REIT投资者关注ESG
贝莱德首席执行官拉里芬克在1月份给首席执行官的年度致信中写道，公司需要为社会做出积极贡献，否则就有可能失去世界上最大的投资管理公司之一的支持。
“公司必须使所有利益相关者受益，包括股东，员工，客户以及他们经营所在的社区，”芬克写道。
在评估投资替代方案时，贝莱德不仅仅是机构投资者，而是在评估投资替代方案，更难以证明公司是良好企业公民的细节 - 但这可能是定义的。
根据美国SIF：可持续和负责任投资论坛，截至2015年底，美国专业管理层每5美元中有超过1美元（最新数据）根据某种形式的社会责任战略进行投资。总计超过8.7万亿美元 - 并且仍在增长。
在整个美国企业中，社会责任通常与公司的环境，社会和治理（ESG）工作相关联。对于他们来说，重点关注ESG的房地产投资信托基金管理人员确认他们看到他们公司在社会责任投资者方面对这一领域的努力越来越感兴趣。
“我们看到投资者对将公司的ESG因素作为短期和长期增长指标的兴趣更大，” Hersha Hospitality Trust （纽约证券交易所代码：HT）可持续发展主管Matthew Lobach表示。
森林城房地产信托公司的 Jill Ziegler 。（纽约证券交易所股票代码：FCE.A）可持续发展和企业责任总监表示，投资者渴望获得更多数据来帮助描绘企业管理图片，而ESG数据是他们看起来自然的地方。
“我们认为ESG业绩满足了这种需求，并帮助投资者将我们与同行区分开来。例如，许多投资者关注其投资组合的碳足迹，我们有数据可以帮助他们评估，“Ziegler说。
众所周知的名字
正如没有单一的社会责任投资方法一样，美国SIF：可持续和负责任投资论坛表示没有单一术语来描述它。使用的一些其他常用术语：
社区投资
道德投资
绿色投资
影响力投资
与使命有关的投资
负责任的投资
可持续投资
基于价值观的投资
DWS（前身为德意志资产管理公司）ESC Strategy，Alternatives的主管兼负责人Jessica Elengical表示，除了公司自己的报告外，投资者也越来越多地考虑公司在ESG评级服务中的表现。
“投资者越来越多地开始向我们询问我们是否参与，但我们的表现如何，”Elengical说。“我相信，随着可持续发展数据质量的提高和房地产投资信托基金披露水平的提高，对这些类型的评估工具的关注将继续增加。”DWS将信息提交给全球一些直接房地产投资组合的GRESB评估，并取得了绿色之星的认可。
代际转变
公司（REITs）面临的一个挑战是，对社会责任投资者的吸引力在于，没有一个通用的定义。社会责任投资反映了特定投资者的价值观，而且每个机构的价值观都不尽相同。有些公司可能会根据宗教或政治信仰做出决策，有些公司可能会与慈善捐赠或可持续性做法挂钩。
“这并不像在泡沫中评估公司ESG计划的'S'或社交组成部分那么简单。社交不仅可以包括广泛的领域，而且被视为公司整体社会责任的一部分的许多方面也被安置在ESG的其他领域，“Nareit的ESG问题副总裁Fulya Kocak说。“环境管理和治理实践也可能影响投资者的社会责任。”
投资研究公司摩根士丹利资本国际（MSCI）副总裁马里奥•洛佩兹 - 阿尔卡拉（Mario Lopez-Alcala）表示，对公司ESG业绩的关注并未消失，这代表了投资者预期的一代转变。MSCI为全球1,000多家机构投资者提供ESG研究，评级和分析。
“投资者正在改变，”洛佩兹 - 阿尔卡拉说。“在未来二三十年内，千禧一代可以在美国注册的ESG投资中投资15万亿至20万亿美元，这将大约是美国股市的两倍。”
Lopez-Alcala说，这一趋势也得益于这样一个事实，即衡量和量化ESG的努力变得越来越容易。REIT行业也不例外。
通过更广泛的REIT采用ESG基准测试以及针对房地产行业量身定制的GRESB以及MSCI ESG评级（这一点广泛适用于包括房地产在内的所有行业领域），可以看出这一点。此外，财务指标如道琼斯可持续发展指数（DJSI），使用报告准则，包括全球报告倡议组织（GRI）可持续发展会计准则委员会（SASB）和碳披露项目（CDP），所有添加到ESG数据图片。
“通过更好的公司数据，结合日益复杂的ESG研究和分析能力，我们看到了更加系统化，量化和财务相关的ESG关键问题方法。更好的数据和分析为探索ESG投资的众多研究铺平了道路，“Lopez-Alcala说。
设定目标
为了跟上当前和未来的预期，许多房地产投资信托基金超越了传统的ESG目标，并设定了非常具体的目标。
例如，铁山公司。（纽约证券交易所代码：IRM）在其ESG成功案例中，它在2018年企业平等指数（CEI）上获得了100％的满分，这是一项全国基准调查和有关女同性恋，男同性恋，双性恋的公司政策和实践的报告。 ，变性人和同性恋者（LGBTQ）工作场所平等，由人权运动基金会管理。
Digital Realty Trust，Inc。与此同时，纽约证券交易所股票代码：DLR设定了一个目标，即用可再生能源为其整个全球产品组合提供动力。Digital Realty可持续发展总监Aaron Binkley指出，该公司最近在EPA的绿色电力合作伙伴关系中排名第六，用于采购可再生能源的技术与电信30强。
“第六个可能听起来不那么令人印象深刻，但我们上面的公司是技术巨头，其平均市值为半万亿美元。我们认为，就可靠的可再生能源采购而言，我们的重量已超过我们的重量，“他说。
为了让公司满足并最终超越其雄心勃勃的ESG目标，需要不止一个专门的ESG专业人员。Prologis （纽约证券交易所股票代码：PLD）已经超过了到2020年减少温室气体排放的目标，以及其他几个长期目标。
“我们全体员工都致力于推动我们的ESG计划，”Prologis可持续发展副总裁Jeannie Renne-Malone说。她补充说，Prologis去年还推出了客户可持续发展顾问委员会，定期讨论ESG最佳实践以及工业房地产投资信托基金如何与其租户共同实现其ESG目标。
测量
随着投资者更密切地监控ESG评级和绩效指标，现在有许多评级和标准试图衡量个别公司和行业的价值。其中包括全球报告倡议组织，碳信息披露项目，GRESB和可持续发展会计准则委员会。房地产投资信托基金如何发展？估计有所不同。
GRESB数据显示美国房地产投资信托基金相对于GRESB衡量的所有细分市场的整体表现相对较好，GRESB美洲区负责人Dan Winters表示。
从2013年到2017年，美国房地产投资信托基金一直表现优于GRESB全球基准平均值，同时继续显示ESG业绩的集体改善。温特斯说，美国房地产投资信托基金在GRESB基准框架的七个方面中，均等于或超过全球平均水平。GRESB全球基准包括850名参与者，涵盖全球所有地区的上市房地产公司和私募股权基金。
就他而言，洛佩兹 - 阿尔卡拉表示，MSCI的研究表明，相对于国际同行而言，相当多的ESG工作仍有待完成。
“在整合北美房地产行业的ESG因素方面，还有相当大的增长空间，但也有一些领导者在ESG全球走在前列。”
争取不断上升的期望
积极披露ESG工作的REIT可能希望考虑这样做
Kocak表示，鉴于他们可能已经在一些投资者眼中受到负面影响，因为他们认为自己不采取行动。
Kocak说，最好从现在开始并采取一些小步骤。“虽然很多房地产投资信托基金可能不希望透露他们的ESG工作，直到他们更加精炼，但他们可能会更好地报告他们正在做的事情，即使它没有达到最高绩效水平。”
Kocak说公司在开始时需要切合实际和耐心。她表示，“做得好的房地产投资信托基金在一年内没有实现这一目标，如果其他人等待的时间过长，那么追赶会很困难，也很昂贵。”
Kocak说，好消息是许多房地产投资信托基金可能已经比他们意识到的更远。她指出，房地产投资信托基金一般都已经在实施ESG实践，但很多人不知道他们有多少这样做，这样一个事实，即人力资源培训和向ESG的“S”组件提供同工同酬计数，或者说，他们已经拥有强有力的治理作为上市公司的最佳实践，而不是作为ESG的努力。
同样，他们的物业经理可能会关注能源和废物问题，这些问题是“E”组成部分。“因此，他们可能只需要以战略方式将这些努力正式化，”Kocak说。“公司应该在他们的网站上披露更多关于ESG实践的内容。不仅是环境实践，还有社会和治理。“
作为此类努力的一部分，房地产投资信托需要积极向投资者传达其房地产投资信托部门内ESG工作的可行性和不可行性。“一些房地产投资信托基金无法通过LEED获得资产可行性认证，”Kocak说。“如果利益相关者没有意识到这一点，他们可能会对他们进行不恰当的惩罚，即使他们在'E'类别中实际上是高绩效的。”Kocak表示，Nareit支持其刚刚开始他们的ESG之旅或希望采用他们的ESG的成员通过Nareit的ESG教育计划JumpStart和年度ESG论坛提供指导，进一步提升水平。
