张鹏：绿色住区与城市可持续发展实践
当代置业执行董事兼总裁张鹏
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可持续发展理念
1987年，世界环境与发展委员会出版《我们共同的未来》报告，将“可持续发展”定义为：既能满足当代人的需要，又不对后代人满足其需要的能力构成危害的发展。2015年，联合国发布具有里程碑意义的《2030年可持续发展议程》。该文件提出了17个可持续发展的目标，其中第11个目标为，建设具有包容、安全、有复原能力、可持续的城市和人类住区。
2016年，联合国“人居三”大会通过《新城市议程》，进一步提出共享城市愿景，倡导平等使用和享受城市和人类住区，确保所有人能够在安全、健康、方便、可支付、韧性和永续的城市和人类住区居住生活，并提高所有人的生活质量，促进繁荣。
回顾“可持续发展”理念的提出和发展实践，可以看出：（1）可持续发展包含经济发展、社会包容和环境保护三方面内容，缺一不可；（2）人与环境的和谐共存是可持续发展的基本模式；（3）住区与城市是可持续发展重要的载体。
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住区与城市可持续发展面临的挑战
住区是城市的基础组成单元，是城市可持续发展的重要因素，并直接影响到城市居民的生活品质和质量。中国正处于快速城镇化进程，预计到2035年，中国城镇化率将达到70%以上。快速的城镇化发展对城市可持续发展带来严峻的挑战：包括交通拥堵、水资源短缺、城市基础配套设施不足、住房与教育服务紧缺等问题。从住区开发领域而言，主要是：
（1）单纯的住宅开发造成城市功能缺失。在我国，成片大规模的居住区商业开发是城市建设的主要模式之一。这种开发模式会影响到城市形态的演变。单一功能的超大居住区带来睡城、钟摆交通问题，造成城市功能的缺失，带来居住品质下降。因此，在住区的开发和建设过程中，需要充分考虑住区与城市的融合，通过住区与城市的协同发展，全面提升城市宜居建设和可持续发展。
（2）绿色居住面临政策支持、产业动力、企业投入多层障碍。从政策层面看，支持绿色居住发展的配套政策、实施细则不够完善。诸如国外一些对绿色发展的税收支持、补容积率等政策，在国内还不足。从产业特点看，企业开发绿色建筑为社会节省的资源能源未转化成企业收益，只转化为社会价值，造成企业动力不足。对于企业而言，做绿色科技住宅需要考虑前期研发开发和后期维护成本投入，在没有有效政策激励的情况下，很多企业无意在绿色发展方面进行充分投入。
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《绿色住区标准》颁布与实施
我国绿色居住的发展大致经历了三个阶段：
（1）2000-2015年前后，绿色居住侧重于建筑本体，关注建筑与环境之间的关系。
（2）2016-2019年，绿色概念逐渐深化，侧重绿色住区、建筑与人之间的关系，强调整个社区的节能性、节水性、舒适性、适老性、友好性等，强调开发设计、施工运营全流程的绿色可持续发展。这一阶段的标志性事件是——2019年2月1日，新版《绿色住区标准》在全国正式实施。
（3）2019年之后，绿色居住将向绿色城市扩展，不仅建筑、住区硬件环境是绿色的，还要有绿色生活方式。
由中国工程建设协会和中国房地产业协会共同颁布的《绿色住区标准》，是我国住区领域首部以可持续发展理念为引领的团体标准。标准从场地与生态质量、能源与资源质量、城市区域质量、绿色出行质量、宜居规划质量、建筑可持续质量、管理与生活质量七个方面对住区进行了详尽规范，将绿色住区与城市可持续发展进行生态连接。
绿色住区倡导资源能源利用最大化，倡导城市与住区的融合发展，倡导人文传承、社区和谐，倡导绿色技术的优化与整合，强调通过建设模式更新和整体集成技术及管理创新，为人们提供绿色、生态、健康并具有丰富社会和文化内涵的高品质人居环境。追求经济效益、环境效益、社会效益的均衡发展是绿色住区的本质内涵。
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当代置业绿色住区实践
作为一家以绿色可持续发展为使命的港股上市企业、绿色科技代表企业，当代置业积极实践和落实《绿色住区标准》，将绿色住区倡导的以人为本的可持续发展理念作为企业的重要发展战略，在全国范围内近20个项目获评绿色住区项目，在房地产全流程的开发过程中，都将《绿色住区标准》要求纳入到企业的运营管理体系之中。
4.1场地生态适应城市布局
开放住区与城市相融合，打造多样化开发空间和以生态环境为依托的城市，使人与城市有机联系，充分享受充满活力的城市文明，是绿色住区的重要内容。在房地产开发可研阶段，需要系统考虑场地与生态质量、能源与资源质量、城市区域质量、绿色出行质量等问题，结合场地周边生态特征，进行项目开发建造。最大限度地保护原有的河流、湿地、池塘、沟渠等水生态敏感区。对传统粗放式城市建设模式下，已经受到破坏的水体和其他自然环境，运用生态的手段进行恢复和修复。
同时，当代置业积极探索住区与城市的融合之道。绿色住区示范基地东直门当代MOMΛ项目是一个集生活、休闲、娱乐为一体的混合型社区。社区安全措施非常严谨，但社区公共空间全部向城市开放，城市居民可以充分享受社区的商业、电影院、幼儿园甚至演艺剧场。
4.2.启动数字城市规划
数字驱动下的房地产行业表现为：数字智能化、产业生态化、行业无界化。房地产数字化全价值链涉及开发策划、规划设计、招标采购、工程管理、家装、社区物业与社区服务，以及配套的房地产金融等。当代置业目前已做了众多数字化项目实践。
一是积极推进基于BIM技术的全流程项目管理。通过BIM技术应用与3D模型建立，完成总平面规划及单体，从规划设计3D建模、成本采购信息录入、工程量和造价管理、工程建设管理、运维管理的全过程应用实践，最终实现基于BIM的地产企业管理，实现对项目的跟踪、把控与全面的过程管理。
二是融入虚拟现实技术，以BIM+51VR的数字化城市实景体验为载体，结合项目位置、地形进行现场模拟、现状建模、成本预算、阶段规划、场地分析、空间规划等，再引入区位交通、周边配套设施、客流及城市基本面等数据，帮助完成市场定位、产品定位方案建议，协助项目决策，以高精细度场景系统，模拟社区四季变换和建筑日照设计。
当代置业还建设了自己的绿色科技能源云平台，对所有当代开发的住区里水电、煤气等能耗情况和舒适度进行集成、实现远程监控一体化。绿色科技系统的工作可以根据各地每天实际天气状况进行调节。
4.3.配置标准化绿色住区产品
在房地产前期阶段，完善产品线研发。发展多业态产品线，包括绿色住宅、适老住宅、商业地产、公寓、酒店及教育产业等。对应每一条产品线都有详细的绿色住区标准评分表，对应单个项目有绿色住区产品评估表，再分解到不同专业需要去完成的具体工作事项。在完成总平面图后，项目也将依照《绿色住区管理办法》进行绿色住区申报，完成建筑产品与绿色住区的一一对应。应对城市生活的需求不同，基础设施不同，在标准化的范畴过程中，逐步实现差异化，满足多元化生活场景。当代置业基于20年开发运营经验，已经建立起适合国内南北方不同气候环境的全区域全产品线，并均有成功案例和系统化的经验，同时覆盖到刚需、刚改和终极置业等多层次需求。
4.4.落实绿色施工与选材
开发阶段，绿色施工依据因地制宜的原则，由“节材、节水、节能、节地、环境保护”五方面组成，减少施工阶段的能源消耗并将对环境的不良影响减小到最低程度。绿色施工选材理念以减少使用天然材料为核心，以材料可循环或回收利用为目标，充分利用当地材料资源。周转材料选用耐用、维护与拆卸方便的材料，提高模板、脚手架等辅材的周转次数，积极推广铝模应用，减少木模板、木方使用量，优化高层建筑的外脚手架方案，采用整体提升、分段悬挑等方案，减少脚手管使用量。
建立基于产业链的绿色采购平台，优先选择绿色采购供应商。采购供应商需要被环境保护部门评定为环保诚信企业，自愿与环境保护部门签订进一步削减污染排放量的协议，并取得协议约定的减排效果。除此之外，对于绿色材料进行复试检验，直接委托第三方检验机构进行双重抽检，以避免在材料质量方面出现的偏差，保证供应商供货质量及完成成果，确保项目工程材料满足质量要求、满足绿色施工需求。重点检查项目：包括外保温材料的燃烧等级、表观密度、防水涂料固体含量、断裂伸长率、内墙涂料的游离甲醛释放量等等。
4.5.倡导绿色生活方式
首先，在思想观念上全面树立绿色生活理念，倡导绿色生活方式。通过舆论引导、宣传教育、社区活动、制度保障、监督约束等各种方式，强化全社会绿色发展意识和公民的环境意识，推动全社会逐步形成绿色消费风尚和绿色生活方式。
其次，通过园区内的人性化设计，包括社区垃圾分类、宠物垃圾站、电动通行车、绿色跑道等等，让健身、环保、垃圾分类、宠物管理等成为一种行为习惯；开展“节水活动”、“植树登山”、“节能1小时”、“二手物品置换”等社区活动；建立公益环保社群，帮助居民形成绿色生活方式和习惯，从而打造一个健康、和谐的社区环境。
三是，以美好生活升级绿色生活方式，把教育、科技、金融、养老、办公等业态跟社区紧密结合在一起。近年来，围绕绿色住区，当代置业进行了更多的“内容生产”，涉足教育、联合办公、体育、黑科技、酒店、餐饮等多个领域。在给客户提供优质社区服务和生活体验的同时，也给城市带来了新的产业生态。
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案例解读
在北京顺义，新一代的绿色技术产品集成 “装配式净零能耗健康科技系统”——恐龙叁号已经落地。该系统集“装配式+净零能耗+主动房技术+健康建筑体系+适老化装备+科技家居”于一体，可以组合为建筑群落，为创新型建筑技术系统实践。在建筑和装饰上，采用半永久式钢结构体系在工厂预制完成建筑主体，现场快捷拼装，以装配式内装施工保障室内无建材污染和快速成品交付。具备“环保、低碳、健康、安全、舒适”多项优势的同时，全面提高建筑质量和施工效率。而建筑所需要的能源全部由来自于屋顶铺设的光伏采集太阳能，完全满足建筑用能需求。
在建筑节能方面实现“净零”目标，在室内环境方面实现“健康”目标，建筑注重与自然的交互，可进行多样化的组合拼接，工厂预制、运输便捷、现场组装标准化实施的特点，尤其适用于在文旅项目中的酒店客房类建筑，依托美丽乡村自然山水环境，减少对环境的干扰和破坏，快速实施，环保运营，具有良好的社会效益和市场前景。
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总结与发展
城市可持续发展问题是未来经济社会的重大问题，而住区作为城市经济社会发展的重要细胞，其发展形态将直接影响到城市的整体运营。通过绿色住区落地作为重要手段，不断赋能城市全价值链，将积极推动城市经济社会与生态环境的可持续发展。在新的十年甚至更长远的过程中，无论增量，还是存量都还存在着巨大的发展机遇。从过去高速度已经转变到了高品质、有内涵、有场景、有文化的发展道路上，从过去的一房一屋一个社区，要转变成继续为满足中国人民的美好生活不断升级而努力。
（本文为第17届中日韩居住问题国际会议“绿色住区标准研究与实践”专题中方优秀论文；作者：当代置业执行董事兼总裁张鹏；图片来源于作者PPT及网络）
参考文献
1.中国房地产业协会人居环境委员会.《绿色住区标准》.中国计划出版社，2018.
2.联合国人居署，《变革我们的世界：2030年可持续发展议程》.联合国官网，2015.
3.联合国开发计划署.《中国城市可持续发展报告：衡量生态投入与人类发展》，2016.
4.《美国零能耗和零碳建筑发展简述》，2018.
5.当代置业（中国）有限公司.《当代置业绿色科技地产发展战略》.北京：中国建筑工业出版社，2018.
