LEED金奖项目案例分析-北京世纪财富中心
地点：北京梁开建筑事务所
主题：LEED金奖－北京世纪财富中心
主讲人：熊蓉晖 CBRE世邦魏理仕北京公司项目主任
嘉宾：开彦 马韵玉 肖溪 毛钺 王宝刚 徐竞 姜忆南 李澍人 朱彩清 戴杰
【开 彦】：今天我们举行人居会客厅绿色建筑节能周系列讲座的第二讲。今天主要讲LEED认证的事情，今天请熊蓉晖女士讲，熊女士是美国世邦魏理仕房地产的策划，她们那个公司是全球第五大专门做房地产策划、运营的公司。今天非常荣幸请熊女士给我们演讲，我们今天还是以讨论式的方式进行。
我们举行的绿色建筑节能周系列讲座活动，主要是关于绿色建筑、生态建筑方面的。一共准备举行四次，今天是第二次。上次请的是美国自然保护协会的莫争春博士，他讲的是低碳的项目——建筑与气候变化的课题，上次效果非常好，大家收获很大。今天讲美国LEED认证的案例介绍。下一次的讲座是讲中国的情况，中国的认证和操作水平，这样国内、国外都能够了解一下。再下一次，我们这里有丹麦专门从事绿色建筑经济研究的，他主要是从可持续发展的角度来说。再以后我们还会有其它的讲座，通过这些讲座，对整体的绿色建筑、节能减排等有些了解。
下面请熊女士开讲！
【熊蓉晖】：非常感谢您的介绍！另外我想再补充一点，很高兴在这里和大家见面。我们世邦魏理仕不仅是刚才你说的为房地产提供策划和运营的公司，实际上我们还是整个一体化服务行业。像我所在的部门是项目管理部，我们主要作为业主代表帮助业主负责管理工程项目。像我们还有物业管理部、咨询部、办公楼顾问部、办公楼租赁部、还有工业的租赁部，所以世邦魏理仕提供关于房地产整体的服务。
我主要想给大家讲一下，我们世邦魏理仕从全球来说，一直在推进绿色建筑这一项，也算作为一个企业责任来推进这项事情。所以我们不仅是宣传这些事情；另外从自身也采取行动，来倡导。因为美国要做物业的管理，为我们的客户提供服务，能够更有效提高物业节能节水方面的功能。我们在亚太地区新成立了一个可持续发展的部门；北京办公室也是在这个大的环境下产生的，我们在亚洲地区第一个拿到LEED认证的一个办公室。所以我今天的演讲主要是关于北京办公室绿色特征，我们在哪些方面，我们拿到这些。
这是一个大概的背景介绍。世邦魏理仕办公室是第一个在亚洲取得LEED认证的办公室。从公司战略策略来说，第一我们将来公司整体的发展；另外一个要显示对绿色建筑的一种肯定。而且同时为我们的员工提供一个非常健康、舒适的工作环境。
LEED一共有六大不同类别，每个类别有一定的分数，你需要去取得。我们当时申请的时候还是2.2在实行过程中，从今年4月份开始都变成了3.0了。3.0要求更高，在你达到任何分数之前，你必须要满足，依照它的一些门槛提高了。这是我们在2.2的时候取得的。
LEED六大块：第一块可持续性现场；第二块节水；第三块能源和空气；第四块材料和资源；第五块室内环境；第六可发挥性的类别。因为LEED相对来说，它给你设一个门槛，让你达到个标准，但你怎么样达到这个标准，是你自己的事情，你可以有创新的想法，所以第六大块是供大家去发挥的一个类别。
因为我们是一个装修的项目，所以对于装修项目大楼选址非常重要。在原来LEED2.2的时候，如果你的大楼拿到LEED认证就可以自动拿到3分，因为现在总分数也多，现在好象是6分。所以我们现在盖的这个大楼是世纪财富中心，它在中国第一个拿到LEED认证的商业楼。现在北京市场还有一些楼在申请，像环球金融中心，它将来要拿到白金奖。像诺基亚在BDA，它是一个园区，所以它拿的是LEED-RB，他在北京拿到LEED认证的一个项目，也是拿的good。
其实美国制定这些东西，从某一定程度上和美国条件相关的，美国跟中国一样大，但是只有3亿人口，相当于中国的1/4，所以他们相对来说地广人稀，在选址上要选择人口稠密的地方，比较发展的地方，这个楼附近有很多服务性的行业，像饭店、超市、银行等等。好多美国人开车，几乎人手一辆车，所以他鼓励少开车，多走路，或者多骑自行车。其实从中国某一程度来说，我们不用这样去做，授予国情，或者地理环境的限制，我们很多人在乘坐地铁，或者汽车，或者有人在骑车。现在随着整个大的经济环境改善，越来越多的人会有车。但是还受到另外一个条件限制，在北京开车的人都知道，找个停车位非常困难。我觉得中国有这些限制，有些事情不用去提倡，我们已经在身体力行去做了。
【开 彦】：你刚才说的优势，比如像中国现在自行车多，过去自行车王国。坐公共汽车很多，步行的很多，但是这种在逐步消失。自行车越来越少，坐公共汽车觉得掉架子，所以汽车越来越多了，污染越来越严重了。
【熊蓉晖】：我觉得这是人的意识。将来这是人的意识的改变，另外这样做减少对环境的污染。
【开 彦】：现在很多欧洲国家提倡骑自行车，把汽车封闭了。跟中国的趋向正好相反。中国汽车拼命往上增加，欧洲那边拼命往下降。
【熊蓉晖】：在经济发展过程中，中国还是发展中国家，更注重怎么把经济搞上去；像发展国家已经走过那段，现在他觉得环境更重要。
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这是一个场地的要求。像节水，从我们办公室来说，做装修节水受的限制很多，因为做一个装修的项目，大楼已经在那儿，而且有的人只会租赁大楼的一小部分，或者一整层，但是大楼的洁具已经在那儿了。这也是为什么选址的时候选有LEED认证的大楼，对做装修是有帮助的。因为节水最终根据有多少全值，半值，水是多少，这样算出来。当然从自己来说，厨房的地方可以采取节水的器具，但是那些很小。像用得最多的还是公共卫生间那些部分。但是现在V3把门槛提高了，你的前提条件比较达到节水20%。原来2.2的时候，只是说能节水25%就可以拿到1份。所以现在作为LEED认证的门槛越来越高了。
对于我们这个项目来说，卫生洁具采取流速慢的卫生洁具。我们根据最低的要求，按照日常人的流量，每天所用的水是多少，从理论上来说节水就达到50%了。
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这是刚才我们谈到第三大块，能源和室内空气这块。我们这个楼全是玻璃幕墙的楼，日光的穿透力非常好。我们基本是全开敞式的办公室，一共是2500平米的面积，只有3个封闭的办公室，一个是大中华区CEO；还有一个是办公室主任；其他是会议室，有大大小小不同的会议室。在前台的后面，右边这一块，我们一般可以当成三个会议室来做，中间是可移动式的墙。如果需要的时候可以打开，相当于我们有一些客户活动，这个前台的后面弄的很漂亮，所以我们可以作为组织公司活动的一个场所。
【开 彦】：这个跟能源和大气有什么关系？
【熊蓉晖】：这主要是室内的一个环境。
【开 彦】：它是视觉环境还是空气环境？
【熊蓉晖】：它是室内的环境，一个是有更多的日光照充。在整个大楼消耗时，一个是照明占能源消耗30%；另外空调系统消耗差不多有30%。如果有很充分的照明，能够节省对照明的需求。
紧挨窗两道的灯，这些灯上安装了日光的感应器。调节感应程度，达到一定程度的时候，这两排灯会自动熄灭。其他在里面的这些灯，在定时器上面。从早上8到晚上6点，早上8点自动开，晚上6点自动关。我们考虑会有人加班，在旁边有一些开关，如果有人在加班，可以把开关打开，它可以再自动延时一小时。
【开 彦】：主要是解决光和空气的共享。
【熊蓉晖】：空调也进行了分区，这样对在那个区域的人们，他自己有一些调节，他根据自身区域的要求，跟大厦固定的进行上下调整。
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这是室内环境质量。刚才我谈了一些，我们整个大楼都是玻璃幕墙，而且我们在设计的时候采取开敞式的设计。像这个屏风做的非常矮，差不多30公分的屏风。基本上日光直接可以穿透里面。坐在座位上能够看到外面的环境，这样大家不会觉得在一个黑漆漆的环境里面工作，等于增加了人与外界环境的沟通与交流。
这上面是我们的平面布局。这是前台的位置。这是两个封闭的办公室，一个是CEO的，一个是办公室主任的位置。像周边的这些都是会议室。
空气质量不光是涉及到搬进去的人，在施工的过程中，公认的工作环境的保护。这些都是过程性的文件。在LEED认证文档的工作非常繁琐，你要提供充分的证明充分你这样去做了。LEED不是派人去查你，更多的是凭你的自觉。所以这些照片都是我们在施工过程中拍下的。
【开 彦】：这是由你们公司来提供资料还是施工单位提供？
【熊蓉晖】：这是施工单位提供资料。
【开 彦】：那你们怎么他们分工？
【熊蓉晖】：作为这项工程，当时我们北京办公室项目管理部还没有正式成立，所以LEED咨询这个工作，是施工单位有一个LEED咨询单位专门做这个构成，具体执行由施工单位做。
像做保温的时候用的是纤维，所以拿着塑料薄膜挡住了，纺织纤维在空气中扩散。另外像施工过程中所有通风的出口、进口都是拿膜挡住了，放置在施工过程中灰尘进入到管道中去。还要不断进行补风，排放灰尘和污染的空气。在入住之前，要求把室内空气换几遍。
另外采取一些措施，防止灰尘，往地下洒水。
【开 彦】：这些是不是都要记录下来，然后提供给LEED认证？
【熊蓉晖】：对。UICVC就是美国绿色建筑委员会。
【开 彦】：是他来控制这些资料。要申报的时候，谁认可这个，LEED不到现场去，谁来提供这些资料？
【熊蓉晖】：在施工过程中，我们需要做施工保护、防止灰尘扩散，这些都是施工单位来提供。而且他要提供这些证据，他拍摄的所有照片，证明他在这个过程中做了这件事情。整个申报过程在网上进行申报，在网上把项目注册上。分两个阶段：一个设计阶段的分数；另外施工阶段的分数。所以要把填的表格，再加上所有的计算，所有知识性文件一起交上去，最后有一个评选委员会。现在UICVC全是志愿者，所以相对来说人力资源很有限。另外现在越来越多的项目在申报LEED认证。像我们这个项目，我们搬进去的时候是去年7月份，但是今年7月份才拿到最终的认证。因为中间过程有一些问题，有一个回复，这样时间就很长。
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这一块讲材料和资源。主要的目的是鼓励大家尽量能够重复利用，减少填埋，要使用一些可以快速再生的能源、资源。像我们的办公室这些柜子、地面、还有墙面，这些材料用的都是竹子，因为竹子可以快速再生。
在施工过程中，有很大的一项是垃圾分拣。施工现场有不同的垃圾箱，我们把这些东西送到回收站的时候，给我们列出一个清单，多少，多重，这些将来都要收集在一起。垃圾的分拣，一个是根据重量；另外一个根据体积，最后你达到百份之多少，这个百份之可以算重量，也可以算体积。
在材料这方面，鼓励尽量用本地的材料。像美国划定范围，800公里圆圈范围之内，你的原材料是在这个范围内提取，也是在这个范围内进行加工的，实际上目的也是尽量节省，如果在很远的地方要用火车，卡车运，这实际上是对碳排放的一个过程。
这是我们办公室的一个俯视图。卫生间是流速比较缓慢的洁具，最后我们可以达到节水50%。做LEED认证的时候，好多时候算出来的东西，从理论上根据这样的一种假设算出来的东西，在实际的运营中和计算的情况有一些不一样。有认识LEED只是考虑前期设计和施工方面，它没有考虑将来运营过程中。现在中国新出的《绿色建筑标准》，更多也是把运营这一部分加进去。对于整个建筑生命周期来说，在运营部分时间最长的。我们在那一阶段怎么进一步提高大楼的功能，也是很重要的。空调要分区，我们把温控器都可以放到柱子上，可以根据自己的喜好来改一下，这样对自己的工作环境也是一种改善。刚才给大家看了，所有会议室的椅子，我们都是从原来的办公室搬过来的。刚才谈到材料，竹地板，这面的墙都是竹子的材料做的。
像这个东西都是拿图纸，做成中国地图的样子在这儿。看画的这个线，在外围这两趟的灯，中间这些灯，除了应急灯之外都是在定时器上面的。
大家可以看到，整个是非常开敞的工作环境，可以充分利用日照；另外可以增加大家对外界的交流。
大概就是这么多，如果大家有什么问题，可以再进行交流一下。
【开 彦】：假如一个项目来了以后，这个项目本身需要具备哪些条件？第二，在申报过程中谁来管这件事，各方面的责任在哪里？怎么申报，经过哪些过程，中间的费用是怎样的？
【熊蓉晖】：您刚才第一个说具备哪些条件？像做LEED认证，前期非常重要。一个楼好多事情在设计中决定了，系统用什么，环境怎样，设计已经决定后面的很多事情。如果用LEED认证，一定要在前期的计划中大家有一个共识和目标，我们要去做这件事情。
【开 彦】：也就是从项目立项开始，从设计，全部按照最后得分进行考虑。
【熊蓉晖】：对。在设计过程中，有互相交流的过程。
【开 彦】：这时候你们公司就可以介入了？
【熊蓉晖】：我们公司在中国没有作过LEED，但是我们在美国作过。我们项目管理部在中国来说是非常新的业务线，所以我们在一点点建设的过程中。
我们在前期计划的过程中，取得LEED分数，在计划中要考虑这个问题，设定这个目标。LEED不同的认证级别将来会影响你的设计。越往上我们要增加一些投资，所以在前期的时候把这些想好了，在设计中慢慢把这些事情反映出来。
刚才我们看的那几大块，有些过程非常容易拿到。像选择材料的问题，选低挥发性的，像漆、涂料、胶，这些很容易达到。但涉及大楼系统的这些都需要花钱。像我们办公室，如果加日光探测器这需要额外花钱。现在在中国来说，大楼的标准越来越提高，所以从这儿达到LEED认证，或者达到LEEDgood，相对来说这块的费用增加也不是很多。我看到一些统一数字，如果达到good很多在5-10%之间，因为我们的基础在一点点提高。我从美国回来之前，我给他们开发公司做一个东西，他们把这个大楼连设计一块买了，但还没有施工。原来这个设计不包括LEED认证，我们接手以后，开发商说我们要开始做LEED认证。刚开始他们说看看大概多少钱，只要认证就可以，后来他们又说要做银的，因为我走的时候那个大楼还没有完成，那天我在网上看一下，那个大楼最后拿到了金奖。
【开 彦】：所以这是方法问题，不是技术设备问题，是理念和运用步骤方面来解决的，所以它的价格不一定是高的。
【熊蓉晖】：对。
【开 彦】：像这样的申报是从一开始策划就申报，还是把它做完了再申报？
【熊蓉晖】：什么时候申报都可以。申报分为两个阶段：一个是设计阶段；一个是施工阶段。我们刚才谈到一些东西，加节水的用具，因为计算的时候，满足基本规范要求，一开始设计的时候可以把这些东西计算出来。施工空气质量的管理，这些是施工之后完成的。他没有一定要求你什么时候交，我想拿到LEED认证，那所有东西完成以后再交也可以。
【开 彦】：在最后认可金牌或者银牌时，他是否到现场进行检查、测试？
【熊蓉晖】：没有。
【开 彦】：那怎么保证达到他的要求呢？还是靠过程的档案？
【熊蓉晖】：所以对过程中文件的准备工作非常繁琐。
【开 彦】：这个是非常繁琐的，为了这件事要投入很多的人力。
【熊蓉晖】：有一个专门的部门指导管理这个过程。
像我们现在在给嘉海银行（音）进行装修，他决定要取得LEED认证，设计已经开始了，然后再最终决议。我们就说，我们根据已有的设计能够拿到多少分，相对来说很容易就能够拿到金值的认证，嘉海银行说我们做任何项目要把绿色环保考虑进去，而且他选的这个楼是环球金融中心，将来要拿白金的认证。最基础的标准已经提到了，所以要达到那个不需要花很多钱。
【开 彦】：做这个事情有什么好处，特别是对开发商有什么好处？
【熊蓉晖】：开发商追求利益，为了要一个经济回报。中国拿到LEED认证，尤其是商业楼还很少。开发商做这个事情，他的目的是要跟别人不一样，最开始是这种想法。这个楼是绿色环保，也是一个卖点。但是现在做的人越来越多了，所以这个亮点不像原来那么亮了。其实从另外一个角度来讲都是有需求的，现在很多跨国公司把可持续发展作为企业责任之一。所以很多跨国企业找办公楼的时候，要把办公室做成绿色环保的办公室。我看到美国的统计数字，LEED在美国有十多年了，不管从控制率，租金，还是最后卖的价格来说，因为美国还有能源之星，有能源之星认证的这些楼，都比普遍的高很多。从开发商来说，他可以看到这种回报。
【开 彦】：LEED认证有什么优势？
【熊蓉晖】：LEED在中国是最流行的，LEED在世界各地都可以用。它完全是凭自觉，我来决定你是否达到我设定的这些门槛，它完完全全是自觉自愿来做的，而且有一些创新的想法。在我们办公室里面，每个月都有关于绿色环保的培训课程，上次我们请了纽先生讲，他主要讲了生态城这方面。环球金融中心在创新方面做的非常好，可以节水50-60%，这样在创新那一栏会给你一个点。
【开 彦】：运作非常完善，非常合理。
我还有一个问题，国内很多专家都认为LEED认证尽管很完善，但是有些建筑不需要达到节能，像我们国内达到50%，60%，达不到国内标准的情况下还能达到LEED？
【熊蓉晖】：有可能。LEED由六大块组成。LEED是一个绿色建筑，绿色建筑包括节能、节水、节材，不止是节能这一块，而且它得分的方面比较多，所以像你刚才说的我觉得有可能。
【提 问】：我有两个问题。我们做申请的时候，比如是我申请的级别，还是认证机构觉得你够哪个级别就给你哪个级别？第二，很多资料报的时候靠自己，它对真实性有没有检测？
【熊蓉晖】：我先回答你第二个问题，我觉得很多时候是建立在信任的基础上。
另外一个问题，去申请的时候，肯定有一个想申报什么级别。我们申请的时候，有一点我们没有拿到，那个大楼为我们提供了天花和地板，他说你可以再重新利用。我们天花和地板没有动，所以我们去申请这一点，UICVC说不行，虽然你们是利用这个，没有进行任何更改，但是你是第一个租户，每个人的解释不太一样。一般申请有一些备用分，你拿到那些备用分就到另外一个级别了。第一自己有目标；第二根据最后评选的标准来说，因为有一些备用分，最后会有一些上下浮动的。
【提 问】：你们这个大楼是什么级别？
【熊蓉晖】：这个大楼拿的是金值。
【提 问】：申请LEED认证，做这个和不做这个技术，施工、成本会不一样，做了LEED认证以后，对成本和以后的运行有什么影响呢？
【熊蓉晖】：刚才也讲了一点，现在我们看到一些统一数字，如果拿到good增加的成本是5-10%之间。像诺基亚将来要使用这个，所以相对来说它的回报显而易见的，因为在将来的运营中可以看出。像我们办公室，我当时做了一个粗略的计算，电费可以节5%左右。
【提 问】：整个申报是你们自己申报，还是其他的服务机构？
【熊蓉晖】：有些东西需要租户提供的。V3至少10年，你能够拿到1分，所以把租约拿回来，作为支持的文件之一，所以有些文件需要租户提供。但是绝大多数文件需要在设计中计算，把这些收集在一起，然后打成一个包去上交。
【提 问】：咨询收费标准怎么收的？
【熊蓉晖】：咨询收费跟面积没有关系，主要是跟想要拿的级别相关。比如说我申请good认证需要拿到60分，他跟大小没有关系，更多的是跟所要申请的级别。
【提 问】：你们这个怎么分成的？
【熊蓉晖】：假如说聘请一个LEED咨询，前期帮你审查设计图纸，后期把申报过程全部完成，它是一个固定价格。
【提 问】：你们这个花了多少钱？
【熊蓉晖】：因为我们项目管理部是很新的业务线，所以我们现在在中国还没有完全开始做。我们在美国做，但是在中国还没有做这个，正准备要做。一般要做装修的项目大概三十多万人民币。在设计中要提意见，怎么样能够拿到分数；另外文件的整理，这些都是他们的事情。提供表格的范本，都是他们做，最后把这些都整理好。一般来说，不包括注册费和最后的审批费，这些都是由甲方来付。
【毛 钺】：LEED的六项标准，其中第一项可持续场地，这项和后面的几项不是一个领域问题。这个是城市规划选择位置，而后面的都是室内进行装修的问题，LEED可以发挥作用。但是第一项LEED发挥作用很少，而最后一项创意性它是贯穿在每项标准里都可以体现的。我觉得可持续场地，主要是城市规划里面选择的区位，这样一个大范围里面LEED很少能参与，但如果能够参与的是一个群体，群体的空间环境，包括里面装修的等级、材料可持续性、可变更，采用这些东西，加上良好的外部环境，达到的结果是可持续场地的要求，物业升值了，申报成本降低了。所以我觉得可持续场地这个名词应当是不是更强调内部空间环境的评价因素？
【熊蓉晖】：室内装修作为选址的话，肯定受周围大环境影响。我觉得它的目标对于这种大环境，可选择性不是很大。
【开 彦】：其实盖一个新房子，场地这些左右不了。你刚才说的骑自行车，这些都不是开发商能管的事。包括水土，土壤改造，这些都不是开发商能左右的。要左右也是城市一级开发商能管这个事，这条东西对具体项目的开发商不起作用，管不了这个。
【马韵玉】：刚刚是室内装修的项目，如果是新的小区，这个项目的内容就多了。
【开 彦】：美国的LEED标准都是得拿六大项去衡量，分数的权重值不一样。
【朱彩清】：申报了LEED，对后期的运营管理有吗？
【熊蓉晖】：V3里面刚刚开始有这个。
【开 彦】：LEED标准是针对美国的情况来做。美国跟欧洲不一样，美国的土地特别宽阔，它的资源条件特别好。但中国的情况不一样，所以将来的对接问题，怎么能使它更适合中国，中国应该在哪些方面学习他们？
【熊蓉晖】：中国现在有一个绿色建筑标准。我大概看了一下，有一些报道说一定程度上借鉴了LEED方面，但是我没有太多的研究。
【开 彦】：非常感谢熊女士给我们做的精彩报告，下面有什么事情可以直接找熊女士请教。谢谢大家！
我们下一次的演讲是时间是下周二，题目是“可持续城市发展”，由绿色建筑研究员艾侠齐先生主讲。欢迎大家到时参与！
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