聂梅生：绿建发展需解决金融错配难题 - 绿色

对基于企业财务信用状况所建立的评价体系的过度依赖，让有钱的金融机构找不到优质绿色项目，拥有优质绿色项目的企业又筹不到钱，这种金融错配很大程度上制约着国内绿色建筑市场的发展。

　　14世纪中叶的黑死病、1918年的西班牙大流感，以及2003年的SARS疫情，都证明居住条件在疾病传播中扮演着关键角色。新冠肺炎疫情之下，公众健康与建筑环境再次被紧密地联系在一起，绿色建筑迎来新的发展机遇。

　　“疫情让我们重新考虑人与建筑的关系，绿色建筑在我国已经走过了20多年的发展历程，但以前的绿色建筑更加注重的是房子的绿色健康与安全，见物不见人，而现在我们的关注点要从‘房子’真正回归到‘人’上，因为人的健康与安全才是最终目的。”从20世纪90年代担任原建设部科技司司长到后来创立“全联房地产商会”，聂梅生参与和见证了中国绿色建筑发展的全过程。

　　谈及未来，聂梅生强调，“绿色建筑要大规模发展必须引入金融活水，目前绿色金融投向绿色建筑领域的资金占比还比较低，各方面的支持政策还不够解渴，‘钱荒’和‘资产荒’同时存在，绿色建筑金融错配问题亟需解决。”

从“房子”回归到“人”

　　《环球》杂志：国内的绿色建筑市场经历了哪些发展阶段？

　　聂梅生：2001年，清华大学和全联房地产商会一起编制了国内首个绿色建筑评估体系《中国生态住宅技术评估手册》，从那时算起，国内的绿色建筑市场走过了20年的历程，这20年大概可分为两个阶段。

　　前一个十年，我们将绿色建筑的概念引入国内，并借鉴美国LEED等国际绿色建筑评价标准，构建了适合中国的绿色建筑评价体系。但那个阶段不论是国内还是国外的绿色建筑都是“见物不见人”，即更强调建筑节能与环境保护。比如国内2006版和2014版《绿色建筑评价标准》的“四节一环保”（节能、节地、节水、节材和环境保护）就更多地考虑建筑本身的绿色性能，而人的居住感受在技术要求中没有体现。因此最初的一些绿色建筑成了众多绿色技术的叠加体，居住在其中的人却并不感觉舒适，这也是绿色建筑前期推广中市场认可度低的主要原因。

　　近10年来我们开始对这种“见物不见人”的绿色建筑理念进行反思，绿色建筑的关注点逐渐从“房子”回归到“人”。2019年新修订的《绿色建筑评价标准》将安全耐久、健康舒适、环境宜居等指标纳入其中，从物的指标变成人的指标，体现了国内绿色建筑发展思路的转变。

数字化让绿建变“聪明”

　　《环球》杂志：此次疫情将给绿色建筑市场带来哪些变化？

　　聂梅生：目前，全球疫情仍在蔓延，身处其中，很多事情还看不清楚，但一些变化已初现端倪。

　　首先，疫情提醒我们更应从“以人为本”的角度去反思住房问题，今后人们会更看重住宅产品的健康和安全属性，绿色建筑的概念得到重塑和完善。

　　其次，大数据系统和互联网技术在抗疫中的突出表现，让从业者意识到绿色建筑未来必须要与智能化、数字化结合发展。如果没有数字化、智能化的技术作支撑，很难提高居住者的生活质量。目前，以物联网为基础的智慧家居系统已初步形成，全装修、高品质住宅的集成不应该是材料、系统的堆积，而应是设定品质目标后的物联过程。比如，在智能健康建筑中，传感器采集到庞大的数据，系统将各类传感器信息进行整合分析，实现各系统的综合调度与调控，唯此才能更好地为用户创造舒适、安全、高效、健康的生活环境。

　　但现在，业内对数字化建筑还有很多争论，就像20世纪90年代我们刚提出要建立中国的绿色建筑评估体系时一样。当时建筑技术水平有限、建筑质量堪忧，很多人认为在那样的情况下谈绿色建筑、生态住宅都是伪命题。

　　如今的数字化建筑也面临类似的质疑，但社会发展不会因为争论而停止。我们的建筑理念因此也要超前一些，未来的绿色建筑也应将健康、智慧、数字等建筑标准和技术集合融汇其中，绿色健康智慧建筑应是未来建筑发展的新方向和主流，也将在房地产建筑业节能减排和绿色发展方面发挥更大的作用。

　　最后，作为城市治理的基本单位，社区的形态与治理模式也将在疫后迎来转变。对比国外的开放式社区，国内社区中有形的围墙在此次的疫情防控中发挥了较好的隔离管控作用，未来人们都要在社区形态的博弈中重新做选择。

“一刀切”的弊端

　　《环球》杂志：近几年，国内一直非常重视绿色金融特别是绿色信贷、绿色债券对建筑节能和绿色建筑的支持，绿色金融在绿色建筑发展中扮演着怎样的角色？

　　聂梅生：近年来，中国绿色金融事业快速发展为绿色建筑提供了一个新的、较低成本的融资渠道。目前，国内房地产企业的融资成本都比较高，大多数利率在10%以上，但绿色债券的票息利率则大多只有5%左右，这大大降低了从事绿色建筑项目开发的融资成本。比如，在龙湖集团绿色企业债券的两次发行中，第一次发行规模为品种一16亿元、品种二14.4亿元，对应的票息率分别为4.40%和4.67%；第二次发行规模为10亿元，票息率为4.75%。

　　《环球》杂志：相比国外，国内绿色金融投向绿色建筑的资金占比仍然很小，原因何在？

　　聂梅生：在政策大力支持下，中国绿色债券取得较大发展，但中国绿色债券投向绿色低碳建筑的资金规模在绿色债券总发行量中占比仅约6%，远低于全球绿色债券中投向绿色建筑的比例。造成这一结果的原因有很多。

　　首先，对房地产项目实施调控的过程中，没有将一般房地产开发与绿色建筑开发区别开来，在这个背景下，金融机构对绿色建筑的支持容易被“视为”借机支持房地产开发，违背调控政策。所以不管项目“绿”或“不绿”，只要涉及到房地产开发，银行等金融机构大都不敢也不愿意去碰。

　　其次，金融机构在购买绿色债券过程中，更偏爱信用评级AAA和AA+等企业，但这类企业融资手段多，自身的融资成本就比较低，因此对绿色债券的依赖度并不高。而大量中小民营企业，比如当代置业、朗诗等，虽然具有绿色技术创新能力，却难以得到绿色金融的支持。一方面，绿色建筑的“绿色效益”评估与信息披露机制的缺失，导致金融机构包括担保机构难以直接衡量这些中小企业绿色技术的价值；另一方面，针对中小企业的绿色信用评价体系的缺失，也让金融机构难以准确评估其绿色信用风险，从而不愿为其提供绿色融资或担保。

　　这就形成了一种怪圈，我们跟很多金融机构的人交流，他们说现在国内并不是缺钱，而是缺好的投资项目，因此困扰金融机构的是“资产荒”；而另一方面，一些专注于做健康建筑、绿色建筑或数字社区的企业，手中优质的绿色建筑项目却无人问津，摆在中小企业面前的依然是“钱荒”。造成的结果就是，对基于企业财务信用状况所建立的评价体系的过度依赖，让有钱的金融机构找不到优质绿色项目，拥有优质绿色项目的企业又筹不到钱，这种金融错配很大程度上制约着国内绿色建筑市场的发展。

如何破题

　　《环球》杂志：如何解决金融错配难题，让绿色建筑与绿色金融能更好地融合发展？

　　聂梅生：首先，要规范企业评级市场，警惕企业评级灰色地带。目前国内市场上针对房地产企业的评级有很多，一些企业为了资质评定或一些重要的榜单评选往往愿意一掷千金，这是因为这些评级和排行与企业的招投标资质以及贷款优惠等直接挂钩。

　　其次，绿色金融方面的错配，反映了金融机构项目筛选体制上的一个问题，就是缺少竞争。比如，此前全联房地产商会参与的一个美国长租公寓项目，项目的开发贷是需要金融机构竞标，经过各机构提供的贷款利率比价最终确定用哪家金融机构的贷款。而到了项目退出阶段，是由保险机构、不动产投资信托基金（REITs）还是其他金融机构接管，也是需要竞标的。只有充分的竞争才能让企业享受到更低的融资成本。

　　当然，这些改革不可能一蹴而就，我们可以慢慢尝试，通过项目试点的方式为绿色金融向绿色建筑倾斜打开一个口子。