5G来了,地产商该怎么活?

来源: 楼市传媒  作者: 蔡鸿岩  时间: 2019.04.02  打印本页  分享:
虽然房地产整个行业下行不可逆转,但这并不影响2019潘石屹这个房地产第一IP复活的节奏。新年之后,潘总因为时下最火的5G屡上头条。先是中国电信发布与SOHO中国合作布设5G,后潘总成为领到5GSIM卡第一人。之后其丽泽SOHO还PR了一篇文章潘石屹建议所有开发商都铺设5G的文章在网上疯传。

    虽然房地产整个行业下行不可逆转,但这并不影响2019潘石屹这个房地产第一IP复活的节奏。新年之后,潘总因为时下最火的5G屡上头条。先是中国电信发布与SOHO中国合作布设5G,后潘总成为领到5GSIM卡第一人。之后其丽泽SOHO还PR了一篇文章“潘石屹建议所有开发商都铺设5G”的文章在网上疯传。

    曾经身为地产商,现任上市公司宜通世纪智慧地产首席顾问的李宏认为“未来的房地产行业将会是是双轮驱动。一是以用户为核心的运营模式的逐步确定,将以5G为代表的信息技术和以REITs为代表的直接融资市场作为双轮,驱动行业前行”

 


    对于一家已经到C轮的VR公司来说,如果到明年在北京望京的办公楼还不能提供5G网络环境,老板Johnson就不得不考虑另选址,重新寻找甭管是在什么位置的新办公楼去了,也甭管迁址的成本代价有多大。
 

    同样困惑还有一位近期考虑寻址开创意餐吧的笔者的朋友发愁,因为他的餐吧定位是年轻客群,以IP为主题的新餐饮店。他说5G马上就要到了,他已经研究了很久5G在自己定位餐吧的用途场景,这就要考虑寻址的购物中心必须要有5G环境。但是哪家商场能最先布设5G他并不知晓。
 

    或许是华为,以及贸易战的原因,人们感觉也就这短短半年左右时间,5G扑面而来。春节之后开年,韩国副总理突然宣布韩国三月份将实现5G商用。西班牙全球移动通讯大会包括华为5G折叠手机发布和一系列5G产品亮相,以及春节A股开市5G概念股连续全部大涨等等,毫无疑问5G将成2019年度热词,成为经济领域最强IP。
 

    而从房地产视角去看,其实房地产投资关系最直接的,是去年底中央经济工作会议明确“5G、工业互联网、物联网列为新增基础设施建设”。同时,由于5G和物联网上升为基础设施建设,建筑和物业空间运营智慧化速度将会大大加快,这也将为不动产运营提供新的巨大机遇和挑战。
 

    佐证5G与房地产关系之紧密的事件是,地产圈商业敏感度最高的潘石屹这次又抢了先。春节之后,中国电信抢先另两家运营商之前率先发布与SOHO合作,并且全国第一个给他本人发了张具有象征意义的5G SIM卡。
 

房地产开发已至边界
 

    众所周知,在过去的2018在房价下降的背后,是经济整体下降、股灾、P2P崩盘、民企横尸遍野和中美贸易战。百姓投资普遍地被割韭菜之后,包括房产这样原本最安全的投资行为也变得小心谨慎,哆里哆嗦。
 

    就地产开发而言,过去十年推动行业前行的高周围模式“房住不炒”的政策阻压之下,已经走到尽头。包括碧桂园为典型的龙头开发商,高周转型导致频繁出现恶性工程质量事故,俨然已经成为行业的写照。
 

    从某种意义上说,高周转成就了过去近二十年房地产高速发展,进而以支柱产业拉动经济GDP增长。但同时,资本化也让房地产完全与产品化方向相背离,即使持续的产品高端化,无不是以提升房价为本质目的。当这样的走势遇到“房住不炒”天花板时,降低品质,甚至偷工减料是开发商的必然选项。
 

    展望2019,虽然经济下滑迫使财政走向宽松,房地产“夜壶”不得不被再次拎起,但是,在天花板徘徊的房价和巨量的存量边界已使房地产不可能再有“爆发”的可能。
 

    房价高位风险、流动性退减、房产税征缴预期、房屋质量不保等等因素,再加上经济预期普遍不被看好,这些因素之叠加推动了房产市场总体降温趋势仍会持续。虽然种种迹象来看,今年两会之后,政策有可能进一步松绑楼市,但是幅度和范围都极其有限。
 

    如同我在2009年出版的《批评万科》提及,土地开发终有边界。
 

盘活存量资产从“买锅煮肉”到“锅里找肉”


    用一个形象的比喻,过去的地产商挣钱方式就是“买锅煮肉”。买一块地,建好房子卖掉,然后拍屁股走人。这种模式是建立在强大的增量需求和政府持续不断的供地前提之下。这种模式显然已不可持续。
 

    但事实上地产商这一、二十年所积累的存量资产运营仍存巨大空间。以万达广场、华润五彩城、中粮大悦城为典型的商业购物中心业态成为IP为代表,长租公寓、旅游民宿,以及个案成功的REITs等都为房地产运营导向提供了示范价值案例。就居住类物业运营来说,以彩生活上市为行业标志,最近几年,大型房企基本都重新意识到了物业资产的价值,有意重心偏转至存量资产运营,挖掘社区金矿。
 

    有统计数据全国截止到2017年城镇仅存量住宅面积就有267亿平米,住房套数为 3.03亿套。房地产存量总额为250—300亿平米。截止到2018年,全国开业商业购物中心总数量超530个,商业总体量超4600万平方米。
 

    从买地卖房到转向持有物业资产运营,房地产行业拥有的可拓展空间仍然巨大无比。但是不动产持有运营能力极其考验持有物业运营人。对于多数习惯于卖房挣钱的地产商来说,如果没有一定的专业运管能力,想要在物业运营中获取资产收益并不是件容易的事。
 

    房地产商和物业公司,顾名思义都是以“物”为管理标的,商业模式也必然以“销售额或租金”等资产性收益为目标。从万科提出城市运营商和彩生活被命名为服务商而不是物业商的现象来看,都是基于资产,从开发向运营、从资产经营向用户经营转变。未来以用户为目标的运营模式也许会越来越多的成为地产商或物业商的商业模式甚至成为主流,当然这特别需要REITs等直接融资市场的推进。在这个模式下,资产所有者和运营者,不仅仅要获取传统的资产性销售或租金收入,更多的没有天花板的边际收入将基于用户服务能力的增值收益-房地产行业的第二桶金。
 

    尤其是当下5G和物联网扑面而来,对于掌握了领先科技的资产运营人与不具备这样的能力,依然靠旧有手段低层次管理物业的地产人相对从来说,其差距将会迅速被拉大,不动产资产价值会被形成明显反差。

 


 

“社区金矿”该怎么挖?
 

    春节之后刚刚开工,网上就看到一篇“潘石屹建议所有开发商都铺设5G”的文章。虽然看得出来5G是引子,实质是为SOHO的一篇PR文章,但是可以肯定的是,这次老潘又踩到了风口,站到地产与电信跨业合作发展的机会窗口。
 

    自万科标志性地喊出地产进入”白银时代“之后,其实包括头部地产商在内的许多地产开发商都已开始或紧或慢地向运营转型。并且多数在转型运营的同时尝试着做互联网+的动作。所以,近两年房产社区类的App遍地皆是。
 

    当下中国经济的IP人物非“二马”莫属,央视年度经济人物从王健林之后已再无地产商露面。所谓的明星企业除了BAT,最多就是华为、海康威视此类IT大佬。但是,就本质来讲,不能不承认多数IT互联网企业所挣的钱还是源于不动产,源于楼宇、社区里2C生意。比如运营商的宽带业务,比如淘宝、京东电商。所说的近两年地产商热衷的App,其目标无不是为了在电商互联网生意中分一杯羹。不过由于对互联网商业模式,以及运营机制和IT顶层设计上缺乏足够的认知高度,从运营效果看,实际获得的线上流量收益少之又少。也就是说,多数并不成功。
 

    以本人之观察,从房产类线上平台所能看到效果去看,唯有彩生活模式是对准电商新零售相对正确些的方向,并且与目标趋于接近。据知,彩生活今年初接管全国的社区物业总数量已超过7000个,明年预计管理和影响的居民总数可达一个亿。其借助资本扩张管理社区规模,将物业费作为线上平台获客成本投入的方式,到一定时候就有可能立为现在电商巨头们直接竞争对手。
 

    5G来了。但要知道5G只是提供了一个更高速度和更大容量的通信管道,其并非产业本身,更非是房地产运营。任何行业只有在新技术到来之时,找到与新技术的契合点,找到技术支撑产业发展的接口之处,技术的价值就会被与传统生产放大倍体现。比如BIM之于智慧楼宇,比如智慧家居中老人的陪伴和看护之于5G。
 

    由于通信的应用场景绝大部分在建筑空间之内,5G作为基础通信设施,其技术特征又使在实施之中建筑红线内的布放密度大大高于3G、4G。所以,就地产商来看,想要为客户提供5G通信网线环境,就需要从建筑设计进行规划,为通信服务提供管道桥架、机房空间、施工协助以及电力支撑等通信设施安装,从而实现4/5G移动网络覆盖、光缆宽带资源接入,共同为入驻的企业客户以优惠的价格提供优质高速的无线宽带、专线等通信业务及通信业务集成服务、边缘计算服务等。

 



    5G技术和网络能力是社会变革的基础技术催化剂,将以逐步演进和裂变的方式催生未来的新产品、新服务和各类新业务形态,进而改变企业主体的运营模式、商业模式以及获得过去不能获取的赢利能力。
 

地产迎来“数字资产”时代
 

    5G莅临将大大加速房地产智慧化进程,并创造全新的物业资产运管模式。还有就是社会基础数据基于房地产行业的整合。
 

    商业购物中心、娱乐空间会因为5G的到来,给商家和用户带来全新的刺激体验;写字楼商业楼宇会由于5G网线环境提供的好坏直接影响租金收益;产业园区如果没有5G,对于高端产业招商来说将会是一文不值。对于居住物业来说,5G到来之后,必定增长智能网联车、家庭医疗、居家养老,还包括家庭娱乐消费需求都对其有依赖。对于时下无处不在的智能终端社会,没有5G的房子肯定不会好卖。

 



    在移动互联网、物联网、大数据、云计算、人工智能等高新技术与行业深度融合的背景下,领先的地产商会持续加大对高新技术研发与应用的投入。引入新技术、新业态,提高服务的技术含量和产品附加值,物业服务从传统粗放式向集约式现代服务转变。在社会进入万物互联时代之时,在移动互联网、物联网等新兴产业爆发的带动下,真正的大数据已实实在在地在物业中沉淀积聚。在数据可知、可控,可利用转化的技术条件具备之后,毫无疑问大数据将成为不动产的核心资产。

 



    在可预见的未来,在传统的物业服务以外,数据资产的平台建立、资产转化应用将会是不动产运营管理者核心能力的考评依据。只有具备这样能力的资管团队才能够更多的依附和围绕于不动产,借助科技化、人性化的服务经营项目逐渐产生增值服务、增值收益。
 

    也就是说,只有物业智能化管理才能能够有效改善运营效率低、成本高、管理粗放等局面,实现服务质量的提升。
 

    随着科技的发展,在企业及用户对物业空间内质需求要求越来越高,同时,经济下行和传统产业市场和利润都在下降,对运营成本控制趋于严苛。许多企业会从一线城市中心迁出。
 

    在土地开发生意越来越难的形势逼迫下,脑筋转弯的开发商越来越意识到,IT互联网企业挣到的的每一单生意,其实和自己都可以有点毛的关系。地产商一块砖头卖十倍利润的日子已经一去不复返了,提升砖头本身的价值才是不二选择。
 

    信息化时代,行业界限将变得模糊,拼比的是为终极用户提供真实价值的综合性能力,无论这个能力来自于地产、通信或是IT。