转型城市运营商 房企需直面四大痛点
变则通，不变则壅。
2016年以来，房企的这种危机感更加强烈，特别是一二线城市房价暴涨、地王频出，疯狂火爆之余，地产人更多的是感受到了前所未有的恐慌：暴风雨来临的前奏？泡沫随时都有崩塌的可能？而这也让大多数房企坚定了转型之路，传统的买地卖房已难以为继，以资源整合为基础的城市运营成为开发商谋求战略升级、拓展新增长级的方向。
说起城市运营，早已不陌生，开拓者当属招商蛇口工业区，已有三十余年历史，而2015年，转型城市运营商呈爆发之势，不少房企将目标锁定到以商业、园区、养老、文旅等为主的复合型开发与运营当中。
这里面，艰难探路者有之，创新变革者有之，但喊口号者也多如牛毛。
不得不承认的是，不再像“拿地—盖楼—卖房—拿地”那么简单，城市运营是一个大的课题，小到1平方公里的小镇建设，大到几十平方公里的新城开发与运营，考验的不仅仅是开发能力，还有资源整合、产业导入、配套建设、后期运营能力，即便是财大气粗的央企，也不见得能够一击而中，更何况那些仅有地产开发经验的中小房企呢。
转型之路难，转型城市运营商更难，而这种难是行业之难，相信介入过城市或者城镇运营的开发商们，能体会到其中的难点与痛点。总结来看，城市运营普遍存在着四大痛点：规划定位难、产业培育难、金融创新难、政商关系难。
一、规划定位难
“对一个城市来说，最重要的不是建筑，而是规划。”著名建筑设计大师贝聿铭曾这样阐述规划在城市建设中的重要作用。
纵观我国的大城市，人口膨胀、交通阻塞、环境污染、资源紧张等各种病况发生，而中小城市，则患有千城一面、产业缺失、人口流出、配套薄弱、楼市库存高企等症状，鬼城、睡城、死城、空城更是近几年来中国城镇化进程中常见的现象，诸如内蒙古著名的鬼城鄂尔多斯，北京睡城燕郊。
不论是大城市病还是中小城市存在的问题，首要原因肯定是规划出现了问题，要么是没有做好前期规划，要么是规划做好了，没有得到有效执行，仅限于纸上谈兵。
以北京为例，新中国建立初期，著名建筑学家梁思成和陈占祥提出了“梁陈方案”，建议在保存旧城的基础上，再建一个新城用作行政中心，但这个计划并没有被采纳。
如今，在京津冀协同发展的大背景下，为了破解首都大城市病，北京将行政副中心迁移至通州。用了60多年，北京才认识到规划的失误，而这中间付出的成本可谓巨大。
相关业内专家表示，中国以往的城镇化，多以粗放式发展，并不重视前期规划，以摊大饼的形式，大肆造城，并建了拆拆了建，城市的功能不完善，运转效率低下。
“中国目前的产能过剩，城市病突出，原有的模式已经不适合了，对于大城市，应该评估自身的资源承载能力，升级换代产业、提升公共服务产品。”上述专家表示，而中小城市，特别是没有任何吸引力的城市，应该重新定位形象，突出自身的特色，发展绿色生态产业，提高基础生活配套，这样才能吸引人口的流入，这样的城市才能焕发出生机与活力，才能得到可持续的发展。
二、产业培育难
中国过去三十多年的城镇化，被戏称为一部轰轰烈烈的“造城”运动史，结果可想而知，千城一面，睡城、空城、鬼城屡见不鲜。
原因是什么？忽略了产业的重要性。一个没有产业的城市，就像一个没有灵魂的人，死气沉沉。地产大佬任志强曾说过，新型城镇化一定是先有产业后有城镇，中小企业发展是随着城镇化发展过程成长壮大的，而不是先有大城镇才有产业。
产业缺位不仅是历史遗留问题，在新型城镇化的过程中，这样的问题会更加突出，“在后工业化时代，人力成本偏高，政府的约束越来越多，可以给的优惠也越来越少，招商引资成为一个很大的难点。”新城控股副总裁欧阳捷如是说，产能过剩，做什么都不赚钱，谁还愿意进来？
在清华城市规划设计研究院副所长彭建波看来，中国的城镇化，过去三十年的基本情况是“房”-“地”-“产”的优先顺序，大量人口向往城市、涌入城市，房子好卖，地也好卖，产业常常被放在第三位考虑。但中国城镇化走到今天，未来30年甚至更长时间，应该是“产”-“地”-“房”逻辑，产业先导，带动土地价值提升和物业价值提升，产业发展创造的就业机会吸引人口集聚。
三、金融创新难
上面也说了，城市运营是一个大的课题，小到1平方公里的小镇建设，大到几十平方公里的新城开发与运营，尤其是在摒弃原有的以地产开发为主的思想，当卖房不再为城市的发展输血后，城市运营的钱从哪来？不管是对政府来讲，还是对于介入城市运营的企业来说，都是一个严峻的挑战。
彭建波表示，在产业优先、环境先行，以产城共生、可持续发展为导向的城市营造，金融的运筹能力和结构化组织，对于产城运营商而言非常重要，挑战也很大。
这也是目前很多参与到城市运营当中的企业多为央企而少中小企业的原因，巧妇难为无米之炊。
而PPP模式的探索无疑是重要的一步。最近两年，在中央的大力推动下，不少PPP模式得到推广，取得了不错的成绩。但是狂热的背后是PPP项目落地艰难、PPP各项法律政策缺位、投资前景难以预估。一个统计数据显示，国家推出的PPP项目中，目前的签约率只有17%，企业的反应比较冷。
欧阳捷指出，PPP在国内的推行，没有想象中的容易。主要看政府是不是真心想退出市场，退出有形之手，让无形之手发挥作用，让市场主体发挥价值，这才是PPP成功的关键，如果把ppp当成一个赚钱的工具，或者吸引企业为之分担一些东西，而不是持一种合作共赢的态度，ppp存活的概率就很低。目前，从政府的角度来看，像过去大力招商引资一样去推进ppp模式的心态和意愿都不够强。
在首届中国城市（镇）运营商大会上，王志纲工作室战略研究院的执行院长任国刚曾指出，以土地主导的城市运营模式将逐渐转向以资本为主导；未来的金融多元化、金融手段的多元化、金融产品的多元化，将会层出不穷。怎么利用好资本，这是下一步每一个做城市运营包括做地产运营的企业必须要思考的问题。
四、政商关系难处理
城市运营的主体是政府、企业和个人。不管是过去以土地为基础的城镇化，还是目前这种创新型的PPP模式，政府和企业的关系，都是一个敏感的话题。过去的城镇化，以政府为主导，企业发挥的空间不是很大，在土地财政的主导下，城市建设沦为单纯的房地产开发，城市运转效率低下，功能缺失，环境污染，一系列问题涌现出来。
尽管ppp模式为社会资本参与到城市运营当中提供了一个很好的机会，但目前参与PPP项目的企业中，多数是央企，真正进入的民营资本非常少。中信粤东公司副总经理蓝宇曾对记者表示，PPP模式重在契约精神，目前国家在这方面的法律法规还有待健全，企业在与政府合作时，会担心政府过于强势，一旦发生违约情况，利益受到危害。
在城市运营中，政府应该让市场的归市场，能做的就是制定游戏规则，完善法律和制度，提供一个公平的市场环境，让国企和民企同等竞争，并鼓励民营企业的发展。
2016年，城市运营仍是一个绕不开的话题，而且在模式的探索上、资源的整合上、产业的定位上会更为精细化、人性化、生态化、专业化。因为，习大大发话了。2015年末，习大大提出了供给侧改革的概念，用增量改革促存量调整，其中最主要的就是优化产业结构、创新升级产业，以产业带动城市发展，消化存量资产。
供给侧改革的提出，对于产业的升级创新、城市的运营发展和社会的可持续发展将带来哪些意义呢？
国家发改委城市和小城镇改革发展中心学术委员会秘书长冯奎认为，供给侧改革最大的改革立足点是要把影响供给端要素配置的种种扭曲因素去掉，是要真正发挥市场机制对资源的决定性作用，是要提高效率与效益。从以往来看，在三四线的中小城市，政府部门盲目决策的现象较突出，错误配置各关资源包括地产开发资源较明显。各类运营商参与不够，发挥作用不大。从这个角度来看，供给侧改革是要强化运营商等机构市场化配置资源中的作用，从长远来看，这将使三四线中小城市发展更加健康。
也正是在供给侧改革的大背景下，2016年6月28日，第三届中国城市运营商大会暨2016中国城市运营商百强推介活动再度起航，以“产业再生”为题，甄选出2016年最具代表性的运营商企业和项目。届时，城市运营领域的各路专家、企业精英、领导、学者等将齐聚一堂，共商行业大事。
