建筑绿色化改造投融资指引 （征求意见稿）
建筑绿色化改造投融资指引 （征求意见稿）目录前言 2第一章 总则 4第二章 既有建筑绿色化改造的成本与效益 9第三章 建筑绿
建筑绿色化改造投融资指引 （征求意见稿）
目录
前言
第一章 总则
第二章 既有建筑绿色化改造的成本与效益
第三章 建筑绿色化投融资动态评价方法学
第四章 建筑绿色化改造项目投融资分析
第五章 金融支持建筑绿色化改造的应用方法示例
第六章 风险防范
第七章 实施保障
第八章 附则
附录
前言
节约资源是我国的基本国策。建筑建造与运行过程中消耗的大量能源与材料约占国家能源消耗的40%，是节能减排工作的重点。在《建筑节能与绿色建筑发展“十三五”规划》（“十三五”规划）中，明确提出“使我国建筑总体能耗强度持续下降”，“建筑领域绿色发展水平明显提高。具体目标包括：“到2020 年，城镇新建建筑能效水平比2015年提升20%，部分地区及建筑门窗等关键部位建筑节能标准达到或接近国际现阶段先进水平。城镇新建建筑中绿色建筑面积比重超过50%，绿色建材应用比重超过40%。完成既有居住建筑节能改造面积5 亿平方米以上，公共建筑节能改造1亿平方米，全国城镇既有居住建筑中节能建筑所占比例超过60%”。到2018年，我国城乡建筑面积约600亿平方米，其中城镇居住建筑约240亿平方米，公共建筑约120亿平方米，“十三五”规划提出的既有建筑节能改造的目标远小于存量面积。以当前建筑存量为基数，按照建筑设备设施15-20年使用寿命，未来每年约有6-8亿平方米的公共建筑需要进行设备维护更新改造；按照围护结构部件（门、窗）和保温材料20-30年使用寿命看，未来每年约有8-12亿平方米的城镇居住建筑需要进行改造。针对设备设施的更新改造不但影响建筑的绿色化效益，如果不及时更新甚至将严重影响建筑的正常功能使用，以及使用者生命财产安全。随着我国城镇化的深度发展，存量建筑面积总量还将进一步增加，伴随人们对居住品质，办公、商业活动环境品质需求逐渐提高，未来每年将有大量的建筑需要进行绿色化改造。
2016年8月中国人民银行等七部委联合发布了《关于构建绿色金融体系的指导意见》，全面提出了中国绿色金融发展的规划和方向，是建筑、能源、交通等部门出台投融资支持部门绿色化发展细则的指导性纲领。建筑绿色化是实现绿色发展的重要内容。然而，由于建筑绿色化改造过程中增量成本计量标准有待完善、改造完毕投入使用后实现绿色效益的计量与监督手段薄弱、既有建筑绿色化改造融资的风险缓释手段单一、地方政府政策引导与支持不足等因素，使得金融机构在建筑绿色化改造领域关注多、实际投放少。为此，急需出台建筑绿色化投融资的可操作性细则。为此，中国建筑节能协会与长三角绿色价值投资研究院、中央财经大学绿色金融国际研究院联合组织行业相关单位，开展了《既有建筑绿色化改造投融资指引》的编制工作。
指引借鉴了当前已有的建筑绿色化改造技术和专项方法学，为既有建筑绿色化改造投融资提供了新思路，同时倡导各大商业银行、建筑行业相关从业者能够参照本指引，创新金融产品，积极支持建筑绿色化发展。
第一章 总则
1. 本指引是根据中共中央、国务院《关于加快推进生态文明建设的意见》，住房和城乡建设部、财政部《关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见》，住房和城乡建设部《关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见》，《“十二五”绿色建筑和绿色生态城区发展规划》，《建筑节能与绿色建筑发展“十三五”规划》，《建筑业发展“十三五”规划》，住房和城乡建设部、中国银行保险监督管理委员会《关于深化公共建筑能效提升重点城市建设有关工作的通知》中对绿色建筑的发展规划和要求，以及响应中国人民银行、财政部、环境保护部等原七部委《关于构建绿色金融体系的指导意见》，中国银行保险监督管理委员会《绿色信贷指引》，中国银行保险监督管理委员会、国家发展和改革委员会《能效信贷指引》文件中绿色金融支持绿色建筑发展的号召，参照住房城乡建设部第一版《绿色建筑评价标准》GBT50378-2006，第二版《绿色建筑评价标准》GBT50378-2014和8月1日开始实施的第三版《绿色建筑评价标准》GB/T 50378-2019，《绿色建筑设计标准》，《建筑工程绿色施工评价标准》，《既有建筑改造绿色评价标准》，《绿色建筑后评估技术指南》，《绿色商店建筑评价标准》GB/T51100-2015，《绿色生态城区评价标准》GB/T51255-2017，《绿色建筑经济指标（征求意见稿）》等文件中建筑节能与绿色建筑的国家标准，建筑绿色化设计、施工、评价和改造等一系列建筑全寿命期和全产业链的技术体系，制定本指引。2. 建筑绿色化发展为深入贯彻落实十九大会议精神，牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享发展理念，依据《中共中央国务院关于加快推进生态文明建设的意见》等文件精神，探讨绿色发展路径，落实绿色发展举措，针对建筑绿色化投融资亟待解决的难点问题，通过引入科学的动态评价方法，及时监测与反馈建筑运行的绿色效益，为金融支持建筑绿色化发展提供有力的决策依据，从而促进建筑绿色化投融资改造，有效推动我国绿色发展目标的实现。
3. 建筑绿色化投融资应当遵循以下原则：
（1）坚持合法、合规原则
建筑绿色化的投融资活动必须符合中华人民共和国相关法律法规，严禁市场主体借以建筑绿色化投融资名义进行违法金融活动，金融机构须在监管机构规定范围内开展建筑绿色化投融资活动，在风险允许范围内充分利用政策支持，积极创新绿色金融产品支持建筑绿色化发展。
（2）符合环境效益、经济效益、社会效益并重原则
除经济效益外，建筑绿色化投融资活动应充分考虑项目对人居环境、经济发展、社会效益的影响。通过开展动态评价，为建筑的绿色化改造升级效果提供评价方法，有效反应经济节约效果，提升对金融机构开展投融资活动的参考价值，从而通过金融支持加强建筑绿色化改造力度，以宣传绿色建筑的价值，提高全社会对绿色建筑的认可度。
4. 本指引涉及到的相关定义如下：
（1）绿色建筑
在全寿命期内，节约资源、保护环境、减少污染，为人们提供健康、适用、高效的使用空间，最大限度地实现人与自然和谐共生的高质量建筑。
（2）绿色性能
涉及建筑安全耐久、健康舒适、生活便利、资源节约（节能、节地、节水、节材）和环境宜居等方面的综合性能。
（3）既有建筑绿色化改造
针对既有建筑，在既有建筑改造设计、施工、运行等各个阶段，为提升建筑绿色性能、节能降耗、保障安全环保而开展的技术、产品投入，管理优化和咨询等工作。
（4）绿色效益
由于能源（含电、水、气）节约或环境品质（健康和舒适性）提升，能够量化评估并产生直接或间接经济回报的收益。
（5）动态评价方法学
基于大数据和物联网技术，对建筑实际产生的绿色效益和运行情况进行动态跟踪，并依据历史、行业和国家标准等相应指标进行周期性的评价方法。
（6）建筑绿色化投融资
以支持既有建筑绿色化改造为目的的相关的投资活动与融资活动。
5. 指引适用对象为有相关需求的既有建筑绿色化投融资的市场主体，包括各级政府、金融机构、实施单位、施工单位、运维单位、使用单位、第三方机构。
（1）各级政府包括中央政府和地方政府，政府在建筑绿色化发展中起到引导的作用。对于政府机构，指引可用于协助评价相关公共建筑绿色化改造项目的事前成本效益分析，政府可运用指引有关评价方法，通过制定政策鼓励试点地区重点项目实施，以及监控项目实施后运营情况，可保障公共建筑绿色化改造实现预期效益，提高财政资金使用效率。
（2）金融机构是指为建筑绿色化投融资提供金融支持的持牌机构，包括银行、证券、信托、保险、基金管理公司等。金融机构运用指引提升项目成本与效益识别能力，并在此基础上不断优化授信政策、创新金融产品，支持建筑绿色化发展。
（3）实施单位是指建筑绿色化改造的发起与投资主体，运用指引方法学，合理评估投资与效益的匹配，便于测算投资回收与融资方案的设计。
（4）建设单位是指对建筑物水电暖通、电梯、幕墙等项目改造实现节能环保效益提升的工程施工单位，鼓励建设单位在施工环节运用信息化技术并安装配套设备。
（5）运维单位是指建筑绿色化改造完工后，项目运营阶段通过对建筑进行使用管理、维护管理，以保障持续发挥绿色效益的主体。基于动态数据监测，及时发现管理不足之处与风险隐患，在保障建筑使用安全的同时，不断优化环境质量与节能效益。
（6）使用单位是指建筑绿色化改造的使用群体，基于信息化技术的动态数据采集，使用单位可及时获取建筑运营的环境指标，进而增强使用体验。
（7）第三方机构是指在既有建筑绿色化改造设计咨询、施工管理、运营管理阶段在评价认证、技术服务等方面发挥作用的专业机构，第三方机构应参照指引，搜集相关数据、定向披露相关指标。
6. 本指引用以指导投融资双方通过将绿色效益于经济效益挂钩，实现绿色金融和绿色建筑的充分结合，保障绿色金融能够取得真实可靠的绿色效益。
7. 指引指导下的建筑绿色化项目应符合国家相关行政审批和管理规定。建筑绿色化投融资活动，应符合市场经济活动规律，控制投资风险，维护市场经济秩序，确保投资绿色效益，实现国家倡导的“能源节约、环境友好”的绿色发展倡议。其中建筑绿色化投融资主体应符合国家相关主体要求，遵守国家法律法规，严格按照投融资管理要求办理相关手续。
8. 本指引适用于各类建筑以实现绿色效益为目的的改造，将重点支持以下项目:
8.1建筑绿色化投融资服务宜优先支持现金流稳定、运营韧性强、信用登记高的国有或大型民营企业为融资主体的大型公共和商业建筑改造项目。大型公共和商业建筑服务人群数量大，能源消耗量大，可产生规模化的绿色效益。
8.2建筑绿色化改造需求应建立在长期稳定运营、风险控制能力较强、投资资金规模可控、具有较稳定的现金流基础之上。
8.3 可再生能源与建筑的结合应用、工业余热利用，以及建筑信息化技术等经通过可研论证的项目，也可以作为建筑绿色化投融资支持的重点对象。
第二章 既有建筑绿色化改造的成本
9. 既有建筑绿色化改造成本是指为了达到相应的绿色建筑标准和节能要求所需的投入。既有建筑绿色化改造的成本增量是相比于维持原有改造方案下而需要额外投入的成本。10. 金融机构审核该项目过程中，应先确认各改造项是否属于建筑绿色化项目范围，以明确建筑绿色化改造成本。金融机构可以依据现有相关的国家、地方、行业或团体标准，绿色技术目录、低碳技术目录，以及政策支持的绿色、节能、低碳等范畴的对象，对项目进行界定。目前已出台的建筑绿色化标准以及绿色化改造内容参考详见附件一。
11. 改造成本按阶段划分，改造主要分为4个阶段，涉及的费用分别为：规划设计阶段的绿色方案设计/咨询费用、采购阶段绿色建材/设备/部品采购费用、施工阶段绿色建设施工费用和运营阶段绿色运营形成能耗/运维费用。
12. 改造的成本和成本增量计算可按技术类型划分。从技术类型来看，建筑绿色化改造成本构成来自建筑物性能、建筑机电系统性能、建筑运行管理技术三个绿色效益技术类型。在建设阶段的成本主要为选用符合要求的绿色技术形成的成本，属于建筑物性能、建筑机电系统性能成本；在运行阶段成本主要为为了改善室内环境、提高系统能源效率和运行精细化水平而导致的成本，属于建筑运行信息化管理成本。各阶段和涉及绿色化改造各项成本及增量组成详见附件二。
12.1 建筑性能受建筑围护结构和建筑门窗部品材料，建筑设计方案和建设施工质量的影响，将影响建筑的电、燃气、水和城市热力等资源消耗强度和室内环境，从而影响建筑运行成本。建筑性能的成本是指采购符合绿色效益的材料和施工选择而产生的费用，建筑性能的成本增量来自于相比普通建筑构件和部门和施工，采购更高绿色效益的材料和施工选择而产生的额外费用。
12.2 建筑机电系统包括维持建筑室内环境健康舒适的空调、照明、通风和采暖等系统，以及保障建筑功能需求和使用的配电、各类电器、电梯、给排水系统、燃气等，将影响设备能效和建筑的电、燃气、水和城市热力等资源消耗强度，从而影响建筑运行成本。建筑机电系统的成本是指采用智能化控制策略和精细化管理模式而产生的成本。建筑机电系统的成本增量来自于相比原有的机电系统改造，采用智能化控制策略和精细化管理模式而产生的成本增量。
12.3 建筑运行管理系统包括建筑能耗监测系统，设备设施监测控制系统，室内环境监测系统和安防消防监测系统等，是动态跟踪运营数据的来源，也是保障绿色效益和经济效益实现的基础。
（1）用于监测电、水、燃气等能耗监测信息化系统技术发展较为成熟，与物联网和大数据技术相结合，将空调、照明、电梯和配电等设备设施的实时能源消耗情况采集、整理清洗、统计计算，并做相关的横向众向比较分析，能够实现建筑精细化管理，在当前物理条件下，实现最大程度的节能效果。
（2）用于监测室内环境健康和舒适性指标的信息化系统主要监测室内温度、适度、照度、PM2.5、CO2浓度、甲醛浓度等反映室内环境的指标。对这些指标的跟踪监测，是建筑管理者进行精细化管理，实现建筑资源节约与环境健康舒适的双重目标的基础。随着消费者对室内环境要求的提高，优质的室内环境也将得到市场更高的认可。
（3）用于监测建筑安全运营、设备控制的信息化系统能够保障建筑的安全、绿色运营，是保证动态数据可靠和可用的的必要支撑。
（4）精细化管理模式是发挥建筑信息化技术作用、降低建筑运行能耗、实现绿色效益和经济效益的重要措施。
建筑运行管理系统成本是指信息化系统的建设成本和运维成本。
13. 既有建筑绿色化改造成本及成本增量应根据xx提供的相应的改造技术方案进行测算，改造方案内应详细说明拟采用绿色技术、采购的绿色建材/部品/设备、施工方案、以及运营管理模式。各阶段费用涉及的部件采购价格、设计/咨询/认证和施工和运营管理费用应遵循相关国家、地方、行业或团体标准公布的市场指导价格，计算办法，或通过招标、协商等方式确定。金融机构应要求融资主体提供经专业咨询机构认证的改造投资测算证明。
第三章 既有建筑绿色化改造的效益
14. 既有建筑绿色化改造项目的效益是指项目后获得的经济效益和绿色效益，分别来自于通过节能产生的经济收益和绿色效益、财政补助产生的经济效益、使用者因更好的居住/办公体验而愿意支付更高价格产生的经济效益。既有建筑绿色化改造项目的效益增量是指采用绿色化改造技术和方案，相比维持原有改造方案所获得的经济效益增量和绿色效益增量。15. 建筑绿色化改造项目还有建筑所有者通过提高建筑居住/办公品质和周边环境，使企业形象和品牌价值提升形成的间接经济效益，以及人员在绿色建筑内工作生产力的提升而带来的社会经济效益。
16. 既有建筑绿色化改造项目的经济效益主要是基于节能收入、额外的租金/物业收入和财政补贴三个直接经济效益来源进行测算。
16.1 节能效益是指基于建筑能耗指标，通过测算绿色化改造项目，相比于项目前而产生的节能量。节能增量是指相比维持原有改造方案产生额外的节能量。项目产生的节能量，结合当地相关能源价格，可计算得出节能产生的经济效益。金融机构对于项目节能量的前期预估和后期跟踪评价可通过工程测算和跟踪动态数据获得，并提供计算依据。测算依据和结果需要获得投融资双方的一致认可。
16.2 额外的租金/物业收入可以改造后的项目周边同等水平的建筑物的租金/物业费，或者以物业自行估算改造后的项目租金/物业的为基准，通过与项目改造前的租金/物业费的差额确认。租金/物业收入可通过与改造主体协商确认，测算依据和结果需要获得投融资双方的一致认可。
16.3建筑绿色化改造的补贴政策因地方而异，可根据当地实际相关政策进行确认。
17. 建筑绿色化改造项目其它经济效益可由金融机构根据项目实际情况进行预估判断，或与融资主体协商确认。
18. 建筑绿色化改造的节能收入、额外的租金/物业收入和财政补贴三类经济效益来源与项目投融资风险高度关联，金融机构应在贷后跟踪项目运营期内经营效益，金融机构应建立相关机制将节能情况和还款安排挂钩，并根据建筑运营期间的实际节能情况及时调整，以保障还款来源安全。
第四章 建筑绿色化投融资动态评价方法学
19. 动态评价方法学是指基于动态数据监测和反馈等信息化技术组合，通过监测建筑运营活动产生的动态数据，了解建筑运营过程中的能耗效率、室内环境、人员活动和设备运行情况，评估得出建筑运营情况对项目还款的影响，从而建立投融资活动与建筑绿色化改造效益与绿色效益挂钩的商业机制，是实现过程化管理的必要手段。20. 投融资双方可采用动态评价方法学，按照绿色化投融资约定，对项目的各项指标进行跟踪和动态评价，并作为投资风险缓释和绿色效益约束的依据。
21. 动态数据是动态评价方法学的主要评估工具。通过建立建筑动态数据监测系统能够实时获得动态数据，通过数据表征现状、记录历史过程特点，监测项目运行效果。金融机构使用动态数据评估项目经济效益时，应满足以下需求：
20.1 动态数据指标可以按照日、月、季度或年的时间尺度进行统计，投融资双方可以根据投资绿色效益回收期，以及融资主体资质和项目本身特点，约定时间尺度进行统计。
20.2 动态数据应综合反映建筑能耗情况、室内环境品质、人流量、使用率、机电系统运转效率等综合运营情况。同时动态数据应满足一下原则：
（1）及时性原则
动态数据的及时性原则是指建筑运营产生的相关数据应当实时被收集并传输至智能管理系统进行分析处理。
（2）可靠性原则
动态数据的可靠性原则是指动态数据应具备反应真实建筑实际运行情况的能力，通过大数据处理、分析等技术，能够识别失灵监测点和不真实数据点并筛除，数据能够反应实际情况。
20.3 若由第三方提供动态数据监测服务，接受委托的第三方应有能力保证动态数据及其来源的真实、可靠，并对数据可靠性负责。
22. 建筑绿色化改造项目涉及的动态数据指标包括建筑能耗数据、设备运行数据、人员活动数据和室内环境数据。各类数据与经济效益、绿色效益的联系如下表所示：
表 1 动态数据指标
| 类型 | 表征内容 | 测量指标 | 统计指标 | 关联因素 |
| 建筑能耗 | 绿色效益 节能收益 精细化管理水平 |
1.总表用电负荷（W） 2.各类系统支路用电负荷（W） 3.不同楼层/房间支路用电负荷（W） 4.重点设备用电负荷（W） 5.用水量（L/s） 6.用气量（m3/d） |
1.单位面积电耗(kWh/m2) 2.单位客房/客人电耗(kWh/P) 3.各类系统单位面积电耗(kWh/m2) 4.不同商铺单位面积电耗(kWh/m2) |
HVAC系统效率；精细化管理程度； 建筑运营强度； 商业经营状况； 建筑性能； 气候参数 |
| 设备运行 | 系统管理水平 资产健康程度 经营强度和规律 |
1.设备运行状态(on/off, switch) 2.终端设备关联控制(smart control) 3.消防/安防信息(alarm, malfunction, damage) 4.控制软件状态(automation, manual, damage) |
1.设备效率(COP, EER)；2.各类设备完好率(%)； 3.消防/安防有效处理率(%) 4.设备运行规律 |
精细化管理程度 建筑运营强度 商业经营状况 |
| 人员活动 | 经营状况 历史发展过程 未来趋势 |
1.酒店入住情况(P/d) 2.商场客流情况(P-T) 3.写字楼使用比例(%-d) |
1.入住率(%/d/m/y)及规律 2.客流强度(人/m2/d/m/y)及规律 3.使用率(%/d/m/y)及规律 |
经营水平与业态 环境服务水平 物业管理水平 |
| 室内环境 | 建筑服务品质 环境管理水平 绿色效益 |
1.舒适性指标：温度(℃)、湿度(%RH)、照度(Lux) 、噪声(dB)等 2.健康性指标：CO2(ppm)、PM2.5(μg/m3)、VOC(ppm)等 |
1.舒适性指标达标率（%） 2.健康性指标达标率（%） |
环境服务水平 物业管理水平 商业经营状况 |
23. 基于动态数据的动态评价方法学将主要依据《绿色建筑评价标准》（GB/T 50378-2014及2019年稿）规定的评价内容和项目投资分析，根据建筑绿色化设计方案对建筑改造后的绿色效益和经济效益形成评估结果。评估结果主要从几个方面出具结论：
23.1 提高技术能效：指机电设备效率提升，单位产出能源消耗量降低
23.2 减少用能需求：指通过相关技术方案（如建筑物理性能、构造、技术措施或其他被动式方案），减少建筑运行需要的冷、热和电等能源需求
23.3 需求侧精细化管理水平：指通过相关软硬件技术，优化运行管理方案，提升精细化管理水平，避免因为粗放式运行策略或使用方式造成的能源浪费。
23.4 监控和改善环境：指通过相关技术或管理方案，提高建筑室内环境品质和舒适性
23.5 降低管理及维修成本：指通过相关技术或管理方案，提高人员工作效率，在保持或提升管理效果前提下，减少冗余人员，减少不必要人员支出和风险，同时降低管理、维修维保和风险支出成本。
24. 动态数据能够综合、准确反映建筑资产的绿色效益和价值，帮助金融机构识别、监测资源节约、环境友好、具备健康发展、可持续经营的建筑资产，提高对建筑绿色化改造项目还款能力评价。
第五章 建筑绿色化改造项目投融资分析
25. 建筑绿色化改造项目投融资分析包含财务分析、项目必要性分析、项目技术方案可行性分析、项目绿色效益分析。对于建筑绿色化改造项目中不同的利益相关方，对项目有不同的投融资分析方法。25.1 对于金融机构，建筑绿色化改造项目投融资财务分析应更注重项目改造前后的投资收益比较。
25.2 对于有改造需求的主体，建筑绿色化改造项目投融资财务分析应更注重不同改造方案之间的投资收益比较。
25.3 项目的绿色效益分析应按照《绿色建筑评价标准》（GB/T 50378-2014及2019年稿）规定的评价内容进行评估。
25.4 金融机构计算现金流量时，应充分考虑绿色效益与经济收入的关系。其中，设备能效、建筑能耗等动态数据能够反应项目的节能净收入，建筑空间使用率、人流量等动态数据可以反应项目的建筑的经营收入增量。项目投融资分析可根据绿色效益测算评估预期项目净现金流。
26. 金融机构对项目进行财务分析时，应通过比较相关财务指标计算出一般改造的经济效益和绿色化改造的经济效益，财务指标和计算方法详见附件四。
27. 金融机构可将动态评价方法学用于项目融资前的投资可行性评估和项目融资后还款期内的建筑运营过程化管理。
27.1 在项目审核与准入阶段：
（1）鼓励金融机构参照指引形成融资主体绿色融资能力评价标准，将绿色效益作为评价因素之一，并将评价结果与绿色建筑贷款的担保方式、融资额度、资金成本等挂钩，对于建筑绿色化改造预期效果突出、成本节约明显的融资主体，提供融资倾斜。
（2）鼓励金融机构注重项目本身盈利能力，建立建筑绿色化改造项目评价现金流模型，综合考虑项目风险水平、借款人财务状况以及自身风险承受能力等因素，合理测算项目投资、融资需求，根据预测现金流和投资回收期合理确定贷款金额、贷款期限和还款计划。
（3）金融机构在放款前应充分评估融资风险，全面覆盖所有融资主体及拟投资项目所有可能的风险点。鼓励金融机构突破现有风险评估机制，充分考虑项目风险，将风险控制重点环节从贷前准入逐步过渡至贷后过程化管理阶段；从重点考虑主体资质对项目风险的保障逐步转向重点考虑项目现金流能力对主体资质的补偿。
（4）金融机构评估主体还款能力时，除直接经济效益外，还应充分考虑建筑绿色化改造的间接效益对还款能力的支撑作用。鼓励金融机构在不突破风险红线的前提下，应更注重既有建筑绿色化改造后运营过程化管理，采用动态评价方法学，跟踪建筑精细化管理，实现预期效益，保障还款来源安全。
27.2 对于建筑绿色化改造项目，融资后管理阶段是项目风险敞口期，因此项目融资后管理对信贷风险控制起决定性作用。对于项目融资后管理：
（1）金融机构可参考指引建立基于绿色效益监测的贷后评价机制，以监测绿色绩效的达成和维持情况并据此建立实时调整保证金比例的风险缓释保证金机制、实时调整融资利率浮动资金成本机制、实时调整项目投融资还款期限安排的加速清偿机制等。
（2）金融机构可引入第三方机构作为受委托方，代为对项目进行过程化管理和监督，通过建立合适的权责机制明确多方责任，对项目进行批量、规范管理，以实现还款风险控制和项目预期效益的实现。
28. 金融机构应在有效控制风险和商业可持续的前提下，加大节能效益突出、政府重点支持、惠及民生、以及采用领先技术的建筑绿色化项目支持力度，灵活运用各类融资工具，包括并不限于：合同能源管理信贷、资产证券化、融资租赁等。
第六章 建筑绿色化改造项目过程化管理
29. 建筑绿色化改造项目过程化管理是指项目融资后在运营期内对预估效益的跟踪评价，评估项目还款情况，控制项目还款风险的系列管理行为。30. 金融机构的跟踪评价可分为动态数据监测与绿色效益动态评估。
30.1 动态数据的统计方法，可以按照一定时间尺度内的指标的达标率进行跟踪评价。动态监测平台应向投资主体进行开放，允许投资主体随时查看各项数据监测结果。同时，融资方可委托第三方专业数据运行和评估机构维护数据质量，定期向投资方出具绿色效益评估报告。第三方机构应得到投资方认可。指标达标率计算过程见附件五。
表 2 动态数据统计应用举例1
| 分类 | 评估项 | 建议区间 | 绿色效益下限值 |
| 能源电力 | 能源运行数据在线率 | >90% | <75% |
| 能源运行数据正常率 | >85% | <70% | |
| 节能控制率 | <5% | >10% | |
| 环境健康 | 环境运行数据在线率 | >90% | <75% |
| 环境运行数据正常率 | >85% | <70% | |
| 综合平均环境品质 | >85分 | <70分 | |
| 综合安全 | 安全运行数据在线率 | >90% | <75% |
| 安全运行数据正常率 | >85% | <70% | |
| 综合平均安全指数 | >95分 | <80分 | |
| 运营情况 | 平均人数 | >7万人.月 | <4万人.月 |
| 建筑运行活跃指数 | >75% | <50% | |
| 能源服务效率指数 | 20人/千度 | 5人/千度 | |
| 环境服务效率指数 | >450 | <270 |
| 风险项 | 风险阈值 |
| 周人流量总数下降 | >5000人 |
| 周能耗总数下降 | >50万度 |
| 周数据在线率下降 | >10% |
表 4 某项目1 2019年3月 绿色效益评价结果
| 指标名称 | 跟踪结果 | 对标数据 | 是否达标 | 说明 |
| 总体能耗指标 | 35kWh/m2(月) | ≤40 | 是 | |
| 空调冷站能效 | 4.2 | ≥4 | 是 | |
| 建筑环境达标率 | 91% | ≥92% | 否 | 管理问题 |
| 设备正常运行率 | 98% | ≥95% | 是 | |
| 人员（入住率） | 56% | 55% | 是 | |
| 评估结论 | 1. 项目整体绿色指标达标，绿色效益基本保障； 2. 环境指标不达标，建议提高项目室内环境管理水平，加强调节管理工作；3. 如果环境指标不达标持续，建议提高资金成本。 |
|||
表 5 某项目2 2019年2月 项目投资风险评价结果
| 指标名称 | 是否异常 | 异常类型 | 风险 | 说明 |
| 能耗数据曲线 | 否 | - | 无 | |
| 设备设施曲线 | 是 | 性能衰减 | 无 | 正常衰减 |
| 室内环境曲线 | 否 | - | 无 | |
| 人员活动曲线 | 是 | 入住率骤减 | 有 | 经营风险 |
| 评估结论 | 1. 项目入住率显著降低，可能存在经营风险，建议业主提供说明；2. 持续入住率低迷，需要提前还款，或提高资金成本；3. 与风险缓释手段相结合。 | |||
31. 由于绿色效益与经济效益高度关联，对绿色效益的动态统计能够反映经济效益，因此绿色效益可作为建筑经营财务数据的交叉验真材料，证实财务数据的真实性，作为保障还款来源安全的手段之一。
第七章 金融支持建筑绿色化改造的应用方法示例
32. 示例一：公共建筑绿色化改造办公楼、图书馆、学校、医院、剧院、体育馆、展览馆、车站等公共建筑物节能绿色化改造常用PPP模式为投融资手段。在PPP模式中，通常由社会资本承担设计、建设、运营等建筑全生命周期的主要工作，并通过“使用者付费”及必要的“政府付费”获得合理投资回报；政府部门负责基础设施及公共服务价格和质量监管，以保证公共利益最大化。
如下图所示，通过PPP模式政府和社会资本合作，由社会资本/项目公司作为建筑绿色化改造的融资主体，并通过使用者付费和必要的政府可行性缺口补贴获得收入。收入减去经营成本即形成项目融资的还本付息主要来源。
针对PPP项目，在改造前对项目进行绿色化评估，评估预期改造效果和节能效益，确定绩效指标；在改造后对项目运营阶段实时监测，定期提供动态绿色化评估，进行绩效测评，制定项目融资还款预警机制。
商业建筑绿色化改造项目中商管公司为融资主体，为融资方和还款方。融资主体收入来源为与租户约定的物业费用、水电费用、店铺租金和政府补贴。项目融资用途为商业建筑改造施工和运营过程，施工完成进入运营阶段后，其收益来源为与租户约定的物业/租金和水电费用，经营成本为运营成本（能源开销和员工费用）和施工成本摊销，收入减去经营成本即形成项目融资的还本付息来源。租户通过改造愿意支付更高的租金和物业费用，同时降低水电等能源费用支出。商管公司通过增加的收入和降低的运维成本（包含人工费用）产生高于项目前的收益，形成还本付息来源。
第八章 风险防范
34. 政府监管部门及金融机构须防范包装“伪绿”项目融资风险，组织编制建筑绿色化改造项目评价指标体系，积极鼓励由具备专业能力的第三方评估机构为建筑绿色化改造项目出具绿色化评估报告与投资可行性分析报告。35. 防范项目在施工和运营过程存在质量风险，鼓励项目实施单位聘请具备相应能力的专业机构，通过建立建筑资产动态数据监测系统，定期提供监测报告，并授权抄报合作金融机构。
36. 加强市场信用体系和信息披露机制构建，防范市场主体违规风险和信息不对等、不透明风险。应进一步推进环境信息披露和共享、建设行业绿色信用体系机制，对绿色项目的开发建设单位、第三方机构、运营管理服务单位等建立考评监督机制，保障绿色金融市场整体的长期平稳、有序发展。
第九章 实施保障
37. 根据不同建筑绿色化项目的动态运行数据，编制绿色建筑指数，为建筑绿色化项目投资机构建立环境风险管理体系提供依据，支持和引导金融机构对建筑绿色化项目融资开展环境压力测试，科学有效针对环境状况及环境成本变动对投资回收及融资偿还影响的敏感性分析。38. 鼓励保险机构根据绿色效益动态评价方法学，探索构建一套完善的绿色建筑担保机制，提供多样化绿色建筑保险产品，为星级绿色建筑提供增信，进一步引导解决绿色建筑投融资过程中的信息不对称问题，推动绿色建筑市场化发展。
39. 建立绿色建筑项目信息库，定期更新获得绿色建筑评价标识的项目情况、绿色技术、环境效益等关键信息。在此基础上，建立绿色建筑综合服务平台，向社会开放，接受社会监督。公众可查阅获得已获得绿色建筑评价标识的项目名称、项目开发建设单位、建筑项目的环境效益等信息，在推广社会认可绿色建筑的同时建立起社会监督机制，杜绝非绿建筑“洗绿”的行为。金融机构及时了解掌握项目信息、项目运营绿色质量，便于贷后/投后管理工作的开展，激发金融机构支持绿色建筑发展的动力。
40. 通过监管引导、市场驱动、社会参与、协同推进完善技术标准保障体系建设，建立统一高效的技术运行体制，确保技术标准完整性、适用性、指导性。
41. 注重科学处理标准与技术实现的关系，注重电子信息系统的应用及普及，积极鼓励有能力的第三方开展电子监测信息系统的建设工作，提高建筑绿色化领域电子监测水平。
42. 鼓励有条件的地方先行开展建筑绿色化动态评价工作，在试点地区分阶段推出便利及支持措施，探索完善建筑绿色化动态评价结果与金融机构的有效对接路径，鼓励试点地区金融机构在风险可控、商业可持续的前提下创新建筑绿色化金融服务。
43. 鼓励有条件的金融机构先行开展建筑绿色化投融资试点工作，通过专业团队设置、授信政策优化、金融产品创新、引入第三方评价等路径，支持建筑绿色化改造项目实施。加快制定不同领域建筑绿色化动态评价的引导政策，推进建筑绿色化评价的常态化；加快制定不同地区的动态评价标准，因地制宜开展建筑绿色化评价工作；做好宣传引导工作，形成建筑绿色化改造的良好氛围。
44. 鼓励引入第三方开展动态评价工作，充分发挥第三方在效益监测领域的专业性，从建筑项目改造的可行性、合规性、经济性、合理性等方面对项目进行综合评估。
45. 第三方机构要坚持公平、客观、独立、高效、科学的原则开展评价工作。
第十章 附则
46. 本指引由中国建筑节能协会编制组负责解释。47. 本指引自______年_____月______日起施行。
