冯仑的西安“立体城市”之梦:曾轰动一时,如今折戟沉沙

来源: 西安城记  时间: 2017.11.12  打印本页  分享:
西安籍的地产企业家、有着“地产思想家”称谓的冯仑,曾要在西安首先实现他的梦想之城——西安立体城。

前言|Preface

西安籍的地产企业家、有着“地产思想家”称谓的冯仑,曾要在西安首先实现他的梦想之城——西安立体城。

在当下城市发展和地产时代,冯仑的「立体城市」更像是一场“概念圈地运动”。西咸新区秦汉新城当年成立不久,招商压力让本身定位模糊的秦汉新城,招入了一个定位更加“概念化”和模糊的「立体城市」。在严酷的市场法则下,这个泡沫被彻底的打破。

了解出发点,才能破题。今天,西安城记就带你解读一下「立体城市」的始末以及秦汉新城定位模糊的问题。

轰轰烈烈的“西咸立体城市”

它选址在秦汉新城

2012年2月10日,由北京万通立体之城等三方共同合作、开发、建设和运营的“西咸立体城市”,举行签约仪式。

该项目总用地3.79平方公里,综合容积率达4.0以上。其中,核心区1.57平方公里为集中建设区,将建设约600万平米建筑面积,容纳居住人口10-15万,南北两侧2.22平方公里主要为景观生态缓冲区,并结合场地特色发展新型农业,打造区域知名的现代农业示范基地。

西咸立体城市

西咸立体城市,投资总额约300亿元,计划于2012年12月前开工建设,总建设期限为8-10年。其中一期启动200万平米,预计投资达到100亿元。而2014年上半年,万通地产营业收入仅3.37亿元。招商引资,何以如此之着急?

因“地产思想家”和“陕西乡党”双重身份,它引发了西安市民及业界的关注和质疑。作为冯仑布下的第三个棋子,2013年7月才正式开工,首个产品为“西咸壹号”。

不过,这属于“象征性动工”,占地只有区区的17.52亩。据内部消息,因为开发区招商项目需落地,所以一期“西咸壹号”的诞生。自此之后,“立体城市”便陷入长久的停顿,期间关于规划、资金链、土地和手续等问题传闻四起。

▲毫不客气的讲,容积率高达4.0的“立体城市”,对于秦汉新城这样一个特殊的区域来讲,这不啻是一种灾难!

立体城市(GREAT City)这个概念,是冯仑在2009年12月8日提出。万通说辞里,这样描述立体城市理念:

“基于对中国城市发展问题的深入思考和积极探索,契合中国快速城市化进程的一种综合解决方案。坚持竖向发展、大疏大密、产城一体、资源集约、绿色交通、智慧管理六大规划策略”。开发理念上,“完善城市化布局和形态,改善城市的低密度分散化倾向,提升城市密集度,提高城市土地使用效率。在一平方公里内,打造建筑面积600万平米,常住10-15万人,城市中50%劳动人口本地就业。”

▲在地产界,冯仑是有名的“地产思想家”。不过,最终决胜市场的不是那些“金句”,而是资本、模式、机遇和能力。

当然,万通给它的英文“GREAT City“讲了个完美的故事:源于中国的伟大建造成就“长城——GreatWall”和“紫禁城——Forbidden City”,将两者巧妙融合,将成为纪录中国二十一世纪伟大成就的里程碑。

土地,是地产的“命脉”。冯仑对「立体城市」要求是:“一平方公里的土地”——约1500亩,相当于曲江池遗址公园。秦汉新城的立体城市,规划总用地达3.79平方公里——这相当于一个大明宫国家遗址公园。若不是秦汉新城急于招商,哪敢拿出这么大的一片土地?

市场,是最好的“试金石”。2017年8月3日,北京万通与西安万科签署合作开发签订协议,从立体城市变成了理想城市。

急于招商的秦汉,遇见“伪概念”的冯仑

这真是一场虚无

中国有很多“德艺双馨“的艺术家,一首歌唱几十年,官拜要位。不过,市场大潮可没那么简单。

冯仑的西安“立体城市”开工前后那一年,当年很多“小弟型”的地产企业,都纷纷冲击千亿或者两千亿。而万通半年报显示,2014年上半年实现营业收入仅3.37亿元,同比下降52%,净利润4837.23万元,同比下降60%。当年,万科实现的全年营业额是2151亿,净利润157亿!

▲城东最大的城改——佳城长安集,自有资金不足四个亿,撬动面积达170万平米,这是“蚂蚁撼大树”式的赌局。

半年营收仅三个亿,想玩转百亿投资,什么概念?这与城东最大的城改——佳诚·长安集的手段,套路一模一样(参见:《“西安城改”十年:暴风骤雨般的改变,我们更在意这些》)!

所以,自实际推进以来,立体城模式的争议不断,几无成功。据悉,万通立体之城在2009年成立,选择河北廊坊、成都双流、陕西西咸和浙江温州等区域。2010年消息显示,廊坊计划2011年开工,总投资500亿元,但此后几近消声匿迹。2013年,冯仑承认夭折。

2011年12月,立体之城公司宣布在成都双流县打造“立体城市”。因规划改变,折戟;温州项目在2014年引入新希望刘永好等人投资,已进入销售环节,但高密度的质疑已出现。

冯仑立体城画出的大饼,是“打造一座实现节地、节能、中密度、高强度投资、产业先导、自主就业的中国未来集约高效、生态宜居的微型城市。”

实际上,“立体城市”根本不是什么新理念——它本质上不过是集约型的高密度、高容积建筑综合体而已。它,一定位于高度发达的第三产业聚集区,也就是城市中心区。那里,怎么可能给到万通按平方公里计算的土地?「小镇」概念虽然泛滥,但是「立体城市」的规划,忍不住让人感慨实在太贪心!

▲秦汉新城,位于渭河以北,远离西安城市中心。在这里要建设“容积率=4”的高容积率项目,本身就是自上而下的错误。

“立体城市”高容积的建筑,根本无法在成都双流和秦汉新城这样的郊区存活。所以,秦汉新城的立体城市,规划的容积率竟然高达4.0,这完全有悖于现代城市发展理念。这里根本就不用谈、也无从谈规划中的交通、公共管理、产业导入、消费需求等方方面面的问题。

可以判定的是,文物大区的“秦汉新城”遇见了“段子手”的冯仑,于是就诞生了“西咸立体城市”。

在新城市发展阶段,“秦汉新城”在定位不清晰的情况下,屡次出现了许多问题,就包括前段时间被陕西省外媒体不断曝光的文物保护和城市开发的问题。这个,如果基于曲江经验或者大明宫经验,其实可以避免!

无法实现的立体城,看定位模糊的秦汉新城

切莫辜负了这方土地

说完“立体城市”,我们再来谈谈秦汉新城的定位。我们认为,秦汉新城选择与立体城市合作,证明自身定位出现严重问题。

秦汉新城,是国家级新区——西咸新区的五大组团之一,分布秦咸阳城、咸阳宫遗址,西汉9座帝陵和200多个陪葬墓。官方的战略定位是“具有世界影响力的秦汉历史文明集中彰显区,西咸新区北部中心和大西安生态田园示范新区”,是“民生之都、文化之城、田园之城、健康之城”。

西咸新区秦汉新城

秦汉新城,总规划面积达302平方公里,西咸新区五大新城中面积最大。大遗址保护区104平方公里:其中,32平方公里是绝对保护区,建控地带和风貌协调地带72平方公里。这就意味着,秦汉新城本身就有着它不可复制的资源、也无法逾越的开发前提。

西咸新区划归西安,让“大西安”格局彻底实现,也是最后机会(参见:《“大西安”的最后机会:省委书记破题西咸,废除表面“西咸一体化”》)。每个新城,定位不同所以产业不同。比如空港新城,为西安增加全新的产业——临空经济。沣东新城,“大西安新中轴”所在地,未来“大西安”新的城市中心区……

所以,并非所有新城都需要填满人口,也不是所有的新城都要按高容积、高密度进行规划。

本质上分析,秦汉新城有文物保护特质。从这个角度,在西安的最佳范本是曲江新区。但无论如何,秦汉新城一定是核心城区的补充,而非竞争。首先体现在地产开发上;其次,是相关第三产业的引入,比如健康和科技等——这是必然之路。

▲秦汉新城的高层建筑群,它折射出这个区域过于追求所谓“现代化”。其实,这本身就是开发和定位的一种失误。

在不可避免会遭遇文物与开发的矛盾下,秦汉新城具备成为第二个“曲江”——坐拥丰富的文物和自然资源,庞大的土地面积可实现主城区不具备的定位。

非要硬生生做“现代城市”,这导致了一系列开发、阶段和招商引资的偏差。“立体城市”所谓的“现代化”,说明一切。不可否认,尽管星河湾、云南城投、张裕酒庄和第四军医大学等进驻秦汉新城。但是,从一开始修建极其气派的管委会大楼、要求沿兰池大道修建诸如酒店和写字楼等在内的公建建筑……好的开始,是成功的一半,反过来呢?

这种模式,与渭河之南发展完全同质化。关键是,这种定位千篇一律,极易让秦汉新城沦为普通的区域。看似签了大单,结果市场来“洗牌”,可是耽搁的机会呢?

希望,「立体城市」带给西安的,不只是美轮美奂的效果图。

 

任何文物区,难以做到“为保护而开发”。相比曲江“为开发而保护”,秦汉新城为“开发而开发”。虽两字之差,结果大为不同。

在此现状下,各国家级开发区成为了“先锋”区域。所以,在“大西安”背景下,各个新区讲究的不是雨露均沾,而是错位发展;不是同质竞争,而是错位互补;不是重复建设,而是特色引领。秦汉新城,其实是西安区域定位的一面镜子。