黄俊鹏：房企绿色发展评价指标体系与双碳目标路径分析
黄俊鹏：房企绿色发展评价指标体系与双碳目标路径分析
2021年10月28-29日“2021中国房地产技术创新大会”在南京成功召开。本次大会以“聚势创新·共享未来”为主题，邀请业内资深专家、领军企业代表对当前形势下技术、产品和业态创新进行深入的探讨与交流，大会吸引了来自全国房企、设计、施工及部品企业代表近400人出席。
丹麦科技大学博士、中国绿色建筑与节能专业委员会委员、北京柠檬树绿色建筑科技有限公司总经理，友绿智库创始人黄俊鹏先生围绕中国房地产业协会住宅技术委员会委托友绿智库开展的重要研究课题，为大家分享了《房企绿色发展评价指标体系与双碳目标路径分析》的研究成果。
房地产企业经营环境恶化
2020年以来，房地产企业“爆雷”不断。截至目前债务违约房企名单有中国恒大、华夏幸福、蓝光发展、协信远创、泰禾、中国泛海、北大资源、阳光100中国、新力控股、花样年等。截至9月27日今年房企累计违约债券只数达到39只，较2020年增长25只，累计金额达到467.50亿元，较2020年增长159%。
2021年房企到期债务规模达1.2822万亿元，将成2019-2023年间的偿债最高峰。从当前的发债情况看，2022年偿债规模预计仍将维持在9000亿左右的高位区间。
三条红线、限售限价限贷，道道紧箍咒已经让不少中小房企难以为继持续经营。2021年上半年全国已有超过165家房地产企业发布破产公告。
虽然2021年四季度房企整体到期债券为1082亿元，同比减少7%，环比减少19%，虽偿债压力有所缓解，但仍属于历史较高位。但同样值得警醒的是2022年上半年到期债券是3671亿，偿债压力持续。可以预测，还会有部分房地产企业倒下或者被收购。
地产行业已经走过了土地红利和金融红利时期，跨入到创新红利和管理红利时代。在这方面，当代置业毫无疑问是先行者。
当代置业二十多年来坚持走绿色科技之路，通过不断研发与创新，绿色科技住宅品牌影响力持续扩大。截至目前，当代置业已拥有行业专利200余项，并获得200余项国内外绿色建筑奖项，包括美国绿色建筑协会LEED-ND认证、国内最高三星级绿色建筑运营标识和设计标识、中国首批三星级健康建筑设计标识、精瑞科学技术奖、可再生示范奖、绿色住区示范、中国建筑工程詹天佑奖、世界高层建筑与城市住宅协会奖等。
当代置业这样优秀的房地产企业日前也出现了金融风险，肯定不仅仅是企业经营的问题，还有制度方面的原因。
房地产企业信用评价方式亟待完善
不全面的金融信用评价制度
房企融资成本
2021年上半年，41家典型房企融资成本均值为5.96%，较2020年的6.04%，回落0.08个百分点。T0P1-10低融资梯队中90%都是国企或者央企性质的房企，T0P11-30、T0P30-40融资梯队中国企或者央企性质的房企比例分别降至20%和10%。另外，从平均融资成本上看，2021年上半年，具有国企和央企背景的房企平均融资成本为4.84%，而其他民营房企平均融资成本为6.43%，较国(央)企背景的房企高出1.59个百分点。
国内评级机构对房地产行业均制定了很多评级方法，但具体侧重点有所不同，主要基于行业风险点梳理，结合行业惯例，确定衡量房企信用管理的基本因素。综合来看，评级机构最关注的是房企主体的经营业绩和土地储备问题。但是随着国家政策导向变化、经济形势发展、行业的发展的多样性发展，多数情况下目前的评价模型指标的评级很难与受评对象的实际情况完全吻合。
目前指标评价体系存在一定的片面性，最好的例子就是原来按照评级机构评分良好的房企同样频频在爆雷；而且指标评价体系的使用者存在选择性，站在不同视角（股东、债权人、员工）对不同指标的关注程度不尽相同。最后指标评价体系存在概括性，越抽象集约的指标越能反映结果但越难找到原因，所以不同的用途下需要的指标维度不同。整体来看，目前的指标评价体系与企业经营能力之间的关系很难做到所见即所得。
在过去，房地产企业追求规模，是因为规模越大，可用于抵押的资产越多，融资成本越低，银行授信越多。而绿色科技、ESG投资理念，还未被国内金融界广泛认可。
绿色金融如何惠及房地产行业？
根据普华永道（PwC）的数据显示，目前投资者对可持续投资的兴趣日益增强，77%的机构投资者计划到2022年停止投资非ESG（环境社会治理）产品。从绿色债券、到REITs、再到首支绿色建筑指数基金的出现，全球绿色金融产品不断进阶，为关注可持续发展的投资者提供了平台。今年6月，资管巨头景顺集团（Invesco）推出的一只绿色交易型指数基金（ETF，Exchange-Traded Funds）登陆纽交所，成为全球首个专门发展和支持绿色建筑房地产公司的股票投资工具。全球首支绿色建筑指数基金的上市，也标志着资本市场对绿色建筑的关注与支持进入了更实质性阶段。
在我国，2021年2月8日，成都天府国际机场项目发行5亿“碳中和”绿色债券，期限3年，票面利率3.6%。3月，由苏高新集团作为发行主体，成功发行江苏省首单“碳中和”绿色债券，发行规模2亿元，期限3年，票面利率3.5%。6月17日，中海发展成功发行18年期21亿元CMBS产品，期限为3+3+3+3+3+3年，票面利率3.6%，成为国内房企首单绿色+碳中和债券产品。
在可持续发展的理念框架下，绿色金融体系将成为推动房地产企业高质量发展的重要助力。《十四五纲要》中提出要“大力发展绿色金融”，《关于完整准确全面贯彻新发展理念做好碳达峰碳中和工作的意见》也要求“积极发展绿色金融。有序推进绿色低碳金融产品和服务开发，设立碳减排货币政策工具，将绿色信贷纳入宏观审慎评估框架，引导银行等金融机构为绿色低碳项目提供长期限、低成本资金。”
友绿智库认为，对于房地产而言，面临的挑战一方面是需要制定全产业链详细的技术和产品创新来践行节能减排的目标，另一方面要实现对巨大存量资产的升级改造以满足绿色金融工具的标准。
关键在于改变房企的信用评价方式
当前很多房地产企业对于绿色发展的重视度不够，创建中国自己的权威房地产企业可持续发展评价标准/体系/工具非常重要。该评价体系应当具备以下特征和功能：
- 评价的对象是房地产企业，不是具体项目；
- 衡量企业治理（ESG）和创新能力；
- 提升企业科技竞争力的管理工具；
- 责任投资/绿色投资的参考依据；
- 评判科技创新对行业贡献率的指标；
- 衡量企业减排成效的标准。
“绿色低碳”成为房企未来发展的关键因素
“绿色”已经成为房企拿地的关键因素
今年以来，从北京开始，各地土拍纷纷推出“高品质”要求，绿建三星、健康建筑、超低能耗占据了很大的评分权重。而近期国家1+N政策体系陆续出台，也提出推动高质量绿色建筑规模化发展，大力推广超低能耗、近零能耗建筑，发展零碳建筑；开展绿色建造示范工程创建行动，推广绿色化、工业化、信息化、集约化、产业化建造方式，加强技术创新和集成，利用新技术实现精细化设计和施工；倡导绿色装修，鼓励选用绿色建材、家具、家电等政策导向性要求，可以看出，“绿色”已经成为房企拿地的关键因素。
“低碳”成为建筑强制性要求
在近期住建部发布的一批强制性规范中，建筑碳排放计算和碳减排首次成为强制规范，平均降低7kgCO2（m·a）以上。新建建筑应安装太阳能系统、在项目不同阶段，需进行碳排放计算分析，并严格执行。提高了居住建筑、公共建筑的热工性能限值要求，还新增了温和地区工业建筑节能设计指标要求，暖通空调系统效率和照明要求全面提升。
建筑业即将全面纳入碳交易市场
2021年9月9日，武汉发布《武汉市推动降碳及发展低碳产业工作方案》，提出将推动将建筑行业纳入碳排放权交易范围，而在此之前，雄安、北京、上海、深圳等地也推出了类似的方案，建筑行业全面进入碳排放权交易市场的时间已经不远。友绿智库预测中国碳价将稳步增长，到碳达峰的2030年累计交易额或将超过1000亿元。
碳中和影响房地产企业的经营策略
当前，对中国的每一个行业而言，都处于一个历史变革期。
从“房住不炒”到互联网巨头反垄断和教育培训行业“双减”，从“碳达峰，碳中和”到“共同富裕”目标的提出，整个中国社会从效率转向公平，这背后意味着中国经济的发展将从长期主义出发，更加注重社会、环境和产业的可持续发展。
对于房地产行业而言，近两年，国家也在不断地推动城市和行业的可持续发展与转型。
一方面，从城市治理的角度，改变原有粗放型开发模式，禁止大拆大建，标志着城市发展进入存量为主的更新时代；
另一方面，随着近期双碳政策“1+N”体系中的“1”和“N”重磅发布，绿色建筑高品质发展已经成为必然，而且按照《2030年前碳达峰行动方案》中城乡建设碳达峰行动的要求：到2025年，城镇新建建筑全面执行绿色建筑标准。房地产企业绿色低碳发展，不再是“做不做”的问题，而是“怎么做好”的问题。
绿色房企M6力模型
制定房企绿色发展评价指标体系，最可靠的方法是从行业标杆企业的最佳实践中，提炼出关键因子和指标。让企业的最佳实践成为行业标准。
问题与思考
问题一：如何定义“房地产企业”？
以纯住宅开发为主业的房企越来越少，多元化经营成常态。房企多元化业务探索中较为成型的三大热门领域是物业、商业、公寓租赁，据统计超八成的房企已分拆物业板块，同时进行资本化操作，许多房企纷纷分拆物业上市，去年上市的物业公司数量达17家，还有20多家排队上市。
例如万达集团，现在它的官网介绍是：“万达集团创立于1988年，已发展成为以现代服务业为主的大型企业集团，旗下包括商管集团、文化集团、投资集团，其中商业中心、影视、体育、儿童产业等处于世界行业领先地位。”，房地产业已被淡化。
问题二：地产科技的兴起，房企如何从创新中获得可持续发展的动力？
疫情之下，地产科技（PropTech）正加速崛起。大数据疫情监控、VR看房等众多智能新场景集中呈现。无论是传统房企转型，还是科技企业对于房地产及周边上下游的科技加持改造，都展现了地产科技（PropTech）强大的后劲。
地产科技（PropTech）对房企投资拿地，工程建设，长期运营等业务流程的重塑，能够实现效率提升、智能决策、体验优化、创造营收等价值。毫无疑问，地产科技创新发展是房地产行业在内外交困下的一剂良药，市场生死抉择之下，转型已迫在眉睫。
问题三：房企如何做研发？
国内房地产行业已经步入竞争越来越激烈的存量时代，而科技创新将成为房地产行业的第一动力。根据克而瑞《地产行业数字化发展报告》，中国房地产行业在数字化地产科技领域的投入约170多亿元，仅占销售额0.1%，远低于北美同行15‰的水平，仍有巨大发展空间。
仅有7%的房企有计划开发自己的绿色建筑标准或健康建筑标准
房地产企业的绿色可持续发展评价已经成为房地产行业绿色发展新旧动能转换的关键。受中国房地产业协会住宅技术委员会委托，友绿智库开展了《房地产企业绿色发展评价指标体系权重调研》。问卷数据用于中国房地产业协会《房地产企业绿色发展评价指标体系》研究课题和行业标准制定。
该调研问卷基于为期18个月的走访调研和理论研究，友绿智库提出的衡量房地产企业可持续发展能力“6力”模型。分别从管理、产品、运营、创新、产业化和公信力6项一级指标、24项二级指标、80余项三级指标来衡量房地产企业绿色低碳发展潜力的竞争力和合规性。
《评价指标体系》发布后主要用于对房地产企业进行绿色发展的评价、认定和排名，通过评价找出企业在绿色可持续方面的优势及不足，并给出合理建议，给出客观、公正的第三方评价报告，从而为房地产企业拓展融资渠道、提升资产价值、提高品牌价值、助力科技创新、彰显社会责任提供有效的市场工具。
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