新“蛇口模式”的全新航道

来源: 经济观察网  时间: 2019.03.24  打印本页  分享:
 回望2018年,商品房销售额达到15万亿元的规模,而随着棚改政策的退出,房地产市场三、四线的快速扩张,已经放缓,房企的目光更多聚焦向“胡焕庸”线的东南方向,江浙、广东仍然是经济格局的扛鼎所在。

      2019年春分已至,盘整中的房地产市场,徐徐前行。供给侧改革推向深水区,“金融供给侧改革”的启动,使得去杠杆、去库存之后,资源趋向优化配置步入一个新的区间。对于房地产而言,一个更为均衡、更为平稳的局面正在形成。
 


  回望2018年,商品房销售额达到15万亿元的规模,而随着棚改政策的退出,房地产市场三、四线的快速扩张,已经放缓,房企的目光更多聚焦向“胡焕庸”线的东南方向,江浙、广东仍然是经济格局的扛鼎所在。

  除了区域布局对于传统粮仓的青睐,在产业、商业资源有着优势的房企,在所谓房地产白银时代显然有着不一样的特质:对于地方政府而言,产业、商业的自循环生态效应,具有着相当的吸引力,而也必然是金融供给侧改革中,未来“大投行”概念将要促动、深化的课题。招商蛇口(22.620, 0.10, 0.44%)的蛇口IP,以及华夏幸福(31.270, -0.37, -1.17%)的固安IP,华润置地的万象城商业体系,均成为地方政府期待合作的对象,而这些优质IP在过去十数年中,虽然并没有超强的规模,但是深耕“运营”,研磨细节,已经积累了可贵的运营经验。

  在稳字当头的局面之下,虽然部分城市或地区放宽落户政策,放开限价、限售、限购,调控出现转向放松的苗头。然后,房地产以规模为支点的扩张已然不在,传统产业新城运营商在城市布局、产业规划、城市建设等方面依托自身长期的项目运营经验逐渐构建起行业竞争的护城河,众多新型的市场主体正在急速涌入产城运营领域,同时行业参与主体愈发多元化。

  以产业运营为先导,以“美好生活圈”为版图的招商蛇口,2018年一路稳步前行,招商蛇口在近60个城市及地区拥有在售项目214个,“美好生活圈”全生命周期产品体系,依、雍、臻、玺社区产品线体系全面构建完成。招商蛇口(001979.SZ)3月18日发布年报,2018年公司销售额同比增长51.26%至1705.84亿元,并对2019年提出了剑指2000亿元的新目标。具体来看,招商蛇口计划实现新开工面积1100万平方米、竣工面积1000 万平方米,实现签约销售额2000亿元。

  战略迭代升级之后的“磨合生根”

  2018 年是复杂、多变的一年,也是招商蛇口整合上市后的第三个完整年度,正是在外部环境充满不确定的条件下,招商蛇口立足于内部发力,在战略迭代升级之后,正在“磨合生根”之中。

  自2015年底上市以来,公司制定了“133341”战略,即以“中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商”为战略定位,聚焦居民客户、企业客户和政府客户需求的满足,开展社区运营、园区运营、邮轮运营三大业务,并通过“区域聚焦、城市深耕、转型发展”三个基础策略扩大规模,以“产、网、融、城”一体化运作为抓手,业务创新、商业模式创新、机制创新和管理创新多管齐下,全面提升公司项目开发能力、运营服务能力和资产管理能力。在此过程中,公司也在不断检讨和优化战略路径,寻求最适合招商蛇口的发展之路。

  3月19日下午招商蛇口投资者交流会上,照例由总经理许永军带着高管团队答疑,就战略、投资、财务管理、业务运营等各方面与投资者进行交流。今年这个舞台上出现了两位新面孔,虽然是新面孔,却也是“老招商”,他们的共同特点是来自业务一线,且经营业绩及管理能力在公司内部排名居前,有丰富的运营和实战经验。

  招商蛇口自2015年重组上市以来,在高管队伍的人事变革上逐步显示出公司的战略意图和价值取向。三年来,公司高管团队人员有出有进。据了解,其中虽有个别属于个人选择,更多的是组织基于过往业绩、综合能力和岗位要求考虑进行的主动调整。
2018年,招商蛇口启动了大规模的组织架构调整,从高管团队、总部架构到区域、专业公司进行了全面的梳理和布局,强调经营导向,强调人岗匹配和人均效能。在年度业绩发布会上,属于新班子正式亮相。从目前的团队构成上,外界更多的理解是基于公司战略的调整和深化,从基于资历转向重视实战能力和贡献,提升总部战略规划能力,做实区域,给一线赋予更多的主动权考虑。这是行业面临的洗牌,也是核心团队的积极调整。通过发展逻辑的切换,新旧增长动能,包括人才梯队的建设,使得招商蛇口在接下来的发展中积攒后劲,更好地为其综合发展在人力资源上提供新动能。

  深圳蛇口之外:华东“蛇口模式”新样板区

  “胡焕庸线”,又称。“爱辉—腾冲一线”, 大致为倾斜45度基本直线。在地理学(特别是人口地理学与人文地理学)以及人口学上有重大意义,线东南方36%国土居住着96%人口,人口流动带动资源流动,资源流动又带动着产业的聚集。华东无疑是“胡焕庸线”东南方向的优质区域,良好地域基础,以及“蛇口模式”在华东的成功“着陆”,使得房地产转型阶段,招商蛇口资源布局有着相当的结构性优势。

  近三年以来,招商蛇口在华东区域实现跨越式发展,2018年签约销售突破700 亿。招商蛇口在上海、南京、苏州、杭州、宁波等深耕城市的各类客户数量快速增长,销售排名稳中有升,树立了良好的品牌影响力。

  华东区域积极践行集团和蛇口“前港-中区-后城”综合开发模式,稳健起步,实现全业态覆盖,打造“小蛇口”成效显著。收购润和后,千岛湖润和酒店成为区域首个投入运营的五星级酒店。花园城产品线继续展土开疆,燕子矶花园城盛大开业。写字楼运营初露锋芒,招商局上海中心回报率站上新台阶。南京壹间公寓、上海壹间公寓当年获取、当年开业,速度与品质并重。产业项目七城落地“九子”,均取得阶段性进展。

  华东能够走出蛇口并取得优异成绩是艰苦奋斗出来的,证明了招商蛇口是“奋斗的富二代”。南京公司从过去几年拿不到地,从城市公司绩效排名末位一路走来,以市场为导向,坚韧不拔、团结奋战、创新发展,实现了成为“优等生”的跨越。这就是充分传承了蛇口创业创新精神的体现。

  区域发力:组织架构调整指向综合发展

  2018 年是招商蛇口的改革年,从3 月开始逐步实施组织变革,先后推进了公司经营班子、总部各部门架构、专业公司和事业部经营班子和区域经营班子的变革调整。招商蛇口用一连串的实际动作破除阻力,实现“重构总部、做实战区、做专兵种”。

  在总部层面,组织架构力求精简和高效,总部从16 个部门精简成为8 个部门(后来出于安全工作相关要求,又新独立出了安全生产监督管理部,成为9 个部门)。在区域层面,则以华东区域作为试点单位,在2018 年底开始实施区域调整。让区域和各个业务单元有更多的权力和责任,拥有自身的力量去转型升级。

  2019年初,招商蛇口将区域组织模式调整为核心城市带周边城市的模式,区域总部与核心城市公司合署。原有5大区域总部重新划分为9大区域:华北区域、华东区域、江南区域、华中区域、西南区域、华南区域、深圳区域、东南区域、海南区域。招商蛇口此前的华东区域,如今已裂变为江南区域和华东区域,据悉,招商蛇口这次区域调整中,公司任命的几位区域副总都是靠业绩争取而来。

  一方面为了充分授权,激活一线战区活力,另一方面还基于对管理边界的考虑,招商蛇口未来会支持优秀的城市公司通过做好业绩、加快发展而升级为区域;反之,业绩不好、发展欠佳的区域则可能降级为城市公司。同理,城市公司也可能降级为项目部。

  粤港澳大湾区的历史机遇

  2月13日,深圳在前海举行“推进粤港澳大湾区建设重大项目集中开工仪式”,包括前湾会议中心、宝安中心区中央海滨文化公园、桂湾公园、前湾信息枢纽中心、招商前海万国汇等工程正式开工。如火如荼的粤港澳大湾区前海版块拉开了帷幕。

  2月18日,国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》(下称《规划纲要》),这意味着粤港澳大湾区城市群的建设将全面开启,两万七千多字的重磅文件对粤港澳大湾区的战略定位、发展目标、空间布局等方面作了全面规划。

  《规划纲要》指出,要构建现代化的综合交通运输体系,在港口、空港和公路铁路等交通基础设施上加强互联互通,打造“1小时生活圈”。

  招商蛇口目前已在粤港澳大湾区的9个城市布局,其中大部分资源集中在深圳,包括从前海蛇口自贸区内的蛇口海上世界起沿南海边一路往西,太子湾片区、前海妈湾片区到宝安空港新城的深圳国际会展中心片区,招商蛇口近千万平方米的优质资源正在有序地规划、开发及建设。

  深圳国际会展中心(一期)会展及配套项目总建筑面积超过310万平方米,其中深圳国际会展中心面积超过160万平方米。深圳国际会展中心按照国际顶尖展馆标准打造,主体钢结构已施工完成,预计2019年7月将全面建成。

  太子湾片区综合了商业、办公、酒店、仓储、文化艺术、学校、医院、交通及商务公寓、人才公寓、住宅等业态共170万平方米,已经开始全面开发建设。

 

  前海土地整备及合资合作打开新篇章。2018年12月24日,招商蛇口与深圳市政府等相关方签署《土地整备协议》和《合资合作协议》,创新型一揽子解决前海用地性质变更和用地确权问题,为前海妈湾片区加速开发奠定重要基础。

  2018年12月,《中国(广东)自由贸易试验区深圳前海蛇口片区及大小南山周边地区综合规划》正式获批,规划范围包括前海蛇口自贸区28.2平方公里以及前海蛇口之间的片区共计37.9平方公里。综合规划的获批将更好更快地推进前海蛇口自贸区建设,统筹区域发展、产业发展、港城协调、区域交通改善、基础设施建设、综合配套和环境优化,也为公司在这一片区进行项目改造、城市更新提供了明确的方向。

  历史的沉淀,不会默默无闻,而是现在、未来的机遇,所谓天道酬勤。

  40年前,蛇口因改革开放而生,又在开放中壮大;未来40年,招商蛇口再出发,在供给侧改革中,挥发着自身的经验与积淀。从“改革开放先行者”到“新时代新标兵”,招商蛇口已经行走在又一次跨越的征途之中。