转型中的华润置地，意在中国“产业地产”之王
我们的房地产行业正处在一个巨变之中，每家企业或多或少都在考虑转型的问题。往哪里转型，并没有一个清晰的标准。大致划分，有两类：一类是“多元化”，做与房地产行业不相关的事情，就是（从事的新业务）离开这个行业，如恒大进军高科技，融创进军大文娱。一类是相关多元化，继续从事“不动产经济”，在原有的行业里继续渗透细分领域。
4月17日，华润置地联手全球创新网络（OWIN）、科威国际技术举办了“华润置地X OWIN国际产业创新峰会”。
在这个峰会上，华润置地第一次向外界详细宣告了公司在产业创新领域的战略新目标。这是作为行业观察者，最值得重视的地方，这也是行业转型又新加入的一支生力军，也是一个新的转型特色案例。
看点
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一、华润置地进军六大产业
华润置地华南大区副总经理赵荣在致辞里谈到几个要点：
1、经过多年努力，华润置地已经成长为业内以综合开发和运营为特色的综合类房地产商的标杆企业（这是华润置地的历史，就是都市综合体特色）。
2、面对新时代，华润置地在向综合型城市开发运营商转型。这个战略是三条腿：城市更新、代建代运营、产业地产（这是华润置地未来的转型大方向）。
3、华润置地本应是房地产界的“产业之王”。因为华润集团旗下的产业实力强大（这是集团背书），虽然起步较晚，但在产业地产方面的发力和战略规划正在迅速形成。（这是讲华润置地做产业的优势和未来的发力点）。
在此基础上，华润置地第一次对外展示了公司完整的“产业地产蓝图”——“六镇一体”产品模型、四大落地产业创新项目等。
“六镇”指六个特色小镇产品原型——智能小镇、健康小镇、空港航城、文旅小镇、时尚小镇、田园综合体。基于华润置地产业创新平台聚焦的六大产业方向进行研发和再设计，打造具有美好生活体验的特色小镇模式。（实际指的是华润置地重点进军的产业领域，科技、农业、健康等等）。
“一体”指：智慧城市综合体。基于城市传统产业升级再造，以商业、住宅、写字楼为空间蓝本，打造以智慧建筑和智慧配套为基础的新一代产城空间。
目前的“特色小镇”在中国已近泛滥之势，但观察下来，不少开发商都是在借着特色小镇的噱头行“圈地”之实，继续进行房地产开发，“小镇”都是“小镇”，而“特色”则未必。当然我不是说华润置地做产业地产就完全不带有拿项目的意图，但两相对比，华润在“特色小镇”的运作上是有自己非常清晰的特色的（下面详解）。
四大创新项目：
南山科技金融城：
这些内容，明确展露了华润置地新的战略变化：进行弯道超车，培育房地产下半场的企业增长点，而发力点就是产业地产。
看点
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二、已储备产业项目近千万平米
我之前谈到，华润对于旗下的地产业务发展思路，历经三变。一变：2000年代之前，华润意图通过并购的方式，打造中国房地产的江湖霸主。二变：在2000年代之后，华润通过自建华润置地房地产业务平台，发展出独特的“都市综合体”业务模式，进击行业前十。三变：去年开始进入第三变，与集团进行高度产业协同，发力产业地产，谋求下一个时代的弯道超车。
2017年华润置地销售额为1521.2亿元，继续保持行业规模前十。总土地储备面积在4897.8 万㎡，覆盖全球60多个城市。以目前房地产行业面临的内外环境，单纯依托传统中高档住宅开发+重资产自持商业运营，华润置地要维持行业前十估计比较困难。华润置地独特的“都市综合体”模式，也注定难以复制碧万恒融的高周转——华润置地目前持有逾600万平米商业地产。
是以，如果要在未来的竞争格局中力保行业前十，重新寻找“黑马业务”，是一条必由之路。
基于此，华润置地去年开启了迅猛的转型之路，这个发力点最终落在了产业地产领域，这是华润不同于其它房企之处。
相比于其他房企，华润置地发力产业地产，并不早甚至较晚。但从落地推进速度看，它却已经展示了强大的项目获取优势。
我之前梳理过，仅仅是在去年下半年时间里，华润置地就杀进了至少六个城市，获得了接近1000万平米的产业地产巨无霸项目（仅仅一个龙华科技小镇，占地就达2平方公里）。
浙江良渚大健康项目是2017年10月拿的。
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三、华润发力产业地产的优势
之所以如此迅猛，我认为华润置地具备其它房企没有以及难以企及的优势。
一、央企的资源优势，这部分不用多言。
二、华润集团的产业优势，使得华润置地转型发力产业地产更容易进行资源嫁接。
作为共和国的1号选手，华润集团旗下有17家上市公司，2000多家企业实体，7大战略业务单元在中国及全球都极具竞争优势。在我们一直诟病的低效央企中，华润是非常有竞争力的一家。
华润燃气：中国最大的城市燃气运营商。
华润医药：拥有“999”、“双鹤”、“东阿阿胶”“紫竹”“华润堂”等知名品牌，旗下凤凰医疗为亚洲最大的健康医疗集团。
华润创业：中国最大的综合消费品和零售服务商，雪花啤酒（中国及全球销量最大的单一啤酒品牌）、怡宝矿泉水（市场占有率全国第二）等等。
华润水泥：中国水泥行业盈利能力最强的企业之一，华南第一。
华润电力：覆盖中国21个省，是中国效率最高、效益最好的综合型能源公司之一。
华润集团在这些领域建立起的多元优势，给华润置地在产业地产开发、投资、运营等过程提供了强有力的支撑。在上述公布的信息中，华润置地就是通过产业创新平台和“润加速”产业加速器，连接创新型企业和母公司旗下的其它战略业务单元。
三、华润置地本身独特的都市综合体开发模式，使之更有条件承接母公司雄厚产业的资源嫁接。
坦白讲，在中国的都市综合体开发运营中，我一直认为华润置地是No.1，都市综合体的特征是：规模大、业态全、与城市发展紧密捆绑。并且，华润置地在操盘都市综合体的过程中，沉淀了丰富的操盘经验。如果要嫁接丰富的产业资源，单一的住宅，或者是以住宅为主要业态的大盘，都无法承载更多的业态功能，但都市综合体有更大的空间可以承载。
在过去地产开发高歌猛进的时代，这种资源协同的必要性并不迫切，是以，华润置地和母公司之间的战略协同并不齐全。但是，如今在行业面临转型的新环境里，产业协同的优势才会爆发出来。
克尔瑞关于华润置地的有段研究我认为说的很靠谱：“产业基金若培育出丰富的产业，有利于华润置地产业地产产品线的完善，进而成为其与地方政府谈判获取优惠政策和优质地块的筹码；反之，在产业培育初期，华润置地旗下的持有物业也能成为产业孵化的场所”。
有一点要指出：华润集团在去年建立了产业基金事业部，并成立了10支产业基金，全面投向产业领域，在内部也推出了股权激励机制，这个在华润集团和华润置地建立产业协同中，起到了很重要的作用。
这就是华润置地的优势所在，也是它为什么选择产业地产作为发力点，也是为什么他们认为华润置地应该是“产业之王”。
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四、两条腿走路
所以，观察华润置地产业地产板块这1年来的演进，能发现如下特征：
一、全方位开火，推进速度极快，项目获取能力巨大（这点上面已经说了）。
二、和华润集团的强势业务高度咬合。
这“六镇”体系中，比如杭州良渚、海南石梅湾的健康概念，都会引入华润旗下的凤凰医疗。在华润集团总部，也将引入凤凰医疗。而耕雨品牌，比如在罗浮山的耕雨品牌，也会和华润旗下的农业板块进行深度合作。再如这次的产业峰会，目的就是想能够将华润集团的产业基金和全球的创新资源链接起来，实现黑马效应。
海南万宁华润石梅湾：
三、已找到诸多行业巨头进行合作，强强联手。
除了背靠华润集团本身的丰厚资源外，华润置地进军产业地产，也在密集牵手行业巨头，比如牵手腾讯进行智慧系统搭建，在农业领域牵手农业全产业链服务商中国农科院中环易达，在大健康领域牵手迈瑞。
四、契合城市转型升级大风口，对原有产品业态优化调整，“地产化”走向“产业化”。
这里面两个代表作，一个是海南石梅湾，从原来的度假地产，现在调整为针对高端定制全龄化健康产业模式。这个调整我认为干得非常漂亮，完美号准海南在升级“自贸港”的同时大力打压房地产的时代脉搏。第二个是，南山华润城的写字楼板块，与南山区政府合作，调整为“南山科技金融城”，锚定未来科技金融的大风口。
以上是我认为华润置地正在推进的战略转型，这个转型用一句话说完，就是：华润置地一条腿稳固住宅开发和商业运营的优势（这部分包括持续追求规模的增加和分拆商业地产单独上市），而另一条腿则在全方位发力产业地产，依托母公司的资源实力确立差异化竞争优势，培育新的业务增长动能。
这条路能走多远，做多大，能否实现弯道超车，成就“产业地产之王”，现在都难下论断。这条路是不是最正确的，我们也难下论断，不同的企业会根据自身的实际情况选择符合自身的路径。但就华润置地而言，千亿之后选择发力产业地产，这个开局是没有错的，背后也的确是蕴藏了巨大的想象空间。
