专访北京经开总裁周世义:产业地产误解中成长 - 北京

由于产业地产开发周期长，兼之需要对园区进行持有经营，因此资金密集型特征更为明显，融资渠道相对较窄也是我们面临的一个主要困境。

　　高端访谈本期嘉宾：北京经开投资开发股份有限公司总裁周世义

　　“低碳发展”的另类战略

　　【产业新区】：据了解，北京经开以高端产业园区开发和运营为主业，兼顾高新技术产业投资，在这些业务领域，北京经开的代表性作品是什么？

　　【周世义】：北京经开是一家专业的园区开发运营企业，2000年成立，一直致力于开发和运营符合区域经济特点和产业发展需要的大型综合类高端产业园区。
截至目前，北京经开已投资开发了150多万平米的产业园区，持有运营近40万平米的园区资产，最早提出“双生态独栋办公”和“低碳高端园区”概念，成功打造了包括国际企业大道、北京经开工大软件园（BDA芯中心）、中和科技园、亦庄创意生活广场等在内的一系列具有鲜明特色的产品。

　　【产业新区】：北京经开在运营模式上的特点是什么？

　　【周世义】：作为一个新兴市场，产业地产的发展还处在探索过程中，没有形成固定的发展模式，不同的园区开发者立足于自身的历史也发展出不同的园区开发模式。
北京经开目前所采用的是集中多元的差异化经营模式，以低碳发展作为公司核心战略，围绕低碳高端智慧园区的开发运营，开展资产持有经营和股权投资。这种差异化战略的核心在于，以系统产生最少的温室气体排放、获得最大的社会产出为目标，考验的是 “综合能力”。

　　产业地产也受调控影响

　　【产业新区】：有观点认为，产业地产是宏观调控的避风港，近两年，北京经开有没有受到调控的影响？

　　【周世义】：在政策、资本、资源、舆论等多重约束和挑战下，房地产市场已开始发生一些深刻变化。住宅市场的暴利时代已经过去几乎成为一种行业共识。而产业地产作为地产和产业有机结合的商业模式，被传统开发企业看好，被动或主动的转向产业地产的开发。
在这样的大背景下，如果说北京经开完全没有受到调控的影响是不可能的。这些影响可以从三个层面看：一是宏观经济层面，比如紧缩的货币政策，不利于公司的项目融资；二是产业地产相关政策调整，对公司项目销售等产生影响；三是其他地产企业转入产业地产行业，也对公司形成新的竞争压力。

　　但是，相比住宅地产商，我们受的影响还是相对较小的。

　　被误解与被管制

　　【产业新区】：在这样的影响下，你怎样看待产业地产这个行业的发展现状？有什么特别应该注意和解决的问题？

　　【周世义】：房地产业转型背景下，产业地产面临着前所未有的机遇。但是，相比住宅地产，产业地产是一个相对较新的事物，从目前产业地产的发展现状看，还有很长一段路要走。

　　首先，与普通住宅和商业地产相比，产业地产受区域规划、政策导向等宏观因素影响更甚，投资回收期更长，因此风险相对较大，且由于目前处于行业发展初期，产业地产尚未形成完全固定的模式，参与者众却缺乏规范，产品质量参差不齐，影响到外界对行业的整体认知——以园区为主要形态的产业地产开发是一个系统综合体，不是几间厂房、几栋办公楼或一个产业基地的简单叠加。

　　其次，产业地产的发展非常需要政府的支持甚至参与。只有政府和企业一起来研究区域的历史、现状，共同谋划地区未来，并从政策上为园区产业发展提供足够支持，才有可能真正推动区域发展，而目前，很多区域还比较缺乏对产业地产的认识，政府将园区开发视同于住宅开发，对其管制多于扶持。

　　在一些地区，政府甚至通过文件对产业楼的出让模式、持有比例、购买对象等进行严格限制，在一定程度上影响到园区的发展。我们非常希望政府能够在了解的基础上对我们更多一些支持。

　　另外，由于产业地产开发周期长，兼之需要对园区进行持有经营，因此资金密集型特征更为明显，融资渠道相对较窄也是我们面临的一个主要困境。由于国内的金融创新模式相对滞后，很多国外已经成熟的产业地产运作模式，如RITS等,尚不能在国内加以运用，传统的融资模式很难满足产业地产的发展需要，我们也很希望能够尽早实现金融创新，推动企业跨越式发展。

　　将尝试全国布局强化资产运营

　　【产业新区】：在这些机遇和挑战下，北京经开设定的企业战略是什么？

　　【周世义】：北京经开在过去几年取得了长足的进步，目前已经发展成一家注册资本十亿、年开发能力近50万平米的区域化园区专业开发运营公司，同时我们也迎来了更多挑战。
在宏观经济层面，从长期来看，产业结构升级、新兴产业发展以及总投资放缓是主基调；从短期来看，稳经济、保增长仍然是各级政府的重中之重。

　　在行业层面，目前产业地产项目趋同，企业竞争加剧，一些企业面临经营危机，行业面临重新整合；同时，以项目开发为核心的发展模式也遇到了瓶颈，新的发展模式亟待建立。我们必须采用一些新的方式进行应对。

　　在产品方面，北京经开将始终定位于产业链高端，以低碳化的生态园区为导向，进一步提升产品，并提升综合运营服务能力。

　　在区域拓展方面，公司将立足于首都，逐步面向环渤海经济圈，并尝试逐步走向全国，目前我们在呼和浩特、天津都有子公司，这有利于公司分享不同地区经济发展的成果。

　　在业务发展方面，我们将逐步加强资产运营方面的能力，加大资产持有力度，并在资本运作和产业投资方面寻求突破，希望形成“项目开发-资产运营-资本运作”三位一体的发展模式，分散过去单靠项目开发销售带来的经营风险。另外，北京经开也将持续引入高层次、专业化的人才。

　　不论行业还是北京经开，我相信未来发展的道路还很长。北京经开将先积累资源与能力，打造差异化的经营模式，再寻求逐步向全国拓展，最终致力于成为低碳高端智慧园区开发运营领跑者与综合服务运营商。