中国金茂总裁详解“城市运营商”战略
2015年，中国金茂率先转型“城市运营商”，实施战略升级。面对当今中国的城市发展问题、金茂的战略定位及未来走向，中国金茂总裁李从瑞先生，在接受《凤凰周刊》专访时作出了系统的解答。
中国金茂总裁李从瑞先生
按照正确理念建设的城市，不会出现交通严重拥堵的情况，人们也不必从遥远的六环跑到市中心来上班。
未来，我们会继续立足于自己的历史，要做的是城市运营商，这才是我们真正的定位。
北京金茂府鸟瞰图
“对于城市可持续发展的前瞻意识不够，导致规划的超前性不够。”李从瑞这样看待北京、巴黎、东京等城市出现的“大城市病”。有两种思路可以根治“大城市病”：一种是重新对旧城进行规划改造，另一种是重新择地再建新城，以疏解现有的人流。
位于宋家庄的北京金茂府项目就是旧城改造的思路，“在旧城基础上进行重新规划，分成七块地，其中四块地是配套设施，三块地是居住。”
这就是中国金茂倡导的“城市运营”概念，李从瑞说，“所谓城市运营，有时间和空间两个维度。从空间维度讲叫成片开发；从时间维度讲，指从规划到一级开发、二级开发再到持有运营，城市开发、运营及服务一条龙。”
这种定位与中国金茂的历史分不开。李从瑞介绍，2007年中国金茂上市时，核心业务是商业地产。后来随着时代变迁，金茂凭借过去的优势，闯出了有自己特色的高端定位、精品路线的发展路径，在全国22个城市，逐渐形成了府、悦、墅三大高端住宅产品系列。
广渠·金茂府
以此为基础，中国金茂以“释放城市未来生命力”为目标，坚持以城市运营为核心的业务模式，在以品质领先为核心的双轮驱动战略基础上，加快推进服务与金融创新，实现由“双轮驱动”到“双轮两翼”的战略升级。
当前地产行业发展，不管政府还是企业，核心都是要解决土地问题。
解决好城市发展的时间和空间两个维度，土地问题就迎刃而解了。
长沙梅溪湖国际新城（效果图）
当前地产行业发展核心是要解决土地问题。李从瑞认为，用市场或者货币解决住房的思路，大方向是正确的，但在发展过程中也出现了一些问题，比如房地产业还需解决土地供需矛盾问题。
重庆为解决土地供需矛盾提供了一种思路。通过成立农村土地交易所，解决成片土地的开发建设用地指标问题；通过成立八大投资公司，解决拿到土地后需要拆迁的问题；通过提前五年储备土地，解决供地价格居高不下的问题。
重庆的思路与中国金茂“城市运营商”的理念类似。李从瑞介绍，当一块地还是荒地时，地价不会很贵。如果能把这整块地提前收储，按照产城融合、配套先行的理念规划好，再做一级开发，三年后这块地就能升值。“人们愿意过来了，有了人流量以后再规划相关产业，一个城市很快就可以建起来了。”
青岛中欧国际城（效果图）
“我们做成了很多这样的项目。”说起这个，李从瑞如数家珍，长沙梅溪湖国际新城、上海星外滩、南京青龙山国际生态新城、青岛中欧国际城、丽江金茂谷镇等等都是如此。
（做城市运营）对当地的人口、经济、城市规划、交通，包括对世界经济、中国经济都要有前瞻性判断。
上海星外滩（效果图）
在布局城市的具体选择上，金茂相当谨慎。金茂选择城市的标准，可以用“一线城市和二线城市以及环一线的卫星城市”来概括。具体来说，一线城市实际上就是北上广深四大城市；二线城市则要求人口净流入、GDP增长超过全国平均水平和供需平衡、住宅库存去化周期在9个月以内。
在选择城市的具体哪块地时，依旧需要对一个区域的未来发展前景做出准确判断，规划要有前瞻性。这些都考验着金茂“城市运营商”的战略定位。
南京青龙山国际生态新城（效果图）
为此，金茂实施的具体战略是“双轮两翼”。“双轮”即开发加持有。金茂将保持开发、持有两大核心业务的均衡组合与良性互动，实现开发业务规模有序扩张， 酒店、商业、写字楼等持有业务的规模稳定增长，巩固精工优质、绿色健康、智慧科技的品质地产标杆地位。
“两翼”即服务与金融。在服务方面，金茂将坚持客户导向，整合服务资源，搭建互联网平台，围绕核心业务，实现服务延伸，逐步形成配套多维、体验超值、便捷无忧的服务方向；在金融方面，中国金茂将提供多种形式的金融服务创新、丰富投融资渠道，打造投融多元、回报理想、稳健持续的地产金融创新平台。
在李从瑞看来，“双轮”是公司发展的基础与优势，“两翼”将是助推公司发展的全新动力。中国金茂将继续坚持“双轮”为核心，同时借助金融与服务创新，推动公司更快、更好地发展。
凡是按照这种模式（城市运营商）经营的区域公司，可持续发展能力就比较强。
中国金茂既不会拿“地王”，也不会刻意抬高地价、房价，而是要实实在在解决人们的居住和生活问题。
重庆金茂国际生态新城
“城市运营商”的战略定位，已经开始给金茂带来实实在在的改变。李从瑞说，因为目标是要经营城市，中国金茂既不会拿“地王”，也不会刻意抬高地价、房价，而是要实实在在解决人们的居住和生活问题。
按照这种理念经营的区域，城市价值的提升很明显。比如，用城市运营商理念规划整片区域，一张图纸画到底，再由企业进行一级开发，投入资金建地下综合管廊、综合能源站，在这个过程中又大量持有商业地产，诸如豪华酒店、甲A级写字楼等。这种做法，对于城市的功能升级和产业升级都会有很大帮助。
丽江金茂谷镇
李从瑞讲述的这种现象，就是中国金茂战略升级的核心内涵：用“两个驱动”带动“两个升级”。
“两个驱动”，一个是规划驱动，一定要有超前规划；一个是资本驱动，因为城市前期大量配套设施的导入，需要巨额资本先行推动。
“两个升级”，一个是城市功能的升级，一个是产业升级。比如，原来是荒地，要升级为可以居住的城市，就得有配套的基础设施。完成城市功能升级后，接着就是产业升级，产业定位要先想清楚。中国金茂主要做第三产业，如商业、办公写字楼、酒店等配套较多。
北京·凯晨世贸中心
李从瑞认为，做城市运营商的探索，中国金茂只是刚刚开始，未来还有很长的路要走。他希望，金茂今年能够获取至少三个城市运营项目，“这样的话，我们未来的布局就会走得更稳，走得更好。”
中国金茂发展战略的最终定型，除了与公司历史发展有关，也离不开国企基因的助力。
做这样大体量的项目，成本是很高昂的，资金压力很大，国企的融资成本优势也是个重要保障。
中国金茂本身是一家发展很稳健的公司。
上海·金茂大厦
在李从瑞看来，金茂发展战略的最终定型，除了与公司历史发展有关，也离不开国企基因的助力。而这种来自国企的基因，也令金茂的目光放得更长远。
比如，按照中化集团的要求，金茂每年都要进行战略回顾，就企业正在实施的战略进行思考和反思，“这种自下而上、自上而下的深刻回顾和反思，促使我们思考竞争者、市场以及行业等，慢慢地，战略就越来越清晰，并推动公司从原来仅做商业地产到了做城市运营商的位置。”
此外，“做这样大体量的项目，成本是很高昂的，资金压力很大”，李从瑞说，在这种情况下，“国企的融资成本优势也是个重要保障。”
谈及未来，李从瑞说，金茂肯定还会专注主业。“一是我们看好这个行业的前景；再者，中国金茂本身是一家发展很稳健的公司。”李从瑞解释，金茂坚持做“开发+持有”，看重的是至少未来五到十年的价值。
“这是在为企业的可持续发展奠定基础”，李从瑞说，做企业一定要有前瞻意识。“有的企业只做销售，有的企业只做持有，但我们是‘双轮’驱动，两种都有。这既考虑了当前现金流和利益的要求，也考虑了未来收益的要求，这样就是一个均衡性的公司。”
“十八大报告说，要让市场主导资源配置。以市场为主，也需要行政这只‘看得见的手’来调控，否则就会变成一匹脱缰的野马。”李从瑞说。
金茂未来的发展，也会坚决按照政府的调控去部署，按照“城市运营商”的定位坚定不移加快转型升级。
