制在大约10元/m2以内。因此成本不是阻碍。
第三再加上绿色的行为和绿色的物业管理。我认为经过这三点的结合，最后绿色建筑的发展一定是可持续的，这样也可以平衡绿色发展中可持续性和经济效益的关系。
《21世纪》：能否简单说明一下，具体是如何平衡市场化、经济化和可持续化？
江南：我们比较注重房地产的商业销售与持有，这是目前中国很多房地产企业并没有走的一条路。
现在对节能减排的投资包括测算建筑的碳排放量等，这都将会在建筑的生命周期内取得回报。比如北京凯晨世贸中心的节能改造，方兴自己投入资金，政府给予了补贴，经过测算，改造完毕以后每年的节能量可达到616吨标煤。
另外，我们测算一个建筑的碳排放量，并且通过一系列的方法进行节能减排，最后减排下来的量就会成为商品。一旦市场完善以后，这样的商品就能够交易。我们已经成立节能服务公司，但由于目前中外建筑界对建筑碳排放量的计算方法、模型还没有统一标准，单体建筑项目普遍碳排放量较小等因素，房地产企业作为碳交易卖方市场还具有不少的困难。
《21世纪》：你认为房地产业打出节能减排的“绿色牌”，在发展过程中的挑战或困惑是什么？
江南：其实打出“绿色牌”是毋庸置疑的，但是要看到“绿色牌”打出后应该怎样去有效的实施，实现可持续，并能为企业发展创造核心竞争力和经营价值，这对我们来说是面临的挑战。例如如何创造出超越三星标准的精品绿色建筑；如何在高层住宅上实现太阳能热水与建筑一体化设计的技术和形式的完美融合；如何走出绿色战略与企业发展的一条具有方兴特色的道路，这些都是需要我们充分思考。
除此之外，我们也会遭遇成本挑战。即怎么精细化的管理使资金效益最大化，是一个值得我们长期探索的问题。
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