业绩会直击 | 李从瑞：城市运营是中国金茂未来核心
尽览维港风情的港湾道，是每年农历新年香港举行新春花车巡游的路线之一。选择在这里总结过去，并发布2018年的目标同样别具提纲挈领的意味。
3月27日，中国金茂在香港发布2017年全年业绩情况，执行董事兼首席执行官李从瑞、执行董事兼首席财务官江南、执行董事兼高级副总裁宋镠毅、投资者关系总监郑秋平出席现场。
据李从瑞在业绩会现场透露，2018年，中国金茂签约目标将增长50%至1000亿元，正式冲击“千亿阵营”，并表示2020年实现2000亿是个目标，不代表不能超过。
这也意味着，距离中期业绩会半年不久，中国金茂的增长速度已经有了新的目标，即由原来的销售增长每年保持30%提速到“未来三年保持50%的复合增长率”。
尝试解读这一巨大变化，或许可以从现场出现频次最高的词汇——“城市运营商”中管窥端倪。
2015年，中国金茂开始聚焦城市运营，经过最近几年的发展似乎已经“受益匪浅”。
从数据来看，2017年中国金茂收入同比增长14%，为310.75亿元；住宅开发板块毛利润在30%以上。李从瑞透露，去年取得好的收入就是凭借城市运营模式优势获取的土地储备。年内，中国金茂新获取土地932万平方米，其中“城市运营项目”占比约30%。
此外，得益于城市运营的优势及一二级联动的开发模式，2017年金茂有17幅地块以接近底价的方式获取，占总拿地数量的47%。
土地市场的“运筹帷幄”、“得心应手”，为中国金茂的业绩增长提供了充足的货值。截止2017年末，金茂土地储备达到4616万平方米，折算成可售货值为7500亿元。
区别于其他房企，中国金茂定位的“城市运营角色”囊括开发、产业导入以及城市管理等业务，也为公司收益提供丰富的羽翼，同时也为金茂加快进入行业第一梯队提供了弯道超车的机会。
冲刺千亿，未来三年复合增长率50%
“规模适度”这是中国金茂16字发展箴言中的四分之一。而经历过前几年的蛰伏后，这个“规模”大有放量的趋势。
在2017年全年业绩会现场，李从瑞表示，中国金茂不会过多追求规模上的扩张，但是50%的增长才能实现规模与利润的平衡，“我们叫规模适度”。
过去的2017年，中国金茂在利润上录得较好的表现，这也是管理层提出今年冲击1000亿元合约销售的底气所在。
年报显示，2017年，中国金茂收入达310.75亿元，较上年度的273.04亿元增长14%；股东应占利润同比上升57%，为39.78亿元；扣除投资物业公平值收益后，股东应占利润为39.05亿元，较2016年上涨89%。
于此，董事会建议派发末期股息每股18港仙，同比增长100%。
从分部收入来看，去年金茂物业开发的实现的收入占比为87%，为268.69亿元，毛利率为29%；物业租赁收入占总收入的4%，为13.7亿元，毛利率在所有分部业务中最高，为83%；酒店运营收入为20.7亿元，占比7%，毛利率维持去年水平，为49%。
对比过往一年，中国金茂整体毛利率依然保持行业领先水平，为32%。年内，上海星外滩项目结算，但因为其不并表，如算入收入，则开发板块的毛利率高达40%。
江南透露：“金茂住宅开发板块毛利润保持在30%以上，这是我们既定的战略。与2017年相比，预计今年的毛利率将有所上升。”
观点地产新媒体现场获悉，主要是因为今年中国金茂重点坐收的二级开发项目以高毛利产品为主，且包含较多一级开发业务，因此金茂方面也表示，“有信心2018年全年毛利率仍保持同行业第一梯队水平”。
“规模适度、效益优良、品质领先、服务突出”，这是过往金茂身体力行的发展箴言。在效益已经达标预期后，金茂也相应地将销售目标提高到更加适应的规模。李从瑞表示，2018年金茂的销售目标为1000亿元，对应增长率为50%。
“可能对其他行业来说，50%的增长非常快，但是地产里面如果实现100%，甚至100%以上的增长才叫规模扩张过快。”李从瑞解释金茂将规模增长速度由原来的30%，提高到50%时称，“实现50%的增长，就是扩充到规模与利润之间的平衡问题。”
他表示，当中国金茂的销售达到两千亿后，会根据市场情况放慢增长的速度，保住毛利润是金茂的核心追求，仍然会把“效益优良”放在第一位。
从金茂披露的数据来看，2018年1000亿元的销售目标中有大概75亿来自一级签约，其余925亿元为二级签约额。新推货值约为1700亿元，其中货值主要集中在京津冀，占比21%、长三角最多，为48%、珠三角14%。按此计算，只要年内金茂去化率达到59%，就可以实现全年目标。
从今年前两个月来看，截至2018年2月28日，中国金茂累计签约及成交销售金额共约306.15亿元，已达标全年目标的30.62%。
着色城市运营二维，“弯道超车有机会”
需要注意的是，中国金茂前两个月300多亿的销售中，来自一级开发的销售为零。而现场，李从瑞也间接透露了个中缘由。
他表示，过往金茂借用城市运营进行二级项目的运转，协议直接卖地，现在则采取一二级联动的模式，可以更多的选择自持土地进行开发。
上述提及的城市运营是中国金茂2015年开始聚焦转型的方向，如今这个内涵在2017年有了进一步升级。
观点地产新媒体获悉，与其他房企所定位的“城市运营商”不同，金茂增添了更多元素，具体表现为，包含一级开发、城市规划、开发建设、物业销售、持有运营等阶段；另外在内涵上，覆盖更多的业态，包括商业配套、产业导入等。
上述产业链条也为中国金茂的收益提供了丰富的羽翼，同时也为其加快进入行业第一梯队提供了弯道超车的机会——因为金茂有城市运营的能力，所以更有可能获得政府的一些优质土地。
需要注意的是，去年金茂凭借城市运营模式优势拿下的项目有6个，分布于温州、泉州、济南、武汉、长沙、青岛等城市，面积合约5167万平方米。
“去年我们有两个项目第一批地拿完了，温州的项目，拿了六七十万方，还有一个就是南京康养小镇项目，第一批地在今年2月份取地了。”李从瑞透露。
其中，南京汤山温泉康养小镇项目是金茂聚焦大健康产业，通过产业升级带动城市价值提升、完成城市升级的一个样本。金茂希望通过这个项目的运营，定义美好生活，提升城市能级，成为有品质的城市运营标杆项目。
显然，独有的拿地模式不仅为金茂继续保持高利润率提供了基础，同时也为二级开发上的销售提供了潜在的“面粉”。截止目前，中国金茂总土地储备为4616万平方米，其中二级开发土储2772万平方米，一级开发1844万平方米，货值合约7500亿元。
一级开发只是一方面，从时间维度来算，城市运营也贯穿了从“荒地”一直到城市建成的整个过程。“前面的规划、收储工作要初步完成，土地卖完后，建成销售后再持有，还引进产业，这样城市运营项目整个时间维度上，跨越很长。”
另外，酒店、商业、写字楼、学校、医院配套等业态也需要金茂贯穿其中，“所以从这些角度来说，城市运营项目就不是一般的传统意义上的地产开发概念。”
以金茂位于湖南的长沙梅溪湖产城运营项目为例，仅用短短6年的时间，中国金茂在葡萄园上再造一座城，打造1000万平方米的城市综合体，引入研发中心、企业总部、医院、学校，建造城市公园，是产城融合的标杆，也为其他企业提供了产城建设的典范。
从销售数据来看，去年11月，金茂长沙梅溪湖-金茂湾项目仅开盘当日的成交套数就达到380套，成交率86%，成交金额约6亿元。
李从瑞表示，在去年的基础上，2018年中国金茂计划签约5个城市运营项目，扩大城市运营土地的获取比例，由原来的30%提升至2020年的60%。
