增加房地产可再生能源的应用
房地产投资信托基金正率先将可再生能源引入房地产，同时提供现场和非现场解决方案。随着公司不断探索具有成本效益的创新解决方案，这些努力正在不断扩大和发展。
可再生能源代表了美国电力供应的一部分。据美国能源情报署（美国能源情报署）称，2017年美国电网增加的约25千兆瓦新电力中约有一半来自可再生资源。
专家表示，推动绿色能源发展的一些因素是企业社会责任，成本和客户需求。
Digital Realty Trust Inc可持续发展总监Aaron Binkley。（纽约证券交易所股票代码：DLR）观察到企业越来越多地寻找可再生能源计划的设施。例如，Digital Realty的前20名客户中有9家。拥有自己的可再生能源目标“这是我们客户足迹的重要组成部分，他们不只是涉足可再生能源，他们已经宣布了采购可再生清洁能源的具体目标，”他说。
在各个行业，房地产投资信托基金正在对可持续发展和可再生能源使用做出更大承诺的现有和潜在租户做出回应。例如，标准普尔指数中有三分之二的公司制定了可持续性或能源减排目标。
Cushman＆Wakefield全球占用服务能源管理总监Gary Graham说：“有很多大型企业在推动这项工作，这可以让我们看到商业房地产业务的前景。”
房地产投资信托基金清楚地认识到利用可再生能源的商业案例。
“更多的业主和建筑物租户正在实现可再生能源的好处，既可以为客户带来成本节约，也可以为投资者提供更高的价值，” Prologis全球能源高级副总裁Matt Singleton说道（纽约证券）交易所代码：PLD）。
在该国的许多地区，风力发电比化石燃料发电更便宜，而太阳能发电价格大致相同。此外，公司能够以固定价格购买长期合同的可再生能源，这有助于消除未来能源成本增加的定价风险.Equinix（纳斯达克股票代码：EQIX）全球可持续发展和战略采购高级主管David Rinard表示，“现在这种情况已经得到了强烈的接受和动力，我们预计将面临气候变化和可再生能源价格下跌的持续兴趣“。
现场太阳能继续增长
许多房地产投资信托基金的可再生资源的起点是增加屋顶太阳能系统以在现场发电。
GGP （纽约证券交易所股票代码：GGP）于2013年在五个购物中心推出了其首个太阳能系统，并已将其太阳能项目发展至包括44个物业。合并后，房地产投资信托基金已安装了超过50兆瓦（MW）的太阳能发电量。事实上，两个GGP的属性接近净零属性。
“我们看到太阳能在我们公司扩张。我们希望尽可能地使用它，”GGP资产管理高级副总裁Brian Montague说。“这对环境很有好处，也有利于公司，股东和我们每个成员的利益“。
Kimco Realty （纽约证券交易所代码：KIM）是首批自行开发可再生能源项目的房地产投资信托基金之一.2007年至2009年期间，该公司在新泽西州的六处房产上投资了超过1000万美元用于现场太阳能屋顶系统。这些项目合并后装有3兆瓦的太阳能装机容量。这些早期项目代表了公司的一个相当大的试点项目。
“在我们决定采取更多措施之前，我们确实希望了解该技术如何运作并验证我们的一些假设，”Kimco战略运营高级主管Will Teichman说。
Kimco的现在正在推进其他项目。该公司今年春天与一家提供商签署了一项协议，该提供商将在其三座纽约地铁上开发太阳能，这将使产能翻倍。预计这些项目将在年底前开始运行。
正如泰克曼所解释的那样，太阳能通常安装在一个新的屋顶膜上，通常具有20年的使用寿命他说：“我们正在考虑如何推广这一目标，将我们的太阳能目标与我们正常的资本屋顶更换时间表结合起来。“该公司还计划寻找机会为正在进行重建或扩建的物业增加太阳能。
商业房地产行业的另一个趋势是，越来越多的项目正在建设“太阳能”基础设施，如加固屋顶，管道和设备空间，以便物业在未来更容易适应太阳能。“我在新建筑和大型翻新中看到了太阳能的预设计工作，并且在开发新建筑的财务分析中也考虑到了这一点，”格雷厄姆说。
创意解决方案
决定是否添加太阳能是根据具体情况进行的，其中考虑了屋顶的位置，年龄和状况。太阳能更适合拥有大型开放式屋顶且阳光充足的房产。
REIT必须权衡安装和操作系统的成本以及该地区的财务激励和公用事业成本。利用可用的财政激励措施可以缩小规模，有利于进行现场可再生能源项目。
用于抵消增加太阳能成本的最大财政激励措施之一是联邦税收抵免。然而，由于REITs的在分配股息的范围内不支付企业级税，因此这些税收抵免很难使其获利。因此，为了获得经济利益，实体必须提交纳税申报表，其负债大于或等于税收抵免额。这种变化促使一些重组和创造性思维来考虑替代解决方案。一些房地产投资信托基金已经成立了应税REIT子公司以获取这些激励措施，而其他房地产投资信托则选择了替代品，例如出售绿色证书以资助可再生能源项目。
Kimco的正在为其目前正在其三个纽约地铁物业进行的最新太阳能项目建立新的所有权结构。房地产投资信托基金签署协议，将其屋顶空间租赁给将开发和拥有这些太阳能系统的第三方太阳能开发商， 。第三方将有资格获得联邦税收抵免“我们仍然参与电力和系统的经济利益并产生电力，但所有权结构不同，”泰克曼说。
辛格尔顿补充说，房地产投资信托基金探索可再生能源的一个特殊挑战是分裂风险/收益模型。“这意味着业主并不总是分享经济利益，因为客户通常持有电费，但客户租赁条款通常不足以支持可再生项目经济，”他说。这些因素可能会影响项目融资，这也涉及联邦税收太阳能激励措施的货币化，这可能适合或不适合房地产投资信托基金。
普洛斯专注于弥合这一差距，以更好地协调各方的风险和激励措施。例如，房地产投资信托基金在加利福尼亚州拥有3.8兆瓦的太阳能装置，该装置是与客户，第三方开发商和投资者合作开发和执行的。
寻找更大规模的采购
房地产投资信托基金也正在研究如何利用绿色电力购买协议（PPA）等替代方案在场外采购绿色电力。
公司铁山公司。（NYSE：IRM） 。早期绿色战略是开发现场可再生能源在那里他们可以拥有或使用PPA获得太阳能安装在他们的屋顶“这是非常直接，非常明显且极具成本效益的， “铁山的设施项目管理，房地产和设施副总裁Dan Anninos说。
但事实上，数据中心使用的功率远远超过屋顶太阳能系统产生的功率，这使得Iron Mountain考虑购买其他地方创造的绿色能源。第一阶段是在放松管制的市场中直接能源收缩，公司可以签订可再生能源合同。下一步是参与虚拟电力购买协议（vPPAs），Iron Mountain可以从一个尚未建成的新风电场购买能源产品。
“从财务角度来看，这是件好事，它给我们提供了非常稳定的利率。我们确切知道未来15到20年我们的利率是多少。我们经常预测这些价格将低于市场，“Anninos说。
最佳实践，新解决方案
随着可再生能源行业的不断发展，REIT正在就最佳实践进行合作，并共同寻找解决方案。例如，NAREIT的房地产可持续发展委员会是一个重要的房地产投资信托基金工作组，负责分享信息并就问题和解决方案进行合作。该集团的一些成员，包括Digital Realty，Prologis和Kilroy Realty Corp. （纽约证券交易所代码：KRC）等，拥有强大的能源计划，是可再生能源和电池存储技术部署的领导者。
今年4月，Digital Realty宣布它将把旧金山的365 Main Street数据中心转移到Hetch Hetchy Power System，该系统由旧金山公用事业委员会运营，由三个水力发电厂组成。通过转换，Digital Realty预计每年可减少2400万磅二氧化碳的温室气体排放。“在许多情况下，公用事业公司正在提出新的和更具创新性的绿色关税解决方案，让客户能够获得他们想要的可再生能源，”宾克利说。
与此同时，Digital Realty正在寻求更多社区解决方案，例如社区太阳能计划，这些计划将更多可再生能源带入当地电力供应。“我们很高兴看到这些选择。我们希望看到这种竞争以及以更具成本效益的方式引入更多可再生能源的机会，“宾克利补充道。
数据中心REIT利用绿色购买力
房地产投资信托基金很早就意识到，现场太阳能项目已经成功地在其他商业和住宅物业中创造了零净结果，但这并不能满足数据中心对电力的贪婪需求。
“如果我们用太阳能电池板覆盖典型数据中心的屋顶，我们可能会抵消该建筑当年能源需求的0.5％，” Digital Realty Trust公司可持续发展主管Aaron Binkley说。（纽约证券交易所代码：DLR）。
房地产投资信托基金被迫寻求更大规模的解决方案，例如直接与电力供应商合作或直接进入绿色能源市场，将可再生能源纳入投资组合。
数据中心房地产投资信托基金也在复杂交易方面处于领先地位，例如虚拟电力购买协议（vPPAs），它承担固定可再生价格与在集线器或节点的电网上定价的批发价格之间的差异。从本质上讲，VPPA为房地产投资信托基金及其客户提供价格对冲，其中能源是通过费用，通过长期协议，通常为10至20年。
Digital Realty于2016年签署了其首个PPA，以在德克萨斯州购买88兆瓦的风力发电。房地产投资信托基金已经完成了两项额外交易，其中一项针对伊利诺伊州的76兆瓦风电，另一项针对北卡罗来纳州的20兆瓦太阳能电“我们正朝着这个方向前进，因为我们可以通过这种方式为我们的建筑能源足迹和客户的能源足迹提供规模，”宾克利说。
2015年，Equinix（纳斯达克股票代码：EQIX）与俄克拉荷马州的两个大型公用事业规模的风力发电机组（125兆瓦风力发电机组和德克萨斯州的100兆瓦风力发电机组）签署了一项协议，成为一名承购商或买方.Equinix全球可持续发展和战略采购高级主管David Rinard说：“除了vPPA模型之外，必须有其他可接受的方式来为地理上分散的负载采购可再生能源，如Equinix公司和许多房地产投资信托基金“。
Equinix的约占其长期目标的75％，该目标是在其产品组合中使用100％的清洁和可再生能源。
在美国，铁山公司的。（纽约证券交易所代码：IRM）的数据中心业务致力于使用100％的可再生能源发电。
