房地产企业运营思路已由“销售”往“运营”转变

来源: 中国投资咨询网   时间: 2018.07.13  打印本页  分享:
2017年上半年,在行业去库存、政策调控、金融去杠杆、财政整顿等形式下,销售量、销售面积、投资额等依然高歌猛进。“政策向左、市场向右“,多数房企上半年交出了一份相对满意的答卷。
 2017年上半年,在行业去库存、政策调控、金融去杠杆、财政整顿等形式下,销售量、销售面积、投资额等依然高歌猛进。“政策向左、市场向右“,多数房企上半年交出了一份相对满意的答卷。

  上半年度行业最热门的词:“限购”
  总体看来,地方调控政策逐步深化,片区联动施策稳楼市。限售成为这一轮地方调控政策的主要手段,具有创新、区域分化、精准化的特点。一方面,政府以流动性为切入点,与限购、限贷等多类政策配合使用形成新的预期引导机制。另一方面,因地制宜,不同区域之间限售政策的具体内容差异化明显。从时间期限来看,限售分化为2年、3年、5年不等。从限售范围来看,针对户籍性质及城市内部不同区域做出不同限售规定。作为有效抑制短期投机需求的重要手段,基于不同城市的市场走势,限售政策未来仍将可能被部分城市效仿。

  Ps:在本文撰写的过程中,武汉、南京、长沙、成都等开启抢人才模式,以户籍制度改革而放松限购的情况下,一方面是可以吸引人落户,同时又放松了限购,再者还会储备大量的购房生力军,一举三得。此政策可能也将被各地效仿

  上半年度让房企最“抓鸡”的事:融资
  2017年上半年,房企境内融资数据继续低迷,融资难度加大。据中原地产研究中心统计数据显示,2017年上半年房企境内融资包括私募债、公司债、中期票据等(不包括股权融资)合计仅1771.8亿。而2016年上半年同期融资额度高达6735.94亿,同比减少幅度达到了74%。目前银行贷款、再融资、海外融资等成本相对较低的融资渠道均受一定阻滞,导致房企将信托、资管等高成本融资渠道视作“救命稻草”。种种迹象表明,下半年的融资环境将更加严峻。形势所迫,房企势必积极探寻融资方式的多样化,或许会带动资本市场融资产品的创新发展。

  马太效应凸显,合作并购趋势依旧,强者更强

  榜单解读:
  从金额门槛来看,TOP30房企规模继续保持了高速增长。上半年TOP10上榜门槛为702亿元,增长40%;TOP30房企的入榜门槛增幅最大,大幅增长78%至309亿元。龙头房企规模快速扩张,与其他房企的规模差距越来越大。

  从面积门槛来看,增幅最大的是TOP10、TOP20和TOP30的房企,均增长近50%。在市场调控持续加码的背景下,龙头房企仍能实现如此高的增长实属不易;而其他房企受调控影响更大,TOP200面积门槛则较去年同期有所降低。

  除了门槛的变化外,2017年上半年行业集中度进一步提升。金额集中度的增速整体高于面积集中度,百强房企销售均价提升明显。我们预计随着市场调控压力持续和规模房企竞争优势的体现,未来房企集中度还将进一步上升。

  金额方面,各梯队房企集中度均呈上升趋势。其中TOP30和TOP50房企集中度升幅最大,较去年上升了10多个百分点。TOP100房企的集中度达到58.1%,占据了中国房地产市场的“半壁江山”。TOP200房企的集中度也超过6成。面积方面,TOP100和TOP200房企的集中度达到了33.2%和36.9%。

  土地:一二线需求外溢,布局热点三四线城市
  2017年上半年,全国300城市土地市场楼面均价及出让金收入均有所上涨。强烈的补库存与规模扩张需要,必然要求企业在土地市场更加激进,去年以来的土地热潮在2017年有过之而无不及。土地购置面积同比增速在今年年初由负转正之后,增幅继续提高。前6个月土地出让金总额近1.5万亿元,同比增长逾三成;成交均价同比涨幅达到四成。

  行业进入下半场,“销售”转“运营”
  2017年上半年,房企商业地产基本处于稳步发展的态势,在年初确立了增长目标后,有的房企积极扩张,力求商业地产规模更上一层楼;有的房企则偏重于提升现有商场的运营效率;还有的房企意图在长租公寓等领域谋求新发展,在如此“百花齐放,百家争鸣”的竞争态势下,目前我国的商业发展也呈现出以下几大趋势:一是商业小型化趋势明显,许多针对个性化需求的商业综合体层出不穷;二是“新零售”概念兴起,房企正不断通过线上服务+线下体验相融合的模式,来增强客户粘性,提升服务品质;三是地产运营商们积极开展多元化和跨界延伸,“商业+X”多元化发展成为主流。
 
  小编注意到大中城市土地拍卖开启了自持模式,这也标志着,从土地获取开始,房地产企业的运营思路已经由“销售”往“运营”转变。

  据不完全统计,100%自持的地块只有去年北京拍出的3宗,除了北京万科拿下2宗外,剩下1宗是由中铁房地产以36.75亿竞得的大兴黄村21号地块。而今年入夏以来,多种自持地块成为热潮。