开发商运营模式之变：为抢地转型争做“房东”
新的土地出让政策让开发商集体走上一条争当长期“房东”的路。2016年11月16日至17日，北京“限房价、竞地价”试点土拍四宗地块全部竞拍结束，四宗地块住宅部分均由房企100%自持;2016年11月28日，房山长阳一宗商业地块要求地上50%自持经营20年，仍被9家房企历经200多轮竞价争夺。尽管出让地块被各种条件约束和限制，但在充裕的资金潮下，不差钱的房企仍然积极争夺土地，而新的拿地方式之下，房企的运营模式也不得不随之发生重大转变。
争夺“被限”地块
北京首批四宗“限房价、竞地价”地块(海淀永丰18号地块、海淀永丰19号地块、海淀永丰20号地块、大兴黄村21号地块)以203.35亿元总土地出让金额落下帷幕，四宗地块的住宅面积均将由开发商自持并作为租赁住房出租，不得销售。
几天之后，住建委发布的意见征求稿提到，企业自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售。且持有年限与土地出让年限一致，这意味着开发商自持商品房的年限长达70年。同时，自持商品住房出租纳入本市房屋租赁平台管理，租赁合同须网上签约，单次租期不超过3年。
无独有偶，11月28日，位于房山区长阳镇和房山区拱辰街道的两宗商业地块同日进行现场竞价。其中，房山区长阳镇商业地块由于优越的地理位置引发众多房企争夺，最终经过90分钟、203轮竞拍后，由龙湖首开联合体以37.8亿元竞得，溢价率高达200%，楼面价约2.1万元/平方米。据悉，目前区域内40-50年产权属性的物业签约均价在2.8万元/平方米左右，楼面地价已经接近在售商品房价格。
根据北京国土局的挂牌信息，长阳镇商业地块起始价为12.6亿元，土地性质为综合性商业金融服务业以及公交场站设施用地，且需要无偿代建公交场站设施用地2116平方米并移交，地上规模50%自持经营20年，20年后如果需要分割或者转让，需房山区政府同意。
龙湖在竞拍之后表示，长阳项目按照规划未来拟打造“天街”购物中心及写字楼。该地块位于房山区良乡大学城板块，距离良乡老城区仅2.5公里。地块距离西南五环道路约11公里，距离西南六环道路约7公里，距离京石高速出入口道路约6.5公里。地块南侧紧邻地铁房山线(良乡大学城北站)，区域交通条件便利。此外，地块周边3公里生活半径范围内，居住类及商改住类项目较多，且良乡大学城的规划建设逐步成型，未来该片区将导入大量客流。目前，区域内缺乏大型、高端购物场所。
传导至商业用地
“截至目前，北京待售的所有住宅土地已经全部限价或持有，这导致房企对非住宅类用地也开始继续热抢，特别是面积比较大、区域相对比较成熟的区域。”中原地产首席分析师张大伟说，譬如前几天出让的两宗土地，虽然出让条件严苛，约束50%持有20年，但在充裕的资金潮下，不差钱的房企依然积极争夺土地。
可以说，在土地供应结构上，北京是全国范围内“最努力”进行调控的城市，张大伟说，甚至可以说已经做到了极致，限价、限售、限面积、限资金、限持有，北京调控政策最严格，执行力度也最强。
据中原地产统计，在今年已经成交的10宗含住宅用地中，合计有142万平方米，其中只有38.9万平方米为纯商品房住宅用地，最近几个月虽然成交了几宗商品房住宅用地，但全部要求建设保障房或由房企自持。
张大伟预计，明后年北京楼市将出现以下几个特点：刚需、首改只能选择二手房;新建商品房基本高端化;自住房、限价房等房源供应量依然较多。
资金充裕是房企热衷于抢地的重要原因之一。安居客、58同城和赶集网统计数据显示，1-10月，商品房销售额91482亿元，同比增长41.2%，已超2015年全年87281亿元销售水平，提前两个月刷新纪录。同时，销售面积120338万平方米，同比增长26.8%，也已达到历年同期最高纪录。中原地产研究中心统计，截至目前有24家上市房企公布前10月销售业绩，合计销售额达到了1.73万亿元，同比上涨81%，已经接近全面完成年度任务。
保证生存和保持活跃度，是房企不惜代价抢地的又一个原因。尽管出让地块被各种条件限制，但在不少房企看来，房企要想活下去，首先就必须要保证手中有粮。也有房企仍然看好市场未来的预期，他们认为，即便要求长期持有地块，类似于购物中心的自持，回报率也并不会很低，既可以打包做REITs，也可以转换成股权转让出去，更重要的是，随着北京无地可售无房可卖局面的加剧，土地资产增值是可以预期的，尽管不能出售，也可以提高企业的估值。
运营模式之变
然而，不少业内人士并不这样乐观。
据伟业我爱我家(微博)集团市场研究院统计，从2010年到2015年，北京的租金年投资回报率连续下滑。其中，2010年至2012年维持在2%以上，2013年至2015年降到了1.7%以下。
进入2016年以后，北京各月的租金年投资回报率同样连续下滑，10月为1.16%，较9月下降了0.06个百分点。目前，2016年各月的租金年投资回报率都没有超过1.6%，7月之后的连续下滑趋势更是非常明显。
“即便未来北京的租金投资回报率很大概率会回升，但无论涨跌，北京的租金年投资回报率都是比较低的，尚不及某些银行1.75%的一年期整存整取利率，更不及其它各种理财产品”，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖(微博 博客)说，所以，这将是房地产自持运营需要面对的一大挑战。
当然，房企也可以通过REITs等资本运作寻求从资本市场退出的方式，但是目前中国尚未铺垫好REITs的土壤，完美退出仍需要资本市场的创新、金融的创新。
业内人士认为，目前开发企业需要根据新的土地出让方式转变拿地思路，过去的拿地定价模式开始出现变化，对房企的经营要求也将越来越高，过去的销售思维将逐渐转变为经营思维。
如何降低开发建设成本、如何提升持有期间的运营管理效率、如何提升租金收益等，将成为房企在开发建设和持有运营环节面临的挑战。
