当代置业:内房股中一颗沧海遗珠

来源: 东方财富网  时间: 2017.10.26  打印本页  分享:
当代置业深耕绿色科技住宅二十余载,是房地产开发商中别具特色的一家企业。随着未来房地产开发分化,居住体验升级,当代置业优秀的产品将扮演不可替代的角色。

       过去两年房地产市场迎来火爆行情,今年港股中房地产板块气势如虹,走出了历史性大行情,上半年涨幅在各大板块中位列榜首。



 

  至今恒生地产建筑业指数累计涨幅达到48.45%,内房股三巨头恒碧融(恒大、碧桂园和融创)涨幅更是惊人。



  但是仔细复盘和筛选内房板块,可以发现还是有被市场遗漏的珍珠——最低估的当代置业(01107.HK).

  2000年当代置业在北京成立,2013 年7月在香港联交所主板上市,是中国领先的绿色节能房地产开发商,于2002年创造“MOMA”概念,专注于提供舒适而节能的居住环境。物业项目遍及北京、上海、武汉、合肥、太原、惠州及南京等17个国内城市,还有美国休斯顿和西雅图两个城市。

  8月14日当代置业公布了中期业绩,9月15日当代置业宣布携手阳光城进军广州市场,项目位于核心的天河区,这颗珍珠价值渐渐被市场发掘,股价开始发力,但无疑还是处于最低估水平。
 


 

  一、进入业绩释放期

  2017年上半年当代置业的收益约为人民币(下同)42.9亿元,与去年同期持平。毛利率取得良好增长,由去年同期的18.77%增加至20.7% 。企业资产总值为人民币373.5亿元,较2016年12 月31日的数字增长约31.0%。



 

  期内溢利约为5.35亿元,同比增长6.6%,净利润率增加至12.5%,保持稳步增长。
 


 

  上半年毛利率回升主要是高毛利率的上海当代万国府项目开始结算。

  上半年结算收入保持稳定,而盈利指标毛利率和净利率都出现了提升,预示着当代置业正悄然发生质变,新的阶段将开启。

  二、清晰的前景

  上市前当代置业的土地储备主要集中在三、四线城市,比如江西九江、南昌、湖北仙桃等。这些项目的毛利率较低,导致去年结算的毛利率较低。

  经过近几年开发,这些项目的占比逐渐下降。而且,在今年房地产因城施政的调控下,一二线城市进入五限时代,而三四线则受益于外溢效应和货币化棚改,量价齐升,保持火热状态,三四线项目的毛利将回升。

  去年合约销售金额约166亿元,销售均价达到11,340元/平米。下半年高毛利的上海和苏州等项目继续结算,将驱动毛利率持续回升。

  今年上半年合约销售达到90.36亿元,同比增加了21.3%。
 


 

  今年全年销售目标为220亿元,上半年推盘少,主要是南昌、长沙、和武汉等一些楼盘加推,以及佛山、太原等新盘,故上半年销售金额为90.36亿元,同比上升21.3%,上半年开盘平均去化率达到85%。

  当代置业全年可供销售货值为317亿人民币,231万平方米的可售面积,按此推算,实现全年目标去化率只需达到70%,远低于现在85%去化率,随着下半年推盘数量的增多,完全可以达到全年目标,甚至超出全年目标。

  下半年当代置业将集中推盘,依据推盘节奏,将有28个项目在下半年陆续开盘,包括但不限于合肥、北京通州、太原、南京等多个项目。

  其中北京通州万国城项目,拿地价约1万多,加上建安等成本,约2万每平米,预计售价达到7万多,项目利润不言而喻,货值约100亿,正在备案获取预售证,今年10月将进行第一期销售。

  合肥天鹅湖项目楼面价约1.3万元,今年合肥房价快速上涨,预计售价达到2.6万,货值约60亿元。

  太原的旧改项目,楼面价约1,000多元,预计售价约8,500元,货值约200亿元。

  随着下半年高毛利项目的销售增加,平均售价也会上升至1万以上,意味着未来一至两年的结算毛利率将继续回升。

  下半年业绩将加速释放,未来两三年业绩增长前景已经很清晰。

  三、准确的土地布局和拿地方式

  总结现在当代置业增加土地储备的要点有两个:

  1、当代置业现在的土地拓展战略聚焦一线及核心二线城市,重点拓展一二线城市辐射范围内经济基础较好的卫星城市。

  2、拿地积极却不冒进,坚持兼并收购拓展项目降低成本。

  伴随着2015年-2016年房地产市场的火爆,土地招拍挂市场也竞争激烈,甚至出现面粉比面包贵的现象,通过并购方式获得优质土地资源能有效减低成本,成为房企的普遍理性选择。

  自去年当代置业就大力拓展兼并收购土地的模式,今年上半年变化更是显著。2017年上半年共收购6块土地或相关权益,获取的总建筑面积约为150万平方米,实现151亿元货值土地储备,同比上升41%总代价为人民币38.8亿元;其中有5块就是兼并收购方式取得,同比增加3个,新进入张家口、泉州两市。
 




  以9月15日当代置业进军广州为例,通过收购方式携手阳光城集团共同开发广州天河区东莞庄地块。

  项目地块处于天河黄金地段,毗邻广州东站,规划用地面积 95382 平方米,总建筑面积达28万平方米。项目毗邻区域珠江新城住宅价格已攀升至近8万元/㎡,个别项目超10万元/㎡。而当代置业预计收购折算后的楼面价仅约为每平米15000元。
 


 

  截止2017年6月30日,当代置业及其合营企业和联营公司持有于中国的总土地储备合计639万平方米。土地储备逐年增加,奠定了未来保持高速发展基础。
 


 

  现在当代置业确立区域深耕策略,项目都是经过精选的优质项目,土地储备集中在环渤海、长江流域和珠三角地区。这些区域都是经济发达,人口集中的地区,有巨大的住房需求。

  2017年当代置业82%的土地货值分布在14个全国地级以上城市房地产开发投资吸引力百强城市。

  准确的土地布局和拿地方式,将驱动当代置业保持良好的长期增长。

  四、差异化竞争

  当代置业从诞生之初就有别于普通的房地产开发商,绿色科技产品一直是公司的核心竞争力。当代置业于2002年创造“MOMA”概念,集成了提供舒适生活的节能和绿色技术,目前产品为第四代产品,截止2016年,当代置业及其下属公司已拥有超过100项技术专利。

  目前公司有三条主产品线,满足从首次置业到改善置业所有人群。
 


 

  恒温恒湿恒氧恒静系统不仅能实现节能,还提供最高舒适度的品位生活居住空间。在多雾霾天气的北京,或者其他冷热不均地区,当代置业产品具有很大的竞争力。因此,当代置业的产品比周边同等产品一般能产生约20%溢价。
 


 

  随着居住体验的提升和消费升级,当代置业在绿色科技细分领域的价值将会逐步被市场发掘。

  凭借独特且优秀产品,当代置业的代建业务开始扬帆起航,且进军“特色小镇”。

  截止2017年6月30日,共获得4个代建项目,建筑面积90万平米,货值65亿元。8月11日,又新签约西安泾河代建项目。绿色代建助力当代置业转向轻资产运营,而且毛利率极高,能进一步提升公司毛利率水平。

  当代置业上半年创新产业模式——打造集“绿色科技、创业乐居、医养休闲、产融结合、全方位生活、全周期运营的MOMΛ特色小镇”。与华谊兄弟星剧场签署战略合作,承接全国范围内华谊兄弟星剧场建设。2017年上半年获得九华山莲花小镇、惠州旭日小镇、山西晋祠小镇3个特色小镇项目。目前已启动江苏镇江项目。

  五、财务情况及总结

  今年上半年期末现金总额较年底增加28.5%,主要是销售回款增加。净负债率则不断改善,从去年底的68.0%降低至63.5%,财务杠杆降低。



 

  此外,当代置业的资金成本不断下降,资金结构持续优化。期末当代置业的加权平均借贷成本降低至7.5%。目前当代置业的海外再融资正在排队,国外的利息水平比国内低,预期今年末资金成本将进一步下降。



 

  小结:
  当代置业深耕绿色科技住宅二十余载,是房地产开发商中别具特色的一家企业。随着未来房地产开发分化,居住体验升级,当代置业优秀的产品将扮演不可替代的角色。

  去年销售的高毛利项目逐渐开始交付结算,今年将是当代置业的业绩释放年,毛利率将稳步提升。在聚焦一线和核心二线的战略下,坚持兼并收购拓展土地储备,当代置业将持续的稳健成长。

  2017年当代置业每股盈利约20.2人民币/分,派中期股息每股普通股2.3港仙及拟按每持有十股现有普通股获发一股红股的基准发行红股。随着当代置业迈入快速成长期,股东将能更多的分享到公司成长红利。

  上市以来当代置业的销售额从40亿增加到200多亿,但市值仍维持在上市时水平。按照85%权益销售金额算,PS约为0.2,PE为3.9,PB为0.73,可以说是内房股中最低估的,成为上半年内房股狂欢下遗漏的一颗珍珠,随着下半年多个高毛利项目推出,相信市场将会重新认识到当代置业的价值。